1세대1주택 해당 여부

심판청구번호 국심1999서 0723(1999. 9. 9) 원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1987.10.6 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 건물 64.36㎡, 대지 91.57㎡(이하 "종전주택"이라 한다)를 취득하여 1992.12.8 ○○○재건축아파트 신축을 위하여 재건축조합에 신탁하였으며, 재건축사업이 완료되면서 재건축주택인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 건물 79.56㎡, 대지 40.69㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 배정받아 1995.2.28 보존등기를 한 후, 1995.3.14 양도하였다. 처분청은 청구인이 재건축공사 진행중인 1994.5.10 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 건물 196.11㎡, 대지 142㎡(이하 "신주택"이라 한다)를 취득하였다하여 1세대1주택을 부인하고 1998.7.5 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 9,759,650원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.31 이의신청 및 1998.11.20 심사청구를 거쳐 1999.4.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택의 소유권보존등기가 늦어져 양도 후 소유권이전이 늦어진 것일 뿐 1994.3.21 양도계약을 체결하고 1994.6.10 잔금을 수령하였으므로 양도일이 1994.6.10이며, 한편 1994.3.25 신주택을 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 1994.6.11 신주택에 설정된 근저당대출금 60,000,000원과 전세보증금 65,000,000원을 제외한 잔금 10,000,000원을 지급하여 취득일이 1994.6.11이므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택의 비과세를 배제한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 소득세법의 규정에 의할 때 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등본에 기재된 등기접수일을 양도·취득시기로 규정하고 있는 바, 신주택은 청구인이 잔금청산일이라고 주장하는 1994.6.11 이전에 소유권이전등기하였으므로 그 취득시기는 등기접수일인 1994.5.10이 되며, 따라서 쟁점주택 양도 당시인 1994.6.10에는 청구인은 두 개의 주택을 소유하고 있었다. 소득세법의 규정에 의한 1세대1주택의 요건을 갖춘 주택을 멸실하고 재건축공사 진행중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 다른 주택의 취득일로부터 1년내에 재건축주택을 준공하여 양도하는 경우 그 재건축주택은 종전주택으로 보지 아니하여 1세대1주택 특례규정이 적용되지 아니하는 것(재일46014-3509, 1994.12.31)이므로, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제27조에서 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있다. 소득세법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면개정 되기전의 것) 제53조 제1항에서 "법 제27조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다"고 규정하고 있으며, 제2호에서 "대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일(이하생략)"이라고 규정하고 있다. 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제15조 제1항 에서 『법 제5조 제6호 (자)목에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다』고 규정하고, 그 제2호에서 "당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은 조 제11항에서 "제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다"고 규정하고 있다. 소득세법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면개정된 것) 제155조 제1항에서 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 1년이내에 종전의 주택(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 총리령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다"고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1987.10.6 종전주택을 취득하여 1992.12.8 ○○○재건축아파트 신축을 위하여 재건축조합에 신탁하고, 종전주택이 철거된 1993.4.25까지 5년이상 보유한 상태에서, 재건축주택인 쟁점주택을 배정받아 1994.6.1 임시사용승인을 득하고 1995.2.28 소유권보존등기를 필한 사실이 등기부등본등에 의하여 확인되고 이 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점주택의 잔금청산일은 1994.6.10이고, 신주택의 잔금청산일은 1994.6.11이라고 주장하면서 이러한 사실을 확인하는 쟁점주택의 매수인 ○○○의 인감증명서을 첨부한 사실확인서와 신주택의 전 소유자 ○○○의 인감증명서를 첨부한 사실확인서를 제출하고 있는 바 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 소유권이전등기접수일은 1995.3.14로 나타나고 있는 바, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 에서 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점주택에 대한 잔금청산일이 1994.6.10임을 입증할 객관적인 자료를 제시하고 있지 못하는 사실과 쟁점주택의 매매계약서상의 특약사항에서 잔금 중 5,000,000원은 등기이전시 지불하기로 약정한 사실에 비추어 잔금청산일이 1994.6.10이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이므로 쟁점주택의 양도시기는 등기접수일인 1995.3.14로 봄이 타당할 것이다.

(2) 청구인은 신주택의 잔금지급일이 1994.6.11이라는 주장이나, 신주택의 등기부등본에 의하면 소유권이전등기접수일이 1994.5.10로 나타나고 있는 바, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 의 규정에 의하면 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 보도록 규정하고 있고, 잔금청산을 입증할 객관적인 자료를 제시하고 있지 못함에 비추어 신주택의 취득일은 등기접수일인 1994.5.10로 봄이 타당할 것이다. 사실이 이러하다면, 청구인의 경우 잔금지급일이 매매계약서의 내용과 다르다는 사실을 주장만 할 뿐 이러한 사실을 입증할 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하고 있지 못하고 있으므로, 처분청에서 청구인이 쟁점주택의 양도당시 1세대 2주택의 소유자로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 보인다. 다음은 직권으로 쟁점주택을 종전주택으로 보아 쟁점주택의 양도를 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정하는 1세대 1주택 특례규정을 적용할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대1주택의 요건을 갖춘 주택을 멸실하고 재건축공사 진행중에 다른 주택을 취득한 후 그 다른 주택의 취득일로부터 1년내에 재건축주택을 준공하여 양도하는 경우, 그 재건축주택은 종전주택으로 보지 아니하여 동법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택의 특례규정이 적용되지 않는다는 국세청예규(재일46014-681, 1996.3.14)에 의하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 그러나, 쟁점주택 양도당시 시행되던 소득세법 제15조 제11항 에서 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하도록 규정하고 있고, 동 조항의 입법취지가 노후·화재등을 원인으로 1주택의 소유자가 주택을 멸실하고 당해 토지위에 주택을 신축한 경우에도 종전주택과 재건축한 주택은 연속성이 있는 것으로 보아 그 거주 및 보유기간을 통산함으로써 국민의 주거생활의 안정을 지원하는데 그 목적이 있다 할 것인 바, 소득세법 시행령 제155조 제1항 에서 1세대 1주택의 요건을 충족한 1주택 소유자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있으며, 쟁점주택의 경우처럼 당초 1987.10.6 취득하여 ○○○재건축조합의 재건축사업시행을 위하여 신탁한 시점인 1992.12.8까지 보유하여 1세대 1주택의 요건을 충족한 종전주택을 재건축사업의 완공으로 1994.6.1 임시사용승인을 받아 1995.2.28 청구인 명의로 소유권보존등기한 후 1995.3.14 양도하였고, 신주택은 1994.5.10 취득한 경우에도 위 1세대 1주택의 요건이 성립한 일반주택에 적용되는 일시적인 1세대 2주택의 비과세규정을 동일하게 적용함이 정의와 형평의 원칙에 부합하는 것으로 보인다. 사실이 이러하다면 쟁점주택의 양도시기는 1995.3.14인 반면에 신주택의 취득시기는 1994.5.10이므로 청구인이 쟁점주택의 양도당시 1세대2주택의 보유자이기는 하나, 신주택의 취득후 1년 이내에 1세대 1주택의 요건이 성립한 쟁점주택을 양도하였으므로 이에 대하여 1세대1주택의 비과세 규정을 적용하여 이 건 양도소득세 부과처분은 취소함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.