입주권 양도시 1세대1주택 해당 여부

심판청구번호 국심1999서 0517(1999. 5.31) 세 18,450,040원(총 결정세액 19,882,712원)의 부과처 분은 이를 취소한다.

청구인은 1984.10.2 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 단독주택 (대지 93㎡, 주택 35.11㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)을 취득하였으나, "ㅇㅇ구역 주택개량 재개발사업"에 편입됨에 따라 1994.4.19 주택건물은 철거되었으며, 청구인은 동 주택개량 재개발사업의 관리처분인가일(1999.6.20) 이후인 1997.12.1 아파트(43평형)를 분양받을 수 있는 지위를 청구외 ○○○에게 양도하면서, 1997.11.19 실지거래가액으로 계산한 양도소득세 1,516,950원을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다는 이유로 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.12.2 양도소득세 18,450,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.24 심사청구를 거쳐 1999.2.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1984.10.2 쟁점주택을 취득하여 재개발사업으로 철거되기까지 9년 6개월동안 거주하였는 바, 쟁점주택을 ㅇㅇ구역 주택개량 재개발조합에 출자한 사실과 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장으로부터 인가받은 관리처분계획에 따라 아파트 분양권을 취득하여 이를 양도한 사실이 확인되고 있고, 동 아파트 분양권을 양도할 때까지 다른 주택을 보유한 사실이 없으므로 쟁점주택은 1세대 1주택의 비과세 대상에 해당됨에도 불구하고 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 분양처분고시가 있기 전에 관리처분계획에 따라 취득한 아파트 입주권은 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당되고 (소득세법 기본통칙 2-7…23참조) "부동산을 취득할 수 있는 권리"는 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 1세대1주택의 비과세 규정을 배제하고 (같은 뜻:국심96중1404, 1996.12.31, 재일 46014-873, 1997.4.14)과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택과 그 부수토지를 주택개량재개발조합에 제공하고 관리처분계획인가일 이후 아파트가 준공되기 전에 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 양도한 데 대하여 1세대1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1998.12.28 개정되기 전의 것) 제89조에 "다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 '양도소득세'라 한다)를 부과하지 아니한다"고 하면서 그 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 열거하고 있으며, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 "법 제89조 제3호에서 '1세대1주택'이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유 기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서 생략)"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 도시재개발구역내의 쟁점주택과 그 부수토지를 주택개량 재개발조합에 출자하고 관리처분계획에 따라 아파트를 배정받아 아파트가 준공되기 전에 종전의 토지를 양도한 것은 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도에 해당한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 반면, 청구인은 3년이상 보유한 쟁점주택을 주택개량 재개발조합에 제공하고 아파트를 분양받을 수 있는 지위를 취득하여 양도한 것이므로 이는 1세대1주택으로서 비과세하여야 한다고 주장하고 있는데, 청구인이 쟁점주택을 3년 이상 보유한 사실과 양도전에 주택건물이 철거된 사실에 대하여는 등기부등본, 부동산 취득 및 양도자료, 주택철거 확인서 등을 통하여 확인할 수 있고, 이에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) ㅇㅇ구청장의 주택개량재개발 ㅇㅇ구역 관리처분계획인가고시에 의하면, 동 재개발사업은 1996.6.20 관리처분계획인가를 받았고 시행구역 및 면적은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 외 596필지 58,951㎡이며, 재개발사업이 완료되면 아파트 16개동 1,992가구 및 상가 3개동이 신축될 것임을 알 수 있다. 또한 재개발아파트 공급계약서에 의하면 청구인의 종전주택(쟁점주택) 및 부수 토지에 대한 권리가액은 총 107,013,000원이며, 청구인은 사업시행후에 2000년 5월 입주예정인 175,629,000원 상당의 43평형 아파트를 분양받는 것으로 되어 있다.

(3) ㅇㅇ구역 주택개량 재개발조합장인 조합장 청구외 ○○○의 확인서에 의하면 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○는 1994.4.19자로 완전 철거되었음을 알 수 있고, 쟁점주택 및 부수토지의 등기부등본을 살펴 보면, 청구인은 1984.10.2 쟁점주택의 소유권을 취득하여 1997.4.28자로 멸실될 때까지 보유하고 있었고, 부수토지는 쟁점주택과 동일한 날에 취득하여 1997.12.16 청구외 ○○○에게 양도하였음을 확인할 수 있다. 한편, 청구인과 매수자인 청구외 ○○○간에 1997.10.14 체결된 부동산매매계약서상에는 쟁점주택의 부수토지인 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 93㎡를 181,500,000원에 양도한 것으로 되어 있고, 1997.12.26 청구인이 주택개량 재개발조합장 앞으로 제출한 권리변동신고서를 통하여서도 아파트의 분양과 관련한 권리를 청구외 ○○○에게 양도하였음을 알 수 있다.

(4) 1998.12.28 개정된 소득세법 시행령 제155조 제16항 에서도 규정하고 있는 바와 같이 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 입주자로 선정된 지위를 취득하여 이를 양도한 경우 그 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 주택이 철거되는 경우에는 철거일)까지 비과세 요건을 갖추면 1세대1주택인 종전주택과 이에 부수하는 토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 할 것인 바(대법 93누 17324, 1994.3.8 및 국심 98서 634, 1999.2.19 합동회의 의결 같은 뜻), 이 건의 경우 청구인이 쟁점주택을 취득하여 9년 이상 보유하던 중 주택개량재개발사업의 시행으로 관리처분계획 인가일(1996.6.20) 이전에 주택(건물)이 철거(1994.4.19)된 사실과 관리처분계획에 의하여 아파트를 분양받을 수 있는 지위를 취득하여 이를 양도한 사실이 확인되고 이 당시 청구인 세대가 다른 주택을 보유한 사실이 없으므로 이를 1세대1주택의 양도로 보아 비과세함이 타당함에도 처분청이 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과함은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.