실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999서 0630(1999. 6.16) 맛括�1990.4.26 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 140.65㎡, 건물 145.13㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1995.2.3 청구외 ○○○에게 양도하고 1995.2.11 실지취득가액을 288,000,000원으로, 실지양도가액을 320,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.9.14 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 46,439,030원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.30 심사청구를 거쳐 1999.3.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 급매물로 320,000,000원에 양도하고 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였고, 신고한 양도가액은 기준시가보다 높고 거래상대방인 양수인 또한 위 양도가액이 실지거래가액임을 확인하고 있음에도 불구하고 주변 아파트시세와 차이가 많다는 이유로 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트 양도당시 ○○○부동산(쟁점아파트 인근에 소재하는 중개업소)의 매물기록에 의하면, 쟁점아파트 인근에 있는 동일평수 아파트의 매물가액이 370,000,000원에서 450,000,000원 정도로 되어 있고, "○○○" 잡지(94.11.8, 제153호)의 아파트시세에 의하면, ○○○는 380,000,000원(하한가)에서 430,000,000원(상한가)으로 나타나고 있으며, 매수인인 청구외 ○○○은 쟁점아파트에 대한 매매계약서를 ○○○부동산에서 작성하였다고 확인하고 있으나, 청구인은 법무사가 작성한 매매계약서를 증빙자료로 제출한 점등을 종합하여 볼 때, 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지의 여부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 『양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트를 1990.4.26 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1995.2.3 청구외 ○○○에게 양도하고, 1995.2.11 실지취득가액을 288,000,000원으로, 실지양도가액을 320,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 등기부등본, 신고서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 처분청이 제시한 쟁점아파트 인근에 소재하고 있는 ○○○부동산(부동산중개업소)의 매물기록을 보면, 쟁점아파트 양도당시의 주변아파트(쟁점아파트와 동일한 평수의 아파트)의 매물가액이 370,000,000원에서 460,000,000원으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 쟁점아파트와 동일한 평수로서 같은 단지에 소재하고 있는 804호의 매물가액은 450,000,000원으로 기재되어 있고, 양도당시 "○○○"잡지(제153호, 1994.11.8)의 매물시세에 의하면, 쟁점아파트가 소재하는 단지의 아파트 시세는 380,000,000원(하한가)에서 430,000,000원(상한가)으로 나타나고 있으며, 쟁점아파트의 매수인인 청구외 ○○○이 1998.4.30 확인한 내용에 의하면, 매매계약시 ○○○부동산에서 매매계약서를 작성하였다고 되어 있음에도 불구하고 청구인은 법무사가 작성한 검인계약서만을 제시하고 있을 뿐이고, 위 검인계약서상의 매매가액을 뒷받침할 수 있는 증빙자료로 거래사실확인서이외에는 영수증, 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 실지양도가액이 확인되는 경우로 보기 어렵다 하겠다. 그러하다면, 처분청이 인정한 바와 같이 청구인이 신고한 취득가액이 확인되는 경우라 하더라도 소득세법 제100조 제1항 규정에 의하면, 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 규정하고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.