임차인의 명의만 청구 외 OOO을 청구 외 OOO으로 변경된 것이므로 쟁점2-1계약서는 신빙성이 있다고 인정되므로 처분청이 쟁점2-1계약서를 근거로 하여 청구인이 신고한 임대수입과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 본 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
임차인의 명의만 청구 외 OOO을 청구 외 OOO으로 변경된 것이므로 쟁점2-1계약서는 신빙성이 있다고 인정되므로 처분청이 쟁점2-1계약서를 근거로 하여 청구인이 신고한 임대수입과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 본 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구번호 국심1999서 0752(1999.11.24) 주 문 마포세무서장이 1998.9.19 청구인에게 결정고지한 1994년 2기 분 부가가치세 4,311,830원, 1995년 1기분 부가가치세 3,194,490원, 1995년 2기분 부가가치세 2,916,350원, 1996년 1 기분 부가가치세 2,844,970원, 1996년 2기분 부가가치세 1,448,690원, 1997년 1기분 부가가치세 953,240원, 1997년 2기 분 부가가치세 1,145,550원의 부과처분은 청구인이 청구외 ○○○과 맺은 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○소재 건물의 임대차계약으로 인하여 얻은 부동산임대수입 을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○ 소재 지하1층 지상4층 건물 780㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 신축하여 1989.10.1부터 부동산임대업을 영위하는 사업자인 바, 처분청은 1998년3월 서울지방국세청의 학원관련실태에 대한 감사원의 계통감사시 쟁점건물을 임차하여 학원업을 영위하였던 청구외 ○○○과 ○○○이 학원설립신청시에 서울특별시 서부교육청에 제출한 계약서(이하 청구인이 청구외 ○○○과 맺은 계약서는 "쟁점1-1계약서"라 하고, 청구인이 청구외 ○○○과 맺은 계약서는 "쟁점2-1계약서"라 한다)상의 임대차금액(쟁점1-1계약서에는 1994.6.30부터 보증금 200,000,000원과 월세 4,360,000원에, 쟁점 2-1계약서에는 1996.12.1부터 보증금 80,000,000원과 월세 3,200,000원, 1997.6.1부터 월세 3,560,000원, 관리비 평당 3,000원에 임대차하기로 계약하였음)과 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 임대차금액이 차이가 있음을 확인하고, 그 차액만큼 청구인이 부동산임대수입을 누락한 것으로 보아 아래표와 같이 1998.9.19 청구인에게 1994년 2기분부터 1997년 2기분까지 부가가치세 7건 16,815,120원을 경정결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.17 심사청구를 거쳐 1999.4.7 심판청구를 제기하였다. <표> 청구인의 부동산임대수입 신고누락금액 및 경정고지세액 (단위: 원) 과세기간 신고금액 신고누락금액 결정금액 경정고지세액 1994년 2기 29,831,451 21,410,630 51,242,081 4,311,830 1995년 1기 24,441,094 14,160,000 38,601,094 3,194,490 1995년 2기 25,288,765 14,160,000 39,448,765 2,916,350 1996년 1기 26,429,710 14,160,000 40,589,710 2,844,970 1996년 2기 25,645,478 13,169,931 38,815,409 1,448,690 1997년 1기 27,310,500 8,664,890 35,975,390 953,240 1997년 2기 31,566,574 10,414,110 41,980,684 1,145,550 합 계 16,815,120
(1) 처분청이 과세근거로 삼은 임차인인 청구외 ○○○이 서부교육청에 제출한 쟁점1-1계약서는 1994.6.22 보증금 2억원과 월세 4,360,000원에 임차인이 쟁점건물 1, 2, 3, 4층을 1994.6.30부터 사용하는 것으로 기재되어 있으나, 청구외 ○○○주식회사 ○○○지점 등이 1994.11.30까지 쟁점건물 1, 2층을 임차하였으므로 사실내용과 부합되지 않고 있다. 그리고, 청구외 ○○○은 1993.10.1부터 1994.12.31 쟁점건물 3층과 4층에서 ○○○서예학원을 운영하던 자로서 1995.1.1부터 ○○○어학학원이라는 상호로 쟁점건물 1, 2, 3, 4층을 보증금 2억원과 월세 2,000,000원에 1995.1.1부터 12개월간 임차하기로 청구인과 계약(이하 "쟁점1-2계약서"라 한다)하였으며, 청구인은 이를 근거로 하여 정당하게 임대수입을 신고하였고, 청구외 ○○○이 1995.1월 ○○○어학학원이라는 명칭으로 서부교육청에 학원인가신청을 할 당시에 제출한 임대차계약서에도 쟁점건물을 보증금 2억원과 월세 2,000,000원에 임대차하기로 계약(이하 "쟁점2-3계약서"라 한다)한 것으로 되어 있으며, 청구외 ○○○이 1995.1.1부터 쟁점건물 모두를 학원으로 사용하게 됨에따라 1994년 12월부터 1995년 1월까지 보수공사를 하여 쟁점건물의 용도를 근린생활시설에서 교육연구시설로 변경한 사실이 건축물대장과 공사기간 중 건자재구입 등에 관한 가인세금계산서와 장부에 의해 확인되는 반면, 쟁점1-1계약서는 청구외 ○○○이 임의변경하여 허위로 작성된 것임을 인정한 바 있으므로 쟁점1-1계약서를 근거로 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구외 ○○○이 서부교육청에 제출한 보증금 8천만원, 월세 3,200,000원(1997.6.1부터 3,560,000원)과 관리비 평당 3,000원으로 된 쟁점2-1계약서는 당초 계약일인 1996.11.30 오전에 청구외 ○○○의 모(母) ○○○을 임차인으로 하여 작성된 계약서(이하 "쟁점2-2계약서"라 한다)로서 청구외 ○○○이 임차인 명의를 청구외 ○○○으로 임의변조하여 제출한 것이다. 그러나, 당일 오후에 보증금을 1억5천만원으로 하고, 월세를 1,700,000원으로 하여 청구외 ○○○의 부(父) ○○○ 명의로 다시 계약서(이하 "쟁점2-3계약서"라 한다)를 작성한 바 있고, 이를 근거로 하여 정당하게 부가가치세를 신고하였으며, 청구외 ○○○이 1998.1.30 처분청에 신고한 1997년귀속 면세사업자사업장현황보고서에도 기본사항으로 보증금 1억5천만원, 연임차료 20,400,000원(월세170만원)으로 기재되어 있음이 확인되므로 쟁점2-1계약서를 근거로 본 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 그리고, 쟁점2-1계약서에는 관리비를 평당 3,000원으로 하기로 계약하였으나, 청구외 ○○○의 부(父) ○○○과 다시 계약한 쟁점2-3계약서에는 임차인이 쟁점건물관리비를 총괄하기로 하고 관리비를 받지 않기로 하였으므로 이를 임대수입에 포함하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점건물의 건축물대장을 보면, 쟁점건물의 연면적은 780㎡(약 236평)이고, 쟁점1-1계약서의 임대면적은 약174평이므로 청구외 ○○○주식회사 ○○○지점외 2명이 1994.11.30까지 쟁점건물의 1층과 2층을 일부 임차하여 사용하고 있다하여 쟁점1-1계약서가 허위라는 청구주장은 받아들일 수 없다. 그리고, 청구외 ○○○이 서부교육청에 쟁점1-1계약서를 제출한 시기(1995.9.9)는 학원설립인가 신청서를 제출한 때이므로 쟁점1-1계약서의 작성시기(1994.6.22)와 다르다고 하여 이를 허위계약서로 볼 수는 없다. 또한, 청구인이 1994.12월에는 쟁점건물 보수공사를 시행하였으므로 임대기간에서 제외되어야 한다고 주장하고 있으나, 실제 공사를 하였는지가 불분명하며, 실제 공사를 하였다고 하더라도 공사기간이 1994.12.26부터 약 5일이고, 이에대한 임차인과의 약정서 등의 증빙을 제시하지 못하므로 1994년 12월을 임대기간에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 청구인은 청구외 ○○○의 처(妻)인 청구외 ○○○이 쟁점1-1계약서가 허위로 작성되었다는 확인서를 제시하고 있으나, 이는 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 확인서로서 이를 신빙성 있는 것으로 인정할 수 없으므로 청구외 ○○○이 학원설립인가시에 서부교육청에 제출한 쟁점1-1계약서가 허위라는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(2) 청구외 ○○○이 서부교육청에 제출한 쟁점2-1계약서는 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있고, 청구인의 도장이 날인되어 있으므로 쟁점계약서가 허위라는 청구주장은 받아들일 수 없다. 그리고, 청구인이 제시한 청구외 ○○○의 면세사업자사업장현황보고서에 기재된 내용은 청구외 ○○○이 기재한 내용에 불과할 뿐 관할세무서에서 조사하여 확인된 것이 아니므로 이를 근거로 쟁점계약서가 허위라는 청구주장은 받아들일 수 없고, 청구외 ○○○의 확인서는 이해관계에 따라 임의작성이 가능하므로 이를 신뢰할 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점2-1계약서에 약정된 평당 관리비 3,000원을 실제로 받은 사실이 없다고 주장하고 있으나, 이에 대한 입증자료를 제시하지 못하므로 이를 인정할 수 없다. 그리고, 청구인이 청구외 ○○○의 임대료 수금과 관련하여 제시한 청구인 명의의 ○○○은행 예금통장(○○○)의 사본에도 입금액이 부정기적이고 구체적인 내용을 증명할 수 없으므로 입금자료를 근거로 쟁점2-1계약서가 허위라는 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) 먼저, 처분청이 과세근거로 삼은 청구외 ○○○이 서부교육청에 제출한 쟁점1-1계약서가 사실인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 1989.10.1부터 쟁점건물에서 부동산임대업을 영위하는 사업자로서 청구외 ○○○에게 쟁점건물 1, 2, 3, 4층을 1995.1.1부터 1996.11.30까지 보증금 2억원과 월세 2,000,000원에 임대한 것으로 부가가치세를 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다. 또한, 쟁점건물의 건축물대장에 보면, 청구인이 1990.2.14 연면적 780㎡(대지 330.6㎡)의 지상4층 지하1층 건물을 준공하였고, 1995.1.23 근린생활시설에서 교육연구시설(어학원)로 용도변경되었으며, 1995.12.30 1층 교육연구시설 106.8㎡중 14.7㎡와 4층 교육연구시설 156㎡를 근린생활시설(예능계학원)로 용도변경하였음을 알 수 있다. (나) 처분청이 교육청으로부터 수집한 쟁점1-1계약서는 청구외 ○○○이 1995.8.29 학원교습과정을 어학교육에서 보습으로 변경하기위해 학원의 변경인가신청서를 제출하면서 첨부한 것으로서 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점건물 574.8㎡(174.2평)를 보증금 2억원과 월세 4,360,000원에 1994.6.30부터 36개월간 임대하기로 하고, 1994.6.22 계약서를 작성한 것으로 기재되어 있으며, 같은날짜로 발행된 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있음을 알 수 있다. 처분청은 쟁점1-1계약서상의 임대차기간과 금액이 청구인이 신고한 것과 차이가 있으므로 그 차액을 청구인이 신고누락한 것으로 보아 부가가치세를 결정고지한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의해 나타난다. (다) 우리 심판소에서 서울특별시서부교육청으로부터 확인(사체 46830-1548, 1999.7.22)한 바에 의하면, 청구외 ○○○이 1995.1.24 ○○○어학학원(외국어교육)이라는 명칭으로 학원설립인가신청시 첨부한 쟁점1-2계약서에는 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점건물 173평(1, 2, 3, 4층)을 1994.11.30부터 12개월간 보증금 2억원과 월세 2,000,000원에 임대하기로 하고, 1994.11.12 계약서를 작성한 것으로 기재되어 있으며, 1995.8.29 학원 교습과정을 어학교육에서 보습으로 변경하기 위해 학원의 변경인가신청서를 제출하면서 첨부한 임대차계약서가 쟁점1-1계약서임을 알 수 있다. 또한, 청구인이 심리자료로 제시한 쟁점1-3계약서에는 청구외 ○○○에게 쟁점건물 약180평(1, 2, 3, 4층)을 1995.1.1부터 12개월간 보증금 2억원과 월세 2,000,000원에 임대하기로 하고, 1995.1.1 계약한 것으로 기재되어 있어 청구외 ○○○이 1995.1.24(쟁점1-2계약서)과 1995.8.29(쟁점1-1계약서) 교육청에 제출한 임대차계약서와 비교하여 임대차금액과 임대기간이 서로 다르게 기재되어 있음이 확인된다. (라) 처분청이 과세근거로 삼은 쟁점1-1계약서에는 청구외 ○○○이 1994.6.30부터 쟁점건물 1, 2, 3, 4층을 모두 사용한 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 1994년 2기 부가가치세 확정신고시 제출한 부동산임대공급 가액명세서에는 청구외 ○○○주식회사 ○○○지점이 1994.11.12까지 쟁점건물 1층 40평을, 청구외 주식회사 ○○○이 1994.11.30까지 쟁점건물 2층 40평을, 청구외 ○○○(○○○)가 1994.10.31까지 쟁점건물 2층 7평을 임차한데 대하여 임대수입을 신고한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점건물 임차사업자의 사업장이전현황을 처분청에 조회한 바에 의하면, 청구외 ○○○주식회사 ○○○지점이 1994.11.23에, 청구외 주식회사 ○○○이 1994.12.26에 각각 사업장을 이전한 것으로 확인되며, 청구외 ○○○는 1995년 2월 폐업한 것으로 나타나고 있어 쟁점1-1계약서상 청구외 ○○○이 1994.6.30부터 쟁점건물 1, 2, 3, 4층을 모두 사용한 것으로 기재된 내용은 사실로 인정하기 어렵다할 것이다. (마) 위 사실관계에 나타난 바와같이 쟁점건물의 건축물대장에는 1995.1.23 근린생활시설에서 교육연구시설(어학원)로 용도변경되었고, 청구외 ○○○이 1995.1.24 ○○○어학학원(외국어교육)이라는 명칭으로 학원설립인가를 신청하였으며, 그 당시 첨부한 쟁점1-2계약서에 의하면, 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점건물 173평(1, 2, 3, 4층)을 1994.11.30부터 12개월간 보증금 2억원과 월세 2,000,000원에 임대하기로 1994.11.12 계약하였을 뿐만 아니라, 1994년 2기 부가가치세 과세기간동안 쟁점건물 1층과 2층을 청구외 ○○○주식회사 ○○○지점 등 다른 사업자들이 임차한 사실이 확인된다 할 것이므로 청구외 ○○○이 1994.6.30부터 쟁점건물 1, 2, 3, 4층을 모두 사용한 것으로 약정되어 있는 쟁점1-1계약서는 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다. (바) 또한, 청구외 ○○○이 ○○○어학학원 설립시 제시한 쟁점1-2계약서도 청구외 ○○○이 1995.8.29 교육청에 제출한 쟁점1-1계약서의 임대차금액과 임대기간 및 계약일자가 서로 다르게 기재되어 있을 뿐만 아니라, 이를 뒷받침할만한 임대료 수금내역 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한, 쟁점1-2계약서와 쟁점1-3계약서도 보증금과 월세는 일치하고 있으나, 계약일자와 보증금지급일정등이 서로 다르므로 이를 사실로 받아들이기는 어렵다고 인정된다. (사) 위 사실을 종합해 보면, 처분청이 과세근거로 삼은 쟁점1-1계약서는 사실이 아닌 것임이 명확한 반면에 나머지 2개의 계약서는 어느것이 진실인지가 확인되지 아니한다. 따라서 처분청은 청구인이 쟁점건물을 청구외 ○○○에게 임대할 당시의 정황과 주변시세 등을 감안하여 청구인과 청구외 ○○○과의 임대차계약서 중 어떤 계약서가 사실인지 여부를 가려 다시 과세하여야 할 것으로 판단된다.
(2) 다음으로, 청구외 ○○○이 서부교육청에 제출한 쟁점2-1계약서가 사실인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 청구외 ○○○에게 쟁점건물 1, 2, 3층을 1996.12.1부터 1997.12.31까지 보증금 1억5천만원과 월세 1,700,000원에 임대한 것으로 부가가치세를 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다. (나) 처분청이 교육청으로부터 수집한 쟁점2-1계약서는 청구외 ○○○이 1996.12.10 ○○○보습학원의 설립자를 청구외 ○○○으로부터 청구외 ○○○으로 변경하기위해 학원의 설립자변경등록신청서를 제출하면서 첨부한 것으로 확인되며, 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점건물 135평(446.3㎡)을 보증금 8천만원과 월세 3,200,000원에 1996.12.1부터 24개월간 임대하기로 하고, 특약사항으로 관리비를 평당 3,000원으로 하며, 1997.6.1부터는 월세를 3,560,000원으로 하여 1996.11.30 계약서를 작성한 것으로 기재되어 있다. 처분청은 쟁점2-1계약서상의 임대차금액과 관리비가 청구인이 신고한 것과 차이가 있으므로 그 차액을 청구인이 신고누락한 것으로 보아 부가가치세를 결정고지한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의해 나타난다. (다) 청구인은 청구외 ○○○과의 쟁점건물 임대차계약에 있어서 계약일인 1996.11.30 오전에 청구외 ○○○의 모(母) ○○○과 쟁점2-1계약서와 같은 내용의 쟁점2-2계약서를 작성한 바 있으나, 같은날 오후에 청구외 ○○○의 부(父) ○○○과 다시 작성한 쟁점2-3계약서에는 임대차금액을 보증금 1억5천만원과 월세 1,700,000원으로 변경하였고, 변경된 계약서대로 임대료를 수금하였으며, 관리비는 받지 않았다고 주장하면서 청구외 ○○○이 1997년 1월과 1998년 1월에 처분청에 제출한 면세사업장현황보고서와 청구인 명의의 ○○○은행 예금통장(○○○)을 제시하고 있다. (라) 그러나, 쟁점건물의 임차인인 청구외 ○○○이 처분청에 제출한 면세사업자사업장현황보고서상에 기재된 내용만으로 청구인이 신고한 임대수입이 사실이라고 인정하기는 어렵다 할 것이며, 청구인이 제시한 ○○○은행 예금통장에서도 청구외 ○○○이 입금한 금액이 일정하지 않다. (마) 청구인은 청구외 ○○○과 1996.12.1부터 쟁점건물 1, 2, 3층을 보증금 1억5천만원과 월세 1,700,000원에 임대하였다고 쟁점2-3계약서를 제시하고 있으나, 이를 뒷받침할만한 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 쟁점2-1계약서와 쟁점2-2계약서 내용이 일치하고 있으며, 단지 임차인의 명의만 청구외 ○○○을 청구외 ○○○으로 변경된 것이므로 쟁점2-1계약서는 신빙성이 있다고 인정되므로 처분청이 쟁점2-1계약서를 근거로 하여 청구인이 신고한 임대수입과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 본 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.