임대가액의 적정 여부

심판청구번호 국심1999서 0344(1999. 6.17) 은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○빌딩 건물(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 임대하는 사업자로서 쟁점건물중 2∼5층 470평(이하 "쟁점임대면적"이라 한다)을 특수관계자인 주식회사 ○○○극장(이하 "특수관계임차인"이라 한다)에게 임대한 데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점건물중 6∼9층을 주식회사 ○○○아카데미(이하 "기준임차인"이라 한다)에 임대한 임대가액보다 특수관계임차인에 대한 임대가액이 낮다하여 이를 부당행위계산 부인하여, 1995년 임대소득 63,562,800원, 1996년 임대소득 103,405,640원, 1997년 임대소득 144,511,840원과 부동산임대수입금액 계산시 건설비상당액을 공제하지 아니하고 임대보증금에 대한 수입금액을 조정한 101,017,319원을 청구인의 소득에 합산하여 1995년도분 종합소득세 36,864,880원, 1996년도분 종합소득세 62,080,240원, 1997년도분 종합소득세 126,763,610원 합계 225,708,730원을 1998.8.12 청구인에게 결정고지(1998.12.5 국세청장의 심사결정에 의하여 건설비상당액을 공제하지 아니하고 수입금액조정한 1997년도분 임대소득 101,017,319원이 감액됨에 따라 1997년도분 종합소득세 126,763,610원은 52,198,160원의 세액이 감액됨) 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.8 심사청구를 거쳐 1999.2.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청이 부당행위계산부인을 하면서 부동산 임대 기준가격으로 삼은 기준임차인에 대한 임대면적은 타 임차자에 비하여 훨씬 크고, 임대기간 만료후의 타인과의 임대계약에 어려움이 따르며 다른 임대부분에 극심한 불편을 초래하여 일반적인 임대가격보다 높게 책정하였다. 기준임대가격은 정상적인 가격을 기준으로 산정하여야 할 것인 바, 이때에는 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 제반여건을 고려하여 합리적인 방법으로 산정하여야 하므로 처분청이 기준임차인의 임대가액을 기준으로 삼아 임대수입금액을 부당행위계산부인함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 특수관계임차인에게 임대한 쟁점임대면적에 대하여 기준임차인에게 임대한 임대가액을 기준으로 하여 부당행위계산부인함이 적정한지에 대하여 살펴보면, 특수관계임차인에게 임대한 층은 쟁점건물의 2∼5층으로 극장용도이며 기준임차인에게 임대한 층은 6∼9층으로 학원용도임을 알 수 있고, 다층건물인 경우 저층의 임대료가 고층의 임대료보다 큰폭으로 비싼 것이 현실이다. 임대기준가액으로 삼은 기준임차인은 학원사업자로 그 이용자수가 많아 다른 임차자에게 극심한 불편을 줄 뿐만 아니라 다른 임차인과는 달리 임차권리금 없이 임대하고 권리금을 인정하지 아니한 특수한 임차인이라는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, 특수관계임차인은 극장사업자로서 그 이용자수가 학원에 비하여 훨씬 많다 할 것이며 기준임차인과 임대차계약서에 임차권리금에 대한 특약사항이 없을뿐더러 다른 증거자료도 청구인이 제시하지 못하여 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임대면적에 대한 임대가액이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제41조 (부당행위계산) 제1항에서는 "납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와의 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다"고 규정하고, 그 제2항에서는 "제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있다. 같은법시행령 제98조(부당행위계산의 부인) 제1항에서는 법 제41조의 "특수관계있는 자"를 정의하고 있고, 그 제2항에서는 "법 제41조에서 '조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 사업자가 무주택종업원에게 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모의 주택(그 주택에 부수된 토지를 포함한다)의 취득·임차에 소요된 자금(총리령이 정하는 금액을 한도로 한다)을 대부하는 경우를 제외한다.

3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율등으로 차용하거나 제공받은 때

4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단 청구인과 청구외 주식회사 ○○○극장이 특수관계(청구인이 주식회사 ○○○극장에 출자하고 청구인의 子가 주식회사 ○○○극장의 대표이사이고 지분 50% 보유하고 있음)에 해당하는 사실과 청구인이 아래와 같이 쟁점건물의 2층∼5층의 총 470평을 주식회사 ○○○극장에 임대하고 6층∼9층을 ○○○ 아카데미학원에 임대(1995.1.1∼1996.9.4까지는 405평 임대, 1996.9.5∼1997.12.31까지는 420평 임대)한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (금액단위: 천원) 지상6층∼9층(학원) 지상2층∼5층(극장) 기 간 보증금 월임대료 기 간 보증금 월임대료 94.9.5∼96.9.4 700,000 14,350 94.9.1∼95.3.31 1,000,000 15,000 96.9.5∼99.9.4 935,250 17,835 95.4.1∼98.3.31 1,000,000 8,265 처분청의 부당행위계산부인 내용을 살펴보면, 청구인으로부터 쟁점건물의 6층∼9층을 임차한 주식회사 ○○○아카데미를 기준임차인으로 하여 간주임대료(임대보증금×정기예금이자율)에 연간 임대료를 합산한 임대수입금액을 임대평수로 나누어 평당 임대료를 산정하고, 기준임차인의 평당 임대료와 특수관계임차인의 평당 임대료를 비교하여 평당 임대료의 차이금액에 특수관계임차인의 임대평수를 곱하여 부당행위계산부인대상 임대소득금액을 다음과 같이 산정하였음이 처분청의 기준임대가액 계산내역, 특수관계임차인과의 임대가액 비교검토표, 주식회사 ○○○빌딩 임대현황 및 임대차계약서에 의하여 확인된다.

• 1995년도: 63,562,800원(평당차액 135,240원×470평)

• 1996년도: 103,405,640원(〃 220,012원×470평)

• 1997년도: 144,511,840원(〃 307,472원×470평) 1996년도 청구인의 쟁점건물 층별 임대내역을 살펴보면 다음과 같다. (단위: 천원, 평) 층 별

① 임대면적

② 보증금

③ 월임대료

④ 연간임대료

⑤ 평당임대료(④/①) 임차인 지하2-3 263 350,000 6,600 110,720 420 (주)○○○ 볼링장 지하1층 184 1,950,000 0 175,600 954

○○○은행 72 630,000 (661,500) 0 57,523 793 휴게음식점, ()은 1996.9.19보증금인상금액 1층 174 318,000 6,360 (6,996) 108,120 621

○○○(주), ()은 1996.8.1 월세 인상금액 2-5층 470 1,000,000 8,265 189,180 402

○○○극장 6-9층 405 (420) 700,000 (935,250) 14,350 (17,835) 255,564 622

○○○아카데미(학원) 10층 91 6,000 2,500 35,400 389 음식점(○○○) 주1) 건축법상 지하1층은 실제대로변 1층에 위치함. 주2) 지상6∼9층은 1996.9.5부터 임대평수가 405평에서 420평으로 증가되고 임대보증금과 월임대료가 인상됨. 주3) (주)○○○볼링장은 지하2∼3층 500평을 사용하다가 1996.3.1부터 3층 263평만 사용했으며, 임대인과 특수관계임. 판단컨대, 기준임차인에 대한 임대평수(1996.9.4까지는 405평, 1996.9.5 이후는 420평)와 특수관계임차인에 대한 임대평수(470평)는 비슷하나 그 임대건물의 용도가 각각 학원과 극장으로 서로 다른 바, 일반적인 상관행에 의하면 저층이 고층보다 임대료가 비싸고 그 이용고객도 특수관계임차인이 운영하는 극장은 1일 6회 상영에 좌석수가 640석으로 오히려 기준임차인이 운영하는 학원보다 임대건물 이용자수가 많다고 할 수 있으며, 극장시설은 학원시설보다 시설비가 많이 소요되는 점과 부당행위계산부인의 기준이 된 6층∼9층(학원)의 평당 임대가액(1995년 580,740원, 1996년 622,522원, 1997년 709,982원)에 비하여 2층∼5층(극장)의 특수관계임차인의 평당 임대가액(1995년 445,500원, 1996년 402,510원, 1997년 402,510원)이 특별한 사유 없이 기준이 된 학원 임대가액에 비하여 낮으며(1995년 76.7%, 1996년 64.6%, 1997년 43.3% 수준임), 기준임차인인 학원의 수입금액(1995년 3,041,920,500원, 1996년 3,982,521,600원, 1997년 4,037,959,600원)과 특수관계임차인인 극장의 수입금액(1995년 2,740,592,579원, 1996년 3,423,918,807원, 1997년 3,940,460,461원)을 대비하여 보아도 큰 차이가 없어 평당 임대가액의 차이를 납득하기 어려운 점 등을 고려 할 때, 처분청이 쟁점건물의 6층∼9층 평당 임대가액과 2층∼5층의 특수관계임차인의 평당 임대가액을 산정한 후 그 차액을 부당행위계산부인하였음은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.