부동산을 특수관계자에게 저가양도하여 법인세과세한 처분의 적부

심판청구번호 국심1999서 0698(1999.11.11) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구법인은 1996.3.23 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 369㎡, 건물 652.23㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구법인의 대표이사인 청구외 ○○○에게 389,858,772원에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 부당행위계산부인 대상이라 하여 쟁점부동산의 양도당시 기준시가인 711,449,810원과 매매가액 389,858,772원과의 차액 321,592,038원을 익금산입하고 1998.11.5 청구법인에게 1996사업연도분 법인세 134,760,510원을 결정고지함과 동시에 321,592,038원을 대표이사에 대한 상여로 처분하여 소득금액변동통지를 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1998.12.10 심사청구를 거쳐 1999.3.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 기존사업장 소재지와 인접한 도로모퉁이에 소재하고 있어 사업확장을 위하여 전소유자가 매도의사가 없었음에도 시가보다 높은 가액으로 1993년도에 취득하게 되었고, 1994.6월 현재의 소재지로 사업장을 이전하면서 쟁점부동산을 매각하려 하였으나 부동산경기의 침체와 가격 하락으로 매매가 성립되지 아니하여 인근지역의 부동산 매매거래 2건의 실례를 참고하여 합리적인 시세로 청구법인의 대표이사인 ○○○에게 양도하였으며, 1998.10.10 ○○○감정평가법인에 의뢰하여 감정평가한 가액도 청구법인의 양도가액과 유사함에도 당시 인근부동산의 현지시세 파악이나 사실관계의 세부적인 확인절차없이 단순히 특수관계자간에 개별공시지가와의 차이가 크다는 이유로 부당행위계산부인 규정을 적용하여 법인세를 과세하고 대표이사에 대한 상여로 처분하여 소득금액변동통지한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인은 쟁점부동산 양도당시 인근지역의 매매실례가 없어 부동산 중개사 및 법무사 등에 문의하여 양도 당시 형성되고 있는 시세를 참작하여 결정한 매매가액 389,858,772원이 양도 당시의 정상적인 시가라고 주장하나, 청구법인은 쟁점부동산을 양도하기 약 3년전인 1993.3.15에 650,000,000원에 취득하였고, 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 부동산가격이 급격히 하락하는 등의 특별한 사정이 없었던 점, 양도당시의 기준시가가 711,449,850원인 점 등으로 보아 청구법인의 주장을 받아들일 수 없다. 또한, 쟁점부동산은 ○○○중앙회 ○○○동지점의 요청에 의하여 담보제공을 위한 감정평가 목적으로 하여 양도당시인 1996.3.20의 상황을 약 2년 7개월 소급하여 1998.10.10에 감정하였고, 그 감정가액은 토지 361,000,000원과 건물 57,268,800원 합계 418,268,800원임이 확인되며, 감정평가서상 감정가격 산출근거를 보면 토지는 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○(개별공시지가 1,100,000원/㎡당)를 표준지로 하여 ㎡당 1,150,000원으로 평가하였다고 기재되어 있음이 확인되는 바, 쟁점부동산에 대한 ○○○감정평가법인의 소급감정가액은 형식상 ○○○중앙회 ○○○동지점장의 요청에 의한 것이나 실제로는 청구법인의 부탁으로 ○○○중앙회 ○○○동지점장 명의로 의뢰한 후 감정료도 청구법인이 부담하였으며, 감정평가일 이후 ○○○중앙회에 쟁점부동산을 담보로 제공한 사실이 없어 당해 자산의 직접거래와 관련하여 감정하였거나 담보제공의 목적으로 감정한 가액이 아님이 확인된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 부당행위계산 부인규정에 의한 특수관계자에의 저가양도로 보아 차액을 익금산입하여 법인세를 과세하고, 동 금액을 대표자에 대한 상여로 처분하여 소득금액 변동통지한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제20조 에는 "정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조 제1항 제1호에는 "법 제20조에서 『특수관계있는자』라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다.

1. 출자자(소액주주를 제외한다)와 그 친족

2. 법인의 임원·사용인 또는 출자자의 사용인(출자자가 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 출자자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께하는 친족

3. 출자자 또는 제1호 및 제2호에서 게기하는 자가 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인 4.∼7. (생략)"이라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제4호에는 "법 제20조에서 『조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

4. 출자자등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때."라고 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제16조의 2에는 "영 제40조 제1항·영 제41조 제1항·영 제46조 및 영 제116조 제2항·제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.(단서생략)"라고 규정하고 있다. 구 상속세법시행령 제5조 제1항에는 "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 『개별공시지가』라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의한다.

2. (생략)

3. 시설물 기타 구축물(토지 또는 건물과 일괄하여 평가하는 것을 제외한다)의 평가는 그것을 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액에서 그것의 설치시기로부터 상속개시일까지의 감가상각비를 공제한 가액에 의한다.(이하생략)"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 쟁점부동산을 사업상 목적으로 시가보다 높은 가격으로 취득하였다가 사업장을 이전하면서 부동산경기의 침체와 가격하락으로 취득당시보다는 낮은 가액이나 주변의 매매사례를 참고하여 합리적인 시세로 쟁점부동산을 양도하였으며, 감정기관의 감정가액 등을 비교해 보더라도 시가에 근접된 가액임에도 이를 인정하지 아니하고 특수관계자간의 부당행위계산 부인대상(저가양도)으로 보아 공시지가를 적용하여 법인세를 과세하고 상여로 처분하여 소득금액변동통지한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구법인의 주식이동상황명세서에 의하면, 쟁점부동산의 양도 당시 취득자인 청구외 ○○○는 청구법인 총발행주식의 95.5%를 소유하고 있는 대표이사로서 청구법인과 특수관계있는 자에 해당함이 확인되고, 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하면 청구법인은 쟁점부동산을 1993.3.15 청구외 ○○○ 등으로부터 650,000,000원에 취득하였고, 1996.3.23 청구법인의 대표이사인 ○○○에게 389,858,772원에 양도하였음이 확인된다. 시가라 함은 특수관계자가 아닌 불특정다수인간의 거래에 있어서 자유로이 거래가 이루어졌을 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액을 말하는 것인 바, 청구법인은 쟁점부동산 양도당시 인근지역의 매매실례라 하여 1995.12.28(토지 ㎡당 1,301,650원)과 1996.3.28(토지 ㎡당 1,330,380원)에 각각 매매계약을 체결한 2건의 부동산매매계약서 등을 제시하고 있으나 당해 거래대상부동산은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○에 소재한 상가건물이고, 거래당사자중 취득자는 청구법인의 대표이사인 ○○○로 되어 있어 그 신빙성에 의문이 제기된다. 또 시가에 근접한 감정평가액이라 하여 청구법인이 제시한 ○○○감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산은 ○○○중앙회 ○○○동지점의 요청에 의하여 담보제공을 위한 감정평가 목적으로 양도당시인 1996.3.20의 상황을 약 2년 7개월 소급하여 1998.10.10에 감정하면서 그 감정가액은 토지 361,000,000원과 건물 57,268,800원 합계 418,268,800원으로 감정하였고, 감정가격 산출근거를 보면 토지는 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○(개별공시지가 1,100,000원/㎡당)를 표준지로 하여 ㎡당 1,150,000원으로 평가하면서 매매가능가격을 ㎡당 1,500,000원으로 감정하였음이 확인될 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대한 ○○○감정평가법인의 소급감정가액은 형식상 ○○○중앙회 ○○○동지점장의 요청에 의한 것이나 실제로는 청구법인의 부탁으로 ○○○중앙회 ○○○동지점장 명의로 의뢰한 후 감정료도 청구법인이 부담한 것으로 처분청 조사시 확인되어 객관적인 신뢰성을 인정하기가 어렵다고 하겠다. 또한, 청구법인은 양도시점으로부터 약 3년전인 1993.3.23에 쟁점부동산을 650,000,000원에 취득하였는 바, 취득당시 특별히 시가보다 높은 가격으로 취득할 만한 사유가 확인되지 아니할 뿐만 아니라 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 부동산가격이 급격히 하락하는 등의 특별한 사유가 없었음에도 취득가액의 60%수준인 389,858,772원에 양도하면서 시세에 부합하는 합리적인 가격이라는 청구법인 주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.