임차인의 월세계약서를 근거로 임대료수입금액을 산출하여 경정결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 0667(1999.11.24) 분까지의 부가가치세 8,716,400원의 부과처분은 청구인이 청구외 ○○○에게 임대한 서울특별시 ㅇㅇ구

○○○동 ○○○ 건물 5, 6층 719.27㎡에 대한 임대 료 수입금액을 산출함에 있어 임대보증금은 40,000,000원으로 하고 월세는 1994.5.1∼1995.12.30까지는 3,500,000원으로 1996.1.1∼1997.12.31까지는 3,900,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재의 ○○○빌딩 건물 3,693.62㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)의 소유자로 부동산임대업을 영위하면서 쟁점건물의 5, 6층 719.27㎡를 청구외 ○○○에게 임대하였다. 처분청은 1998.4월중 청구인의 쟁점건물에 대한 임대현황을 조사하면서 쟁점건물의 5, 6층의 임대료 수입금액에 대하여는 임차자인 청구외 ○○○이 학원등록신청시 관할교육구청에 제출한 1994.3.5일자 월세계약서(보증금 40,000,000원, 월세 3,500,000원: 이하 "계약서1"이라 한다)와 1995.12.1자 월세계약서(보증금 60,000,000원, 월세 4,000,000원: 이하 "계약서2"라 한다)를 근거로 청구인의 임대료 수입금액을 산출하여, 청구인이 신고한 1994년 1기분∼1997년 2기분까지의 임대료 수입금액과의 차액을 신고 누락한 것으로 보아 1998.7.15 이에 따른 부가가치세 1994년도 1기분 890,840원, 2기분 230,480원, 1995년도 1기분 950,700원, 2기분 1,031,780원, 1996년도 1기분 1,405,350원, 2기분 1,399,260원, 1997년도 1기분 1,409,690원, 2기분 1,398,300원 합계 8,716,400원을 결정고지하였다. (이 건 고지처분은 국세청장의 심사결정에 따라 1999.1.4 1994년도 1기분 고지세액은 384,470원으로 감액경정되었음) 청구인은 이에 불복하여 1998.8.16 이의신청과 1998.11.2 심사청구를 거쳐 1999.3.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994.5.1부터 청구외 ○○○에게 보증금을 40,000,000원으로 월세 3,500,000원(94년 1기∼95년 2기)∼3,900,000원(96년1기∼97년2기)으로 하여 임대하여 온 것이 사실인 바, 1995.12월 학원운영자인 임차인 ○○○이 교육구청으로부터 학원수강료 책정을 높게 받고자 건물관리인에게 요구하여 청구인 모르게 별도로 작성하여 교육구청에 제출한 사실과 다른 임대차계약서인 95.12.1자 월세계약서(보증금 60,000,000원 월세 4,000,000원)를 근거로 하여 청구인이 임대수입금액을 누락한 것으로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 임차자인 ○○○이 1995.12월 보습학원 인가신청시 관할교육구청에 제출한 계약서2가 사실과 다르게 작성된 것이라고 주장하고 있는 바, 청구주장의 입증으로 제시한 1994.10.1자 월세계약서(보증금 140,000,000원, 월세1,500,000원: 이하 "계약서3"이라 한다)를 보면 임차인이 교육구청에 제출한 계약서1이 계약기간이 종료되지 않았고 중도에 해약된 사실이나 파기된 사실이 확인되지 아니함에도 계약기간중에 작성되었으며, 청구인은 계약서1에 대하여 계약일자와 명도일자를 제외한 계약기간등의 내용에 대하여는 달리 이의를 제기하지 않았고, 처분청이 과세근거로 삼은 계약서2는 청구인과 ○○○가 연명으로 날인하고 인감증명서를 첨부한 것이므로 처분청이 교육구청에 제출된 계약서1과 2를 근거로 임대수입액을 산출한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 관할 교육구청에 제출된 임차인의 월세계약서를 근거로 임대료수입금액을 산출하여 부가가치세를 경정결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제14조 제2항 에서 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』고 규정하고 있고, 부가가치세법 제21조 제1항 은 『사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물을 1994.3.30 청구인의 모 ○○○와 공동명의로 건축하였으며 청구인은 쟁점건물의 5, 6층을 어학원 및 보습학원을 운영하는 청구외 ○○○에게 1994.4.5부터 임대하면서 쟁점건물 5, 6층의 임대료에 대한 각 과세기간별 부가가치세를 계약서1과 계약서3을 근거로 신고하여 왔으며 처분청은 계약서1과 계약서2를 근거로 하여 임대수입금액을 산정하였음이 이 건 부가가치세 경정결의서등 과세자료에 의하여 확인되며, 쟁점건물의 5, 6층에 대한 계약서1, 2는 임차인 ○○○이 관할교육구청에 학원등록시 첨부하여 제출한 사실이 있음이 확인되고 동 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 이 건 처분청의 당초 임대료수입금액의 결정근거를 보면 1994.4.5∼1995.12.5까지는 계약서1의 내용인 보증금 40,000,000원, 월세3,500,000원으로 하였으며 1995.12.6부터 1997.12.31까지는 계약서2의 내용인 보증금 60,000,000원 월세 4,000,000원으로 하여 산출하였음이 확인되고 이에 대하여 청구인은 당초 계약서1의 계약일은 1994.4.5이나 실제임대차 시작일은 1994.5.1이고(심사결정에서 인정되어 경정됨) 임대보증금은 당초부터 변동없이 40,000,000원이었으며 월세는 1995.12.31까지는 3,500,000원으로 받다가 1996.1.1부터는 3,900,000원으로 받아온 것이 사실이라고 주장하고 있다. [ 임대료 수입금액 산출근거 비교 ] (천 원)

1994. 4. 5

5. 1 9.30 1995.12. 6

1996. 1. 1 1997.12.31 당초 신고 처분청 경정 청구주장(실제)

• - 40,000 (3,500) 40,000 (3,500) 40,000 (3,500) 140,000 (1,500) 60,000 (4,000) 40,000 (3,900)

• 주) 상단금액은 보증금, ()안은 월세금액임.

(3) 청구인은 처분청이 쟁점건물 5, 6층의 임대수입금액으로 본 계약서2는 임차인인 ○○○이 1995.12월 경영다변화를 위해 6층 어학원을 보습학원으로 변경등록 신청하는 과정에서 학원수강료를 높게 받기 위하여 건물임차료를 사실과 다르게 작성하여 제출한 것으로 이는 사실과 다른 계약서이며, 계약서1을 기본으로 하는 실제임대료 수입금액이 확인된다며 쟁점건물에 대한 월별 임대수입에 대한 장부(월별임대현황)를 제시하고 있으므로 이를 살펴보면, 우리 심판소에서 관할교육구청에 확인한 바, ㅇㅇ교육구청의 "학원수강료조정기준심의안"에 의하면 학원수강료의 상한기준이 건물임대료에 따라 차등적용되고 있음이 확인되고 있으며, 1998.11.12 청구인과 임차인 사이에 작성된 "임대보증금 정산 및 재계약합의서"에 계약서2의 허위작성으로 인한 피해를 임차인 ○○○이 부담한다는 약정사항이 있는점 등을 보면 계약서2는 임차인 ○○○이 학원수강료를 높게 받기 위하여 사실과 다르게 별도로 작성한 것이라는 청구주장이 신빙성이 있어 보이고, 또한, 청구인이 제시한 쟁점건물 전체에 대한 월별 임대료 수입현황을 기록한 원시기록인 "월별임대현황"을 보면, 각층별 계약기간과 보증금 및 월세현황은 물론 매월분 임대료의 금액과 수령일자가 구체적으로 기록관리된 장부로서 실제 임대료 수입금액에 대한 증빙으로의 신빙성이 인정된다.

(4) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점건물의 5, 6층에 대한 청구인의 실제임대료 수입금액은 청구주장이 사실로 판단되므로 처분청이 관할 교육구청으로부터 수집한 계약서1, 2를 근거로 한 과세처분은 사실관계 확인을 그르친 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.