양도차익 산정

심판청구번호 국심1999서 0228(1999. 5. 7) 은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(대지 63.48㎡, 및 건물 47.91㎡, 이하 "쟁점상가"라 한다)를 1989.2.21 취득하여 1993.8.10 청구외 ○○○에게 양도하고, 1993.9.2 실지거래가액(양도가액 49,500,000원, 취득가액 41,302,030원)에 의하여 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하여 1998.4.22 청구인에게 1993년도분 양도소득세 36,126,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.18 이의신청 및 1998.10.3 심사청구를 거쳐 1999.1.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점상가를 1989.2.21 ○○○공사로부터 39,100,000원에 분양받아 1993.8.10 양도가액 49,500,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점상가에 채권최고액 65,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 점, ○○○ 종합상가내 위치한 ○○○공인중개사무소에 전화확인한 결과 이건 양도당시 쟁점상가 소재의 다른 상가는 평당 5,100,000원에 거래되고 있었음에도 쟁점상가는 평당 3,300,000원인 64.7%(기준시가대비 25.8%)로서 낮은 거래를 할 특별한 이유도 없는 점, 양수자 청구외 ○○○는 청구인의 처형인 점, 청구인은 이의신청시 쟁점상가 양도는 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전이라고 주장하면서 청구인이 자필로 작성하여 1998.7.9 처분청에 제출한 진정서의 내용 등을 모두어 볼 때, 실지거래가액이라고 제출한 부동산매매계약서 및 거래사실확인서와 청구인 주장은 신빙성 있는 것으로 볼 수 없어 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점상가의 양도에 대해 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 부칙 제8조 제2항에서 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1989.2.21 쟁점상가를 ○○○공사로부터 39,100,000원에 분양취득하였다고 ○○○공사와의 분양계약서(계약일 1988.9.15)를 제시하고 있고, 1993.8.10 청구외 ○○○에게 쟁점상가를 49,500,000원에 양도한 증빙으로 1993.7.20에 작성한 부동산매매계약서(1993.7.20 계약금 10,000,000원, 1993.8.10 잔금 39,500,000원 지급)와 청구인과 매수인 ○○○가 공동작성한 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액과 처분청이 쟁점상가 양도차익 계산시 적용한 기준시가를 비교하면 다음과 같다. 〈청구인 신고 실지거래가액 및 기준시가의 비교〉 (단위: 원) 신고가액① 과 세(기준시가)

② /① 토 지 건 물 계② 양도(A) 49,500,000 184,092,000 7,713,510 191,305,510 386% 취득(B) 41,302,030 99,669,500 5,318,010 104,987,510 254% A/B 119% 184% 145% 182% 신고 취득가액은 분양가격 39,100,000원과 취득에 소요된 경비 2,202,000원의 합계임. 한편 청구인은 청구외 (주)○○○은행 ○○○지점장이 쟁점상가를 ○○○감정평가법인에 담보목적으로 감정의뢰하여 감정평가한 가액이 53,000,000원(가격시점 1993.4.14, 작성일은 1993.4.15이며 감정평가법인의 평가당시에 쟁점상가는 점포 2개로 나누어져 있었는데, 각 점포는 보증금 10,000,000원 월세 140,000원과 보증금 3,000,000원, 월세 250,000원으로 임대되고 있었다 함)인 점으로 보아도 쟁점상가 양도당시(1993.8.10)의 가액과 큰 차이가 없어 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 있다고 주장하고 있다. 판단컨대, ① 점포의 경우에는 점포에 부속된 대지권의 과대평가로 기준시가가 실지거래가액과 괴리되는 경우가 있으나 이 건의 경우에 청구인이 주장하는 양도가액이 기준시가 대비 25.8%에 불과하여 큰 차이를 보이고 있는 반면에 청구인은 실지거래가액을 확인할 수 있는 직접적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, ② 1992.10.10 쟁점상가에 근저당권 설정(근저당권자: 주식회사 ○○○상호신용금고)한 채권최고액이 65,000,000원인 바, 통상 채권최고액이 저당부동산의 가액에 미달함을 고려할 때 청구인이 주장하는 쟁점상가 양도가액 49,500,000원의 실지거래가액이라고 보기 어려운 측면이 있으며, ③ 쟁점상가 매수인인 청구외 ○○○는 청구인의 처형으로 특수관계에 있고, ④ 심사결정에서는 쟁점상가가 위치한 종합상가내의 ○○○공인중개사무소(대표 ○○○는 쟁점상가의 매매계약서상 중개인임)에 전화 확인한 결과 쟁점상가 소재의 다른 상가는 쟁점상가 양도 당시 평당 5,100,000원에 거래되고 있었음을 확인하였는데 쟁점상가는 평당 3,300,000원인 낮은 가액으로 거래되어 청구인의 주장이 신빙성이 없다고 하고 있으며, ⑤ 청구외 ○○○감정평가법인이 쟁점상가의 가액을 1993.4.14 기준으로 53,000,000원으로 평가하였으나 청구인은 감정평가 후에 실제로 근저당권을 설정한 사실이 확인되지 아니하고, ⑥ 청구인은 이 건 이의신청시 쟁점상가의 양도는 명의신탁해지에 의한 소유권이전등기라고 주장하는 등 청구인의 주장이 일관성이 없어 신뢰성이 없는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도당시의 실지거래가액이 불분명하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 과세를 하였음은 정당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.