장기할부조건부 매매의 양도시기

심판청구번호 국심1999서 0184(1999. 6. 8) 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 457㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 주식회사 ○○○건설(1995.1.1 주식회사 ○○○로 상호변경하였으며, 이하 "매수법인"이라 한다)에 거래대금 70억원에 양도하기로 1994.12.6 계약하면서 계약금 10억원은 계약일에 받고 1차중도금 20억원은 1994.12.31까지 2차중도금 15억원은 1995년도에 분할하여 3차중도금 15억원은 1996년도에 분할하여 잔금 10억원은 1997년에 받기로 약정하였다. 처분청은 이를 장기할부조건의 매매로 보고 첫회부불금인 1차중도금을 받은 1994.12.29을 쟁점토지의 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.9.24 청구인에게 1994년귀속 양도소득세 2,345,923,850원을 결정고지하였다가 장기보유특별공제액 1,010,808,329원을 공제하여 고지세액을 1,618,141,850원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.14 심사청구를 거쳐 1999.1.11 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지에 대한 매매가계약은 조건부 특약 매매계약에 해당되고 조건이 성취되지 아니한 상태에서 상호합의에 따라 매매계약을 해지하였으므로 양도가 이루어진 것으로 볼 수 없다. 쟁점토지의 매매가계약서 제3항(소유권이전)에서 "도시계획법상의 용도가 변경될 것이 예상되므로 매수인에게 유리하게 변경된 후 소유권이전을 할 수 있다"고 하고 있는 바, 이는 주거지역에서 상업지역으로 변경되는 것을 전제로 한 조건부 매매로써 용도변경이 이루어지지 아니하여 잔금을 수령하지 못하였고, 매수법인으로부터 1998.9.4 계약해제에 대한 통보를 받았으며 청구인도 계약해제에 이의없다고 통보하여 쟁점토지의 매매계약은 계약해제로 인하여 효력이 상실되었음에도 장기할부조건부 거래로 보아 쟁점토지의 양도시기를 1차중도금 지급일인 1994.12.29로 보아 이건 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다. 또한 처분청은 쟁점토지의 매매대금 70억원 중 60억원은 기 수수되었고 잔금 10억원도 지급기일이 1997.6.30인 약속어음을 1996.7.11 수수한 후 지급기일 지급거절받은 사실없이 매수법인의 회장인 청구외 ○○○의 대여금과 상계처리되어 소비대차되었으므로 동 토지잔금이 청산된 것으로 판단하고 있으나, 당시 매수법인은 부도로 인하여 서울지방법원에 화의인가신청(1997.12.16)을 한 상황이었고 매수법인의 대주주이며 회장인 청구외 ○○○의 과다한 가지급금을 줄이는 것이 법원으로부터 화의인가를 받는데 유리할 것으로 판단하여 매수법인의 부채항목인 지급어음과 상계처리한 것으로서 단순한 회계기표상의 처리일 뿐 청구인은 실제로 잔금 10억원을 받은 사실이 없다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 거래는 적법한 대금청산 절차를 걸친 사실상의 유상양도에 해당되므로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다. 쟁점토지를 청구인은 매수법인과 매매대금을 70억원으로, 계약금 10억원은 계약일에, 1차중도금 20억원은 1994.12.31까지, 2차중도금 15억원은 1995년도에 분할하여 지급하고, 3차중도금 15억원은 1996년도에 분할하여 지급하고, 잔금 10억원은 1997년도에 지급하기로 1994.12.6에 계약하였으며, 계약금 10억원은 계약일에 1차중도금 중 10억원은 1994.12.29에 수령한 사실이 확인되므로 쟁점지토지의 양도는 장기할부조건에 해당되어 양도시기를 계약금 이외의 대금을 지급받은 94.12.29로 보아야하고, 쟁점토지는 양수자인 매수법인의 관계회사인 청구외 (주)○○○인슈의 담보로 제공되는 등 사용수익하고 있으며 1997.9.20부터는 매수법인의 다른 관계회사인 청구외 (주)○○○개발이 주차장영업을 하고 있으며 청구인과 매수법인은 당초계약시부터 쟁점토지가 도시설계지역으로써 공동개발구역이라는 사실을 알고 거래하였고, 토지매매계약서의 제3항에 "현재 매매토지에 대한 도시계획법상 용도가 변경될 것이 예상되므로 매수인에게 유리하게 변경된 후 소유권이전을 할 수 있다"라는 조항은 단순한 임의조항으로서 조건부특약으로 볼 수 없으며, 청구인은 쟁점토지를 70억원에 매수법인에게 양도하고 양도대금 중 60억원은 1997.10.15까지 당좌수표 및 약속어음으로 수취하였고, 잔금 10억원은 청구외법인이 그 대표이사의 대여금과 상계처리하여 1996.7.11자로 청구인은 만기일이 1997.6.30인 약속어음을 수취한 사실이 있으며 잔금 10억원으로 수취한 약속어음이 만기일 현재 약속어음 발행자의 부도 등을 이유로 금융기관에서 지급 거절받은 사실이 없으므로 잔금은 어음만기일에 청산된 것으로 보아야 하므로 쟁점토지의 거래는 적법한 대금절차를 거친 사실상의 유상양도에 해당되므로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 거래를 장기할부조건부 매매에 해당되는 것으로 보아 첫회 부불금 지급일인 1994.12.29을 양도시기로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정된 것) 제4조【소득의 구분】제3항에서 『양도라함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(후단생략)』고 규정하고 있고, 같은법 제27조【양도 또는 취득의 시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제51조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도】제6항에서 『거주자가 자산을 대통령령이 정하는 장기할부조건으로 판매하거나 양도한 경우에는 그 장기할부조건에 따라 당해연도 및 그 후의 연도에 있어서 각 연도에 회수하였거나 회수할 판매금액과 이에 대응하는 비용을 당해연도의 총수입금액과 필요경비에 각각 산입한다.』고 규정하고 있고, 같은법시행령(93.12.31 대통령령 제14083호로 개정된 것) 제53조【양도 또는 취득의 시기】제1항 제3호에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일(단서생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제108조【장기할부조건의 범위】에서『법 제51조 제6항 및 제7항에서 "장기할부조건"이라 함은 상품·제품 또는 생산품의 판매, 자산의 양도(괄호생략) 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부·기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 3회이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것

2. 당해 목적물의 인도기일(부동산의 경우에는 첫회 부불금의 지급일)의 다음 날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년이상인 것』이라고 규정하고 있다. 또한 같은법 기본통칙 2-11-6…27【조건부매매인 경우 양도 또는 취득의 시기】에서 『조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지의 양도여부에 관하여 청구인은 쟁점토지에 대한 매매가계약은 조건부 특약 매매계약에 해당되고 조건이 성취되지 아니한 상태에서 상호합의에 따라 매매계약을 해지하였으므로 양도가 이루어진 것으로 볼 수 없다는 주장이고, 처분청은 쟁점토지의 거래는 적법한 대금청산 절차를 걸친 사실상의 유상양도에 해당되고 장기할부조건부 매매에 해당되므로 첫회부불금 지급일인 1994.12.29을 양도시기로 보아 이건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 매수법인에게 쟁점토지를 70억원에 양도하기로 1994.12.6 매매가계약을 체결하고 아래와 같이 대금결재를 하기로 하고 소유권이전에 관하여 "잔급지급 후 소유권이전에 필요한 사항을 매도인은 매수인에게 이관함을 원칙으로 한다. 다만, 현재 매매토지에 대한 도시계획법상 용도가 변경될 것이 예상되므로 매수인에게 유리하게 변경된 후 소유권이전을 할 수 있다"고 약정한 사실이 『토지매매가계약서』에 의하여 확인된다. 순서 구분 지급약정금액 지급약정기일

① 계약금 10억원 계약체결(94.12.6)시

② 1차중도금 20억원 94.12.31까지

③ 2차중도금 15억원 95년도 분할지급

④ 3차중도금 15억원 96년도 분할지급

⑤ 잔금 10억원 97년도 지급 합 계 70억원

(2) 쟁점토지의 매매대금 지급 및 수령내역이 다음과 같이 처분청의 금융추적조사내역, 서울지방국세청장이 매수법인에 대한 조사시 매수법인의 회장인 청구외 ○○○과 대표이사인 청구외 ○○○의 확인서(1998.6.24)내용등에 의하여 확인된다. 구분 영수일 금액 (억원) 지급수단 비고 계약금 94.12.6 10

○○○ 당좌 청구인 ○○○ 예금계좌 입금 1차중도금 94.12.17 10

○○○ 당좌 〃 〃 94.12.29 10

○○○ 약속 〃 2차중도금 95.5.31 5

○○○ 약속 청구인 ○○○ 영업부 예금계좌 입금 (2억원은 미확인) 〃 95.6.3 5

○○○ 수표 청구인 ○○○ 영업부 예금계좌 입금 〃 95.11.13 5

○○○ 당좌 청구인 ○○○ 예금계좌 입금 3차중도금 96.7.10 15

○○○ 당좌 청구인 ○○○ 영업부 예금계좌 입금 잔 금 97.6.30 10

○○○ 약속 97.6.30이 만기일이며 매수법인에서 대표이사인 ○○○의 대여금과 상계처리함 계 70 ※ 잔금지급과 관련하여 매수법인이 1997.6.30 만기 약속어음을 지급하였다가 추후에 회수하였다고 주장하고 있으나 회수사실은 확인되지 아니함

(3) 쟁점토지에 대한 근저당권 설정내용을 보면 청구인이 1977.12.24 취득한 후 1988.11.22 ○○○ 주식회사(청구외 주식회사 ○○○의 상호변경 전 명칭) 명의로 근저당권을 설정(채권최고액: 10억원)하였다가 1990.5.1 말소하였고 1992.5.15에는 30억원, 1994.6.15에는 10억원 등 합계 40억원의 근정당권을 설정하였다가 96.10.11에 말소하였고 심리일 현재 매수법인이 채무자가 되어 1996.10.4 주식회사 ○○○은행(○○○지점)이 근저당권자가 되어 채권최고액을 50억원으로 하여 근저당권이 설정되어 있는 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(4) 쟁점토지 사용현황에 대하여 보면 매수법인의 관계회사인 청구외 (주)○○○개발이 청구인으로부터 1997.6에 토지사용 승낙을 받아 1997.9.20 민영 노외 주차장을 설치하여 운영(주차대수 20여대)하고 있는 사실이 처분청의 조사서 등에 의하여 확인된다.

(5) 쟁점토지상에 건축 가능여부에 대한 매수법인의 1998.7.16자 질의에 대하여 ○○구청장은 『쟁점토지(○○구 ○○○동 ○○○)와 동소 ○○○번지, 동소 ○○○에 대하여 공동개발을 권장』한다고 회신(건축 58411-○○○, 1998.7.25)하고 하고 있다.

(6) 매수법인에 대한 서울지방국세청장의 조사(1998.6)후인 1998.9.4에 매수법인이 청구인에게 『당초 예상과는 달리 주거지역에서 상업지역으로 용도지역 변경이 이루어지지 아니하고 있어 토지매매가계약을 취소한다』는 요지의 서신(1998.9.7)을 보냈으며 이에 대하여 청구인은 『쟁점토지에 대한 가계약의 취소통보에 대하여 아무런 이의가 없으며 근저당권의 말소와 동시에 반환토록하라』는 요지의 회신(1998.9.7)을 보낸 사실이 심사결정문, 청구인이 제시한 서한 사본 등에 의하여 확인된다. 위의 사실을 종합하여 관련법령을 적용하면 소득세법령상 부동산의 양도 또는 취득시기에 대하여 『첫회 부불금의 지급일 다음날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년이상이고 3회이상 분할하여 수입하는 경우에는 첫회 부불금의 지급일을 양도또는 취득시기』로 규정하고 있음을 알 수 있다. 청구인은 잔금지급이 완결되지 아니한 상태라고 주장하고 있으나 매수법인에 대한 세무조사(1998.6)시 매수법인의 회장인 청구외 ○○○의 지시로 1997년 결산시 잔금(지급어음)을 청구외 ○○○의 주주·임원·종업원 단기대여금으로 상계하였다고 확인하고 있는 점과 쟁점토지에 대한 매매계약을 합의해지(1998.9)하였다고 주장하는 일련의 이러한 사실이 거래상대방인 매수법인에 대한 세무조사(1998.6)이후에 이루어진 점에 비추어 볼 때 진정한 계약해지로 보기는 어려워 보이고, 매수법인의 관계회사인 청구외 (주)○○○개발이 쟁점토지상에 노외주차장을 설치하여 1997.9.20부터 심리일 현재까지 운영하고 있는 사실, 1996.10.4 매수법인이 채무자가 되어 쟁점토지를 담보로 50억원을 대출받아 심리일 현재까지도 근저당권 설정해지가 되어 있지 아니한 점 등으로 보아 매매계약을 합의해지하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 또한 처분청의 조사내용에 의하면 쟁점토지는 일반주거지역에서 일반상업지역으로의 용도변경과 미관3지구에서 미관5지구로의 변경을 위한 계획이 입안되어 있으나 계획이 입안된 상태에서도 쟁점토지와 인근 2필지를 합한 면적에는 매매계약 당시에 매수자인 청구외법인의 의도대로 사옥을 신축(○○구청장 확인)할 수 있는 것으로 나타나고 있어, 매매가계약서상의 "잔금지급후 소유권이전에 필요한 사항을 매도인은 매수인에게 이관함을 원칙으로 한다. 단 현재 매매토지에 대한 도시계획법상의 용도가 변경될 것이 예상되므로 매수인에게 유리하게 변경된 후 소유권 이전을 할 수 있다"는 조항을 들어 매매조건이 충족되지 아니하였으므로 매매가 성립되지 아니하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵고 위 단서조항은 매매성립의 전제요건이기 보다는 매수법인의 편의를 고려한 임의적인 약정으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 쟁점토지에 대한 거래대금이 첫회 부불금 지급일(1994.12.29)로부터 3차중도금 지급일(1996.7.9)까지의 기간이 1년이상이고 3회이상 분할하여 지급한 사실이 인정되고 있는 이 건의 경우 장기할부조건부매매의 요건을 갖추고 있다고 인정되므로 첫회 부불금 지급일인 1994.12.29을 쟁점토지의 양도시기로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.