실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 0363(1999. 8. 9) ㅇ도ㅇㅇ군 ○○○리 ○○○에 소재하는 전 358㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1991.3.5. 청구외 ○○○으로부터 취득하였다가 1995.1.28. 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 237,600천원, 양도가액 265,000천원)으로 양도차익을 계산하여 1995.3.9 양도소득세 537천원을 자진신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.10.12. 청구인에게 양도소득세 32,167,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.20. 심사청구를 거쳐 1999.2.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 양도는 청구인이 1994.8.5 청구외 ○○○으로부터 차입한 차입금 265백만원을 대물변제한 것으로서 다음과 같은 사유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여야 한다.

(1) 취득가액이 고가로 매입된 것은 그 당시의 계약서 내용과 같이 은행에서 인출하여 충당한 기록(청구인의 ○○○은행 ○○○지점 예금통장 계좌번호 ○○○, 1991.3.21.에 100,000천원, 1991.3.25.에 120,000천원 인출)이 증명해주고 있으며, 1991년 취득당시 개별공시지가 산정에 시가의 80%를 반영하였다고 할 경우(1990.8.19.자 ○○○신문 참조) 신고취득가액 237,600천원은 시가 192,425천원(개별공시지가 153,940천원 = 시가 192,425천원×80%)의 123.4%에 불과하다.

(2) 부동산 매매는 당사자 형편에 따라 그 가액이 등락하는 것으로 공시지가나 부동산 중개사무소의 호가와는 차이가 있기 마련이며 부동산 경기가 활발하였던 1989, 1990년은 정상치를 시현하였으나 그 후 공시지가제도의 시행으로 가액 억제가 이루어져 상승이 주춤하다가 1995년부터는 서서히 하락하였던 것이다.

(3) 또한 사인간의 거래에서 부동산 매매계약서는 우선적인 증빙으로 인정되어야 하며, 처분청은 1995.1.28. 계약당일 매매대금 전체를 지급받은 점과 중개인이 기재되어 있지 아니한 점을 들어 일반적인 부동산거래 관행에 따라 작성된 사실계약서로 인정할 수 없다고 하였으나, 이는 오히려 채무를 대물변제하는데 있어 당연한 거래관행이라 할 것이다. 또한, 이 건 실지거래가액 조사시 청구인의 거래상대방은 청구주장 양도가액(265,000천원)을 사실로 확인하는 확인서를 제출하였다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 237,600천원에 매수하였다고 청구인의 ○○○은행 ○○○ 지점 및 농업협동조합 ○○○지점의 예금통장과 매매계약서를 제시하고 있으나, 농업협동조합 ○○○지점의 예금통장에서는 1990.12.20∼1991.3.25. 사이에 3회에 걸쳐 420,000천원이 출금되었고, ○○○은행 ○○○ 예금통장에서는 1990.12.17.∼1991.1.29. 사이에 4회에 걸쳐 525,514,950원이 출금된 사실로 보아 얼마의 금액이 쟁점토지의 매수대금으로 사용되었는지 여부가 확인되지 아니하므로 계약서와 통장만으로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 매수자인 ○○○이 청구인에게 1994.8.5에 265,000천원을 대여하였으나 이를 기일까지 변제하지 못하여 쟁점토지를 대물변제받았다는 확인서와 부동산매매계약서만을 제시하고 있으나, 매매대금 전체를 1995.1.28. 계약당일 지급받은 것으로 기재되어 있고, 중개인이 기재되어 있지 아니한 쌍방합의 계약서로 일반적인 부동산거래관행에 따라 작성된 사실계약서라고 인정하기 어렵다.

(3) 처분청에서 쟁점토지 소재지 인근부동산 중개사무소에 탐문조사결과 쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 거래시세가 평당 1,500천원과 3,000천원으로 조사되고 있는 바, 237,600천원(평당 2,200천원)에 취득하여 265,000천원(평당 2,453천원)에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 따라서 달리 반증이 없는 한 매매계약서와 매수자의 확인서 만으로 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 제100조 및 같은법시행령 제166조 제5항의 규정에 의거 기준시가로 쟁점토지의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 결정할 수 있는 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 처분청이 쟁점토지 양도에 따른 양도소득금액을 결정할 당시에 적용되는 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 제3호는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 정하고 있으며, 동 제5항 제2호에서는 위 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 취득시의 1991.2.27자 매매계약서(계약금 23,000천원, 중도금 1991.3.21자 100,000천원, 잔금 1991.3.25자 114,600천원), 매도인 청구외 ○○○이 1996.1.10 작성한 거래사실확인서(거래금액 및 잔금지급일 확인), 청구인의 ○○○은행 ○○○지점 예금통장의 인출기록(계좌번호 ○○○, 1991.3.21에 100,000천원, 1991.3.25에 120,000천원 인출) 그리고 현지 부동산 중개업자인 ○○○부동산 청구외 ○○○의 확인서(1991년당시 쟁점토지가격 평당 220∼250만원) 등을 제시하며 237,600천원을 실지취득가액으로 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 청구인 명의의 예금통장에서 중도금 및 잔급지급일에 유사한 규모의 금액이 인출된 기록은 확인되고 있지만 인출된 금액이 중도금 및 잔금지급에 사용되었다는 대금수수의 사실이 확인되지 않고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지 양도시의 1995.1.28.자 매매계약서(매매대금 265,000천원 일시불), 매수인 청구외 ○○○이 1998.8.25 작성한 거래사실확인서(대물변제로 쟁점토지를 양도받았다는 내용), 그리고 현지 부동산 중개업자인 ○○○부동산 청구외 ○○○의 확인서(1995년당시 쟁점토지가격 평당 250∼270만원) 등을 제시하며 청구외 ○○○에 대한 채무를 대위 변제한 것이라고 주장하고 있으나, 위 매수인이 작성한 대물변제확인서 외에 청구외 ○○○과의 채권·채무관계를 확인할 수 있는 차용증서 등 증빙서류의 제시가 없어 그 진실성 여부가 확인되지 아니한다 할 것이다. 이상의 사실을 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신뢰하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니한다고 보아 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.