부동산의 명의신탁 여부

심판청구번호 국심1999서 0175(1999. 5.28) 등기부등본상 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 217,7㎡를 1995.6.20 및 1996.12.27 취득한 후 1997.5.27 동 지상에 다가구주택 418.35㎡(이하 토지 및 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하였다. 처분청은 쟁점부동산과 관련, 진정서가 접수됨에 따라 이를 조사한 후 쟁점부동산 취득자금을 청구인이 아닌 청구외 ○○○이 부담한 것으로 보고 구 상속세법 제32조의 2(제3자 명의로 등기 등을 한 재산에 대한 증여의제) 규정을 적용하여 1995·1996·1997년도분 증여세 3건 합계 332,012,760원(1995년도분 303,431,170원, 1996년도분 6,631,730원, 1997년도분 21,949,860원)을 1998.9.1 청구인에게 결정고지하였다가 1998.12.18자 심사청구 결정서에 의해 1997년도분 증여세 21,949,860원은 증여가액을 0원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.27 심사청구를 거쳐 1999.1.13 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 이건은 다가구주택 신축과정에서 쟁점부동산과 연접한 다가구주택 소유자인 청구외 ○○○와 분쟁이 발생하면서 ○○○가 현장 소장을 상대로 민사소송을 제기한 바 있고 민사소송 종결후 ○○○ 대리인으로 보이는 청구외 ○○○이 청구인 모(母) 등을 상대로 전화 등을 이용, 쟁점부동산이 청구인 소유가 아니라 ○○○의 명의신탁 재산이라는 대화내용을 유도한 후 그 부분만 녹취서를 작성하여 진정서를 제출하였는 바, 이에 따라 처분청은 위 녹취서만을 근거로 쟁점부동산이 명의신탁부동산이라며 이건 증여세를 과세하였으나 쟁점부동산은 청구인소유가 사실이므로 이건 증여세는 취소되어야 한다. 설령 쟁점부동산을 명의신탁부동산이라고 추정하더라도 ㅇㅇ세무서 조사에 의하면 청구외 ○○○이 1995.6.20 쟁점토지를 500,000,000원에 구입하였고 구입자금중에는 청구외 ○○○ 차입금 250,000,000원과 전세보증금 119,000,000원이 포함되어 있는 바, 이 경우 명의신탁에 있어서 신탁자와 수탁자간의 권리·의무관계는 자산뿐만 아니라 부채까지도 고려되어야 하므로 이건 증여재산가액은 위 차입금 및 전세금 등 부담부증여가액을 제외한 131,000,000원이 되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구외 ○○○이 쟁점토지를 담보로 제공하고 자금을 대출받은 사실, 쟁점토지의 전 소유자 조카인 청구외 ○○○의 진술, ○○○의 부동산 소유현황 등으로 보아 ○○○은 쟁점토지를 취득할 수 있는 능력이 인정되는 반면 청구인과 그의 처가 ○○○ 소유인 경기도 이천군 부발읍 소재 농장에 거주하고 있는 등 청구인은 쟁점부동산을 취득할 능력이 없는 점 등의 사실에 비추어 볼 때 쟁점부동산 소유자는 ○○○으로 보여지므로 청구인에게 구 상속세법 제32조의 2 제1항에 의거 이건 증여세를 부과함은 적법하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 명의신탁받았는지 여부 및 이건 증여재산가액에서 전세보증금 등의 부담부 증여가액을 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 청구인의 쟁점부동산 취득당시 상속세법 제29조의 4 제1항에 『증여세는 증여를 받은 당시의 증여재산가액의 합계액을 그 과세가액으로 한다』고 규정하고 있고 그 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 이를 포함하지 아니한다. 다만, 당해 채무액이 대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다』고 규정하고 있다. 또한 같은법 제32조의 2 제1항은 『권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서 등을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조 의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것으로 본다. 다만, 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 한 것 중 부동산등기특별조치법 제7조 제2항 의 규정에 의한 명의신탁에 해당하는 경우 및 조세회피목적없이 타인의 명의를 빌려 등기 등을 한 경우로서 대통령령이 정하는 때에는 그러하지 아니한다』고 규정하고 있고 같은법시행령 제40조의 6은 『법 제32조의 2 단서의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 이를 등기 등의 명의자에게 증여한 것으로 보지 아니한다.

부동산등기특별조치법 제7조 제3항 의 규정에 의하여 등기공무원으로부터 송부받은 등기신청서와 서면을 통하여 조사한 결과 동법 제7조 제1항의 규정에 의한 조세회피 등의 목적에 해당하지 아니한다고 인정되는 부동산

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 경우의 부동산 외의 재산

• 가. 실질소유자가 국내에 거주하지 아니하는 경우로서 법정대리인 또는 재산관리인의 명의로 등기 등을 한 경우
• 나. 명의가 도용된 경우
• 다. 기타 제3자 명의로 등기 등을 한 경우로서 소관세무서장이 조세회피의 목적이 없다고 인정되는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 쟁점부동산의 실지 소유자가 청구인인지, 아니면 청구인이 청구외 ○○○으로부터 명의신탁 받은 재산인지 여부에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산을 청구인이 실지로 취득했음을 입증하는 금융자료나 쟁점부동산 취득후 동 부동산 전세입자들로부터 보증금 및 월세 등을 수령하였음을 입증하는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

② 청구인은 1995.11.14 및 1997.5.28 쟁점부동산에 대하여 청구외 ○○○을 채무자로하여 ○○○협동조합중앙회에서 설정한 근저당권은 1997.5.27 신축한 다가구주택 이전의 구주택 전세보증금 환불자금으로 85,000,000원을 청구인이 담보제공하여 ○○○ 명의로 대출받은 것이며, 1996.12.23 청구외 ○○○이 쟁점부동산에 대하여 설정한 소유권이전가등기는 ○○○ 장모인 ○○○으로부터 250,000,000원을 차용하면서 설정한 것으로서 이후 전세입자와의 임대계약에 어려움이 있어 ○○○이 채무변제 연대책임을 지는 조건으로 1997.5.29 말소하였다고 주장하고 있으나 ○○○ 명의로 전세보증금 환불자금을 대출받은 이유 및 ○○○이 청구인의 ○○○에 대한 채무변제 연대책임을 져야 하는 합리적인 이유 등을 제시하지 못하고 있다.

③ 처분청의 조사서에 의하면 청구인이 쟁점부동산 102호 및 203호 거주자와 1997.4.24 및 1997.4.3 체결한 부동산 임대차계약서에 기재된 임대인 전화번호가 ○○○의 집 전화번호이고, 쟁점부동산의 청구인 이전 소유자인 청구외 ○○○의 조카인 청구외 ○○○도 당시 매매계약은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 소재 부동산중개소에서 60세정도의 남자(당시 청구인은 45세, ○○○은 69세)와 체결하였다고 진술하고 있다.

④ 청구인은 ○○○과 친척간(청구인 모(母)가 ○○○의 작은 할아버지 손녀)이고, 청구인은 경기도 이천군 부발읍 ○○○리 소재 ○○○ 소유의 ○○○농원 농가주택에서 처와 거주하면서 ○○○ 농원을 관리하고 있으며, 청구인의 부모 및 자(○○○, ○○○)는 청구인의 주민등록지인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ○○○상가 옥상 주택에서 거주하고 있는 것으로 확인된다.

⑤ 청구인은 쟁점부동산외 다른 부동산을 보유하고 있지 않는 반면 ○○○은 상가, 농지 등 13건의 부동산을 소유하고 있음이 이건 처분청 과세자료에 나타나고 있다.

⑥ 위 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 실지 소유자가 청구인이라는 주장은 이를 인정하기가 어려우므로 처분청이 쟁점부동산을 청구외 ○○○이 청구인에게 명의신탁한 재산으로 보고 위 상속세법 제32조의 2 제1항의 규정에 의해 이건 증여세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

(2) 다음은 쟁점부동산을 청구인이 청구외 ○○○으로부터 명의신탁받은 재산으로 추정하여 이건 증여세를 과세하더라도 쟁점부동산 구입시 청구외 ○○○으로 부터 차용한 250,000,000원 및 전세보증금 119,000,000원은 증여재산가액에서 제외되어야 한다는 주장에 대하여 살펴보면 구 상속세법 제32조의 2에 의한 증여의제는 실질증여가 아님에도 등기를 기준으로 하여 등기된 당해 재산을 증여재산으로 의제한 것으로서 당해 재산에 대한 전세보증금 등 부담부증여액을 증여재산가액에서 공제한다는 별단의 규정이 없는 한 이를 공제할 수는 없다 할 것인 바, 이에 따라 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.(국심 90서2671, 1991.2.11 같은 뜻임)

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.