검인계약서에 기재된 취득가액의 인정 여부

심판청구번호 국심1999서 0424(1999. 9. 3) ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 『임야』256㎡ (이하 "쟁점임야"라 한다)를 1995.10.26 취득하였고 1996.10.16 경락으로 소유권이전되었으며 과세표준확정신고기한(1997.5.31) 이내인 1997.5.30 취득가액을 80백만원, 양도가액을 82백만원으로 하여 신고하였다. 처분청은 1998.8.11 쟁점임야의 소유권이전에 대하여 청구인이 신고한 위 취득시 실거래가액을 부인하고 취득시 검인계약서에 기재된 50백만원을 취득가액으로 하여 1996년도 귀속분 양도소득세 17,760,000원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.10 심사청구를 하였는 바, 국세청장은 1998.12.4 심사결정시 처분청의 이 건 처분을 잘못이 없다고 인정하면서 다만 경매집행비용 2,231,960원, 취득세 등 917,000원, 등록세 1,260,000원 합계 4,408,960원을 필요경비로 하여 과세표준에서 제외하도록 결정하였고, 청구인은 이에 불복하여 1999.2.8 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점임야를 취득할 때 쟁점임야에 근저당된 청구외 ○○○ 의 저당액 50백만원과 동 50백만원에 대한 이자 2,500,000원, 청구외 ○○○의 저당액 10백만원 및 이에 따른 이자 500,000원 합계 63백만원의 채무를 인수하였고, 동 채무와 청구인이 쟁점임야 양도자인 청구외 ○○○에게 1995.11.2 잔금으로 17백만원(영수증 제출)을 지급하여 80백만원에 취득하였다. 따라서, 쟁점임야의 취득가액은 청구인이 신고한 80백만원이 진실한 가액임이 등기부등본, 경매금액배당표, 영수증등으로 확인되는데도 처분청이 단순히 등기이전만을 위하여 작성한 검인계약서상의 금액 50백만원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 쟁점임야의 취득계약서를 보면 청구인 소유 ㅇㅇ시 소재 ○○○아파트 15세대와 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 소유인 쟁점임야, ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 공장부지 1,000평, ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지 560평 및 현금 1,200,000원과 교환하는 것으로 기재되어 있으나 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 공장부지와 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지는 위 3인의 소유가 아니며, 청구외 ○○○는 청구인의 ○○○아파트를 취득한 사실이 없는 등 청구인이 제출한 취득시 계약서는 신빙성이 없고, 청구인이 취득가액이라고 주장하는 80백만원에 대한 거증으로 청구외 ○○○이 1998.9.11 작성한 확인서외에는 실거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 없는 반면, 처분청이 확인한 취득가액인 50백만원은 1995.10.26 작성된 검인계약서상에 나타나므로 동 가액 50백만원을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점임야의 취득가액을 검인계약서에 기재된 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며, 1996년 이후 양도소득세 결정시 적용되는 소득세법시행령(대통령령 제14860호, 1995.12.30 개정) 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2.생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점임야의 양도에 대하여 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 검인계약서에 기재된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 본다. 첫째, 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점임야를 1995.10.26 취득하여 1996.10.16 경락으로 양도하였고, 청구인이 쟁점임야의 소유권을 취득하기 전인 1995.8.17 청구외 ○○○와 동 ○○○은 1995.8.17 채무자를 청구외 ○○○으로 하고 각각 채권최고액을 15백만원과 60백만원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 청구외 ○○○는 1996.4.25 쟁점임야를 ㅇㅇ지원에 경매신청하였고, ㅇㅇ지원은 경매개시결정(96타경16547)을 한 사실이 있다. 둘째, 당초 청구인이 처분청에 양도소득세 신고시 제출한 취득시 부동산매매계약서에 의하면 청구인 소유 ㅇㅇ시 소재 ○○○아파트 15세대를 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 소유인 쟁점임야와 ㅇㅇ도 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 공장부지 1,000평 및 ㅇㅇ도 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지 560평 및 현금 1,200,000원과 교환하는 것으로 기재되어 있는바, 이에 대하여 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 위 취득 매매계약서는 잘못 제출된 계약서라고 주장하고 있고 처분청이 이건 과세근거로 삼은 취득서 검인계약서에 기재된 주요내용을 보면, 검인 신청인은 법무사 이현구이고, 총 매매대금 50백만원, 계약금 20백만원, 잔금 30백만원을 1995.11.1 지급하기로 약정하고 있다 셋째, 청구인이 주장하는 취득가액의 근거를 보면 청구인이 취득시 인수한 채무원금 60백만원과 동 채무원금에 대한 이자상당액 3,077,260원(60백만원×24%×78일/365일, 계약일부터 소유권이전일까지 기간) 및 잔금 17백만원은 현금으로 지급하였다고 주장하며 관련 영수증을 제출하고 있다. 넷째, 쟁점임야 임의경매(96타경16547, 1996.11.7)에 따른 서울지방법원 ㅇㅇ지원의 배당표(매각대금: 82,100,000원, 실제배당할 금액: 79,963,474원)를 보면 아래와 같고 (단위: 원) 채권자

○○○

○○○

○○○(청구인)·원금 60,000,000 10,000,000 6,888,132·채권최고액 60,000,000 15,000,000 0·배당액 60,000,000 13,075,342 6,888,132·배당이유 근저당권자 근저당권자 잉여금 쟁점임야를 청구인에게 양도한 청구외 ○○○의 확인서를 보면 쟁점임야 양도시 근저당이 설정된 채무액 60백만원과 이자 3백만원을 토지대금에서 공제하고 나머지 17백만원을 받고 등기이전하기로 하였으며 검인계약서에는 임의로 50백만원으로 하였다고 기재되어 있고, 1995.11.2 청구인으로부터 잔금 17백만원을 받았다고 주장하며 영수증을 제출하고 있다. 다섯째, 처분청의 이 건 조사자료에 의하면 쟁점임야의 1995년 개별공시지가는 11,980,800원이고, 1996년 개별공시지가는 109,056,000원으로 밝혀지고 있다. 위의 사실들을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점임야의 등기부, 임의경매에 따른 배당표, 쟁점임야의 잔금 영수증을 근거로 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 신고한 80백만원이 쟁점임야의 취득가액이라고 주장하면서 쟁점임야를 취득시 인수한 부채(쟁점임야 등기부에 설정된 근저당가액 60백만원)와 동 부채에 따른 이자 등 약 3백만원은 쟁점임야의 경락대금으로, 잔금(현금) 17백만원은 1995.11.2 쟁점임야의 양도자인 청구외 ○○○에게 지급하였다고 주장하나 부동산 매매시 단순히 부동산 등기부에 근저당 설정된 가액을 양수자가 동 부동산 취득시 근저당가액만큼을 부채로 인수하였다고 확정지을 수는 없다 할 것이고, 또한 청구인이 잔금으로 17백만원을 지급하였다고 주장만 할 뿐 동 17백만원의 출처와 지급 받은 사실을 입증하는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점임야의 취득가액을 인정할 수 없으며 청구인이 쟁점임야를 취득시 쟁점임야 등기부에 설정된 근저당가액이 60백만원에 이르고 있는 점으로 보아 처분청이 취득가액으로 하여 과세근거로 남은 검인계약서상의 금액 50백만원도 실지취득가액이라고 단정할 수 없다 할 것이다. 그렇다면 쟁점임야의 취득가액은 실지거래가액이 확인된 경우에 해당하지 아니하므로 쟁점임야의 양도차익은 소득세법 제97조 제1항 에 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 산정하여야 한다고 판단되나, 쟁점임야의 양도차익 산정시 기준시가를 적용할 경우 이 건 과세 처분보다 세액이 증액되어 청구인에게 불리하게 되는 바, 국세기본법 제79조 에 규정된 불이익변경금지의 원칙에 의거 우리심판소가 청구인에게 이 건 처분보다 불이익이 되는 결정을 할 수 없으므로 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.