주택의 분양수입금액의 계산

심판청구번호 국심1999서 0526(1999. 9.20) 세 71,272,480원의 부과처분은 총수입금액 1,101,750,000원을 1,029,750,000원으로 하여 그 과세표준과 세 액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 도봉구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○빌리지 다세대주택을 신축(연건평 1,050.43㎡)하여 그 중 13개동 730.91㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1996년도에 분양하고 동 분양수입금액을 1,011,000,000원으로 신고하였는데, 처분청은 청구인에 대한 1996년 귀속 소득세 실지조사에서 쟁점주택의 분양과 관련하여 청구인이 신고한 분양수입금액이 쟁점주택 입주자들이 주택 융자금 대출을 위하여 ○○○은행 ○○○지점에 제출한 매매계약서상의 매매금액보다 84,000,000원이 적다하여 이를 총수입금액에 산입하여 사업소득금액을 계산하고 1998.9.17 1996년 귀속 종합소득세 71,272,480원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.26 이의신청 및 1998.11.24 심사청구를 거쳐 1999.2.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택의 주택자금 융자와 관련하여 ○○○은행 ○○○지점에 제출한 매매계약서는 융자금액을 많이 받기 위하여 구청에서 검인받은 계약서의 금액을 실제분양가보다 증액하여 사후에 조작된 계약서임에도 처분청이 동 매매계약서상의 금액을 분양수입금액으로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 조사관계기록에 의하면 분양수입금액이 누락된 것으로 조사된 쟁점주택중 5개동에 대하여 청구인이 1996년 귀속 면세사업자 수입금액신고시 분양수입을 316,000,000원으로 신고하고 있음이 확인되는 이 건, 청구인은 쟁점주택중 5개동에 대한 주택자금 융자와 관련하여 ○○○은행 ○○○지점에 제출한 을계약서상 매매금액 400,000천원은 실제보다 증액된 것이라고 주장하면서 그 근거로 분양가액이 표시된 분양광고 전단(위 5개동의 분양가액 합계 383,000천원)을 제시하면서도 당초 면세사업자 수입금액신고시 제출한 매매계약서가 실제매매가액인지 아니면 분양광고전단의 분양가액이 실제 매매가액인지에 대하여 달리 반증이 없고, 처분청의 조사관계기록에 의하면 1998.8.25 쟁점주택중 위 5개동의 분양자에 대한 현지조사에서 5개동중 지하층 B-2호 취득자인 청구외 ○○○와 102호 취득자인 청구외 ○○○의 처 ○○○은 "○○○은행에 제출된 매매계약서상의 매매금액은 사실이나 쟁점주택의 분양자인 청구인의 원망을 고려하여 사실확인은 곤란하다"라고 하면서 단지 위 청구외 ○○○는 자필로 본인임을, ○○○의 처 ○○○은 성명만을 동 매매계약서에 기재하였다고 조사하고 있음은 물론, 1998.8.28 위 청구외 ○○○와 ○○○은 처분청에 전화로 "1998.8.25자 확인대로 하면 취득세를 더 납부하게 된다고 하던데 그 말이 사실인지와 그렇다면 그 당시 진술한 내용을 없던 일로 하여줄 것"을 요구하였다고 조사하고 있는 바, 청구주장을 사실로 인정하기 어려운 반면, 처분청이 쟁점주택의 1996년도 분양수입금액을 1,095,000,000원으로 하여 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 분양수입금액을 1,095,000,000원으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1998.12.28 개정되기 전의 것) 제24조【총수입금액의 계산】제1항에서 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 제27조【필요경비의 계산】제1항에서『부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996년도 면세사업자 사업장현황보고시 쟁점주택의 분양수입금액을 도봉구청장으로부터 검인받은 계약서(이하 "갑계약서"라 한다)상의 매매금액을 기준으로 하여 13개동 합계 1,011,000,000원으로 신고한 반면, 처분청은 청구인에 대한 1996년도 귀속 소득세 실지조사시 쟁점주택의 매수자들이 주택자금 융자를 위하여 ○○○은행 ○○○지점에 제출한 검인계약서(이하 "을계약서"라 한다)상의 매매금액을 확인한 바, 아래 (표1)에서 보는 바와 같이 쟁점주택 중 5개동의 분양수입금액이 총 84,000,000원 과소신고된 사실을 적출하여 동 금액을 청구인의 수입금액에 가산하여 1996년도 총수입금액을 1,101,750,000원(청구인의 임대수입금액 6,750,000원을 합한 금액)으로 경정결정하였다. 이에 대하여 청구인은 을계약서상의 매매금액은 매수자들이 ○○○은행 융자를 많이 받기 위하여 갑계약서를 변조하여 제출한 것이고 실제 분양금액은 당초 도봉구청장으로부터 검인받은 갑계약서상의 매매대금이라고 주장하면서 분양수입금액이 차이가 나는 5개동 매수자들의 확인서, 쟁점주택 분양광고 전단, ○○○은행 대출 담당자의 확인서, 법무사 사무소 직원의 확인서, 갑계약서 사본, 을계약서 사본, 분양계약서 원본 등을 증빙으로 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (표1) 쟁점주택의 분양금액 대비표 (단위: 천원, ㎡) 동호수 분양 면적 매수자 분양광고상 분양금액 검인계약서 (A:갑계약서) 은행 제출분 (B:을계약서) 신고누락 (A-B) 분양 계약서 지층02 51.80

○○○ 66,000 58,000 70,000 12,000 58,000 지층03 60.73

○○○ 69,000 50,000 79,000 29,000 53,000 1층01 65.56

○○○ 99,000 96,000 96,000

• 1층02 52.20

○○○ 81,000 70,000 82,000 12,000 70,000 1층03 59.53

○○○ 84,000 80,000 80,000

• 2층02 52.57

○○○ 83,000 78,000 88,000 10,000 78,000 2층03 52.48

○○○ 84,000 81,000 81,000

• 2층04 67.77

○○○ 105,000 100,000 100,000

• 3층02 52.65

○○○ 83,000 81,000 81,000

• 3층03 52.48

○○○ 84,000 60,000 81,000 21,000 69,000 3층04 67.77

○○○ 105,000 100,000 100,000

• 4층02 47.75

○○○ 78,000 78,000 78,000

• 4층03 47.62

○○○ 79,000 79,000 79,000

• 합 계 1,100,000 1,011,000 1,095,000 84,000

(2) 쟁점주택 중 분양수입금액이 차이나는 5개동의 매수자들이 ○○○은행에 제출한 을계약서는 쟁점주택 분양시 대출을 많이 받기 위하여 도봉구청장으로부터 검인받은 계약서를 변조하였다고 주장하는데, 청구인이 제출한 갑계약서와 을계약서 사본을 비교하여 보면 쟁점주택 3층 3호의 청구외 ○○○에게 분양된 주택을 제외한 4개 동의 갑계약서와 을계약서가 필체나 인장의 위치 등이 동일하여 금액 부분만 변조된 것으로 나타나는 것으로 보이고 쟁점주택의 등기를 담당하였던 ○○○ 법무사사무소의 직원인 청구외 ○○○도 검인계약서가 은행에 제출되기 전 변조되었고, 갑계약서와 을계약서가 확연히 다른 청구외 ○○○의 경우는 ○○○가 기한내에 취득세와 등록세를 납부하지 않아 가산세 문제 때문에 검인계약서를 한 번 더 작성한 사실을 확인하고 있다. ⁚ (표2) ○○○은행 대출금액(수입금액이 경정된 5개동) (단위: 천원) 동호수 매수자 분양금액 을계약서상 분양금액 대출금액 분양계약시 대출약정액 지층02

○○○ 58,000 70,000 27,950 30,000 지층03

○○○ 50,000 79,000 29,950 30,000 1층02

○○○ 70,000 82,000 39,940 40,000 2층02

○○○ 78,000 88,000 34,940 35,000 3층03

○○○ 60,000 81,000 29,950 30,000

(3) 한편, 쟁점주택들의 주택구입자금 대출을 담당하였던 ○○○은행 ○○○지점의 직원 청구외 ○○○은 갑계약서와 제출된 계약서를 대조하지 않고 주택 소유자가 제출한 계약서를 기준으로 대출하였다는 사실을 확인하였고, ○○○은행의 주택자금 대출 방식은 매매계약서상 매매금액에 방 1개당 12,000,000원(임차보증금으로 간주하는 금액)을 공제한 금액을 기준으로 80%에 상당하는 금액을 대출하였다는 사실을 확인할 수 있다. 이러한 대출관행을 볼 때 당초 분양광고시 약속하였던 융자를 받기 위하여 청구인이나 쟁점주택 소유자의 입장에서 매매금액을 변조할 동기는 있었다고 보여지고, 우리 심판소에서 쟁점주택 1층 2호 매수자인 청구외 ○○○의 처 ○○○과 전화통화시 "○○○은행 대출을 많이 받기 위하여 검인계약서를 변조하였으며, 처분청에서 본인에게 방문하였을 때 을계약서상 매매금액이 맞다고 말한 것은 ○○○은행에서 현장 확인 나온줄 알고 그렇게 한 것"이라고 확인하고 있으며, 실제 위의 (표2)에서 보는 바와 같이 쟁점주택 중 수입금액이 경정된 5개동의 ○○○은행 대출금액은 쟁점주택 분양계약시 약정한 대출금액과 실제 대출금액이 거의 일치하고 있음을 알 수 있어 도봉구청장이 검인한 계약서를 변조한 데 대한 위법성 여부는 별론으로 하고 ○○○은행에 제출된 을계약서가 변조된 것은 사실로 보인다. 그렇다면 변조된 을계약서를 기준으로 분양수입금액을 결정할 수 없을 것으로 보인다.

(4) 그렇다면 청구인이 처분청에 1996년도 사업장현황보고시 수입금액으로 신고한 분양금액의 정확성 여부를 심리하여야 하는데, 청구인이 우리 심판소에 제출한 쟁점주택의 분양계약서 원본 13매에 의하면 청구외 ○○○에게 분양된 지층 3호의 수입금액이 3,000,000원, 청구외 ○○○에게 분양된 3층 3호의 수입금액이 9,000,000원 과소 신고된 사실을 알 수 있다. 통상 쟁점주택과 같은 소규모 연립주택의 경우 분양광고에 제시된 금액 이상을 받을 수 없는 것이 일반적이고 위 2개동 이외의 11개동의 분양금액이 갑계약서상의 금액과 일치하는 점, 수입금액을 축소하기 위하여서는 일괄적으로 13개동의 분양금액을 조작할 것인데 이 건의 경우 일부 세대에서만 문제가 된 점 등에 비추어 청구인이 제시한 분양계약서상의 분양금액이 실제의 수입금액이라고 판단된다. 그러므로 분양계약서상의 분양금액을 기준으로 하여 당초 청구인이 신고한 수입금액에서 12,000,000원을 가산한 수입금액으로 1996년도 귀속 수입금액을 경정하는 것이 정당하다고 보여진다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.