실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999서 0759(1999. 9.16) �鮎�갹�마포구 ○○○동 ○○○ 대지 87.1㎡, 건물 155.2㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1990.5.1 취득하여 1997.9.27 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.7.5 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 49,228,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.3 이의신청, 1998.11.23 심사청구를 거쳐 1999.4.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 취득 및 양도시 매매당사자들이 실제로 거래한 내용대로 작성하고 구청장의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실지매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것인데도 거래가액이 기준시가보다 현저히 낮다는 이유만으로 신고내용이 실제와 다르다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 근저당권이 설정된 부동산의 매매거래시에는 근저당권에 따른 채무의 인수여부를 명확히 하는 것이 일반적인 관행인데도 청구인이 제시한 양도시 부동산 매매계약서에는 근저당권에 따른 채무의 인수여부에 대한 아무런 약정이 없으며, 시가보다 낮게 양도해야 할 특단의 사정이 없는데도 현지 확인한 시세 300,000,000원, 기준시가 267,240,000원 보다 현저히 낮은 점 등으로 보아 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도소득】제1호에서 양도가액은 『법 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익을 산정】제4항 본문에서 『법 제96조 제1호 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 제2호에 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대한 증빙으로 등기부등본, 검인매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서등을 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 검인계약서에 의하면, 취득가액 160,000,000원, 양도가액 150,000,000원으로 되어 있으며, 청구인은 이의 증빙으로 거래사실확인서를 제출하였으나, 거래사실확인서란 거래당사자간의 이해관계에 영향이 없는 한 상호 양해하에 사실과 다르게 작성될 수도 있는 것이므로 이와 관련하여 대금수수관계를 입증할 수 있는 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 있어야 하나 이에 대한 아무런 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 1995.8.17 청구외 ○○○를 채무자로 하고, ○○○보험(주)를 채권자로, 채권최고액을 438,000,000원으로 하는 근저당권이 설정되어 있음이 확인된다. 일반적으로 근저당권이 설정된 부동산을 매매할 경우 동 근저당권에 따른 채무의 인수관계를 계약서에 표시하여 명백하게 하는 것이 부동산거래의 관행임에도 불구하고, 이에 대하여 아무런 약정이 없으며, 양도대금의 274%에 해당하는 근저당권이 설정되었음에도 양도대금을 전액 수령한 것으로 되어 있다.

(3) 또한, 처분청이 현지 확인한 시세인 300,000,000원과 기준시가 267,240,000원에 비하여 보아도 현저하게 저가양도한 것으로 신고하였는 바, 이렇게 저가양도할 수 밖에 없는 특단의 사유가 있었는지에 대하여 이를 소명하지 못하고 있다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.