보수공사비를 부동산에 대한 자본적지출액으로 인정할 수 있는지의 여부

심판청구번호 국심1999서 0059(1999. 4.15) 은 경기도 광주군 ○○○면 ○○○리 산 ○○○ 임야 806㎡, 지상별장건물 59.54㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.6.20 양도하고 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 1994.7.29 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 실거래가액과 필요경비(40,011,284원)중 보수공사비 40,000,000원(이하 "쟁점공사비"라 한다)에 대한 증거서류가 불비하다는 이유로 그 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1994년 귀속 양도소득세 25,874,590원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.25 심사청구를 거쳐 1998.12.23 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 자산양도차익예정신고한 내용과 같이 실지거래가액에 의해 거래한 것이 사실임에도 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 토지는 1988.2.29 매매를 원인으로 1988.3.4 청구인에게 소유권 이전등기 되었으나 건물은 1989.12.6 (주)○○○농원으로 소유권 보존등기 되었다가 1989.10.30 매매를 원인으로 1989.12.19 청구인 앞으로 소유권이전등기되었고 건축물관리대장에 의하면 청구인은 건물을 (주)○○○농원으로부터 1989.10.30 취득하여 그대로 1997.6.30 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 나타나 있는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다. 또한 청구인은 40,000,000원을 들여 쟁점부동산을 보수하였다고 주장하면서 동 보수공사를 시공했다는 청구외 ○○○의 보수대금영수증과 별장수리보수계약서를 제시하고 있으나 이 대금 지급에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없을 뿐만 아니라 위 ○○○은 쟁점부동산의 전 소유자인 (주)○○○농원의 대표이사로서 (주)○○○농원의 사업목적이 건축공사와는 무관한 조림 및 육림사업인 점으로 보아 위 보수공사비의 지급사실을 인정하기 어렵다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부와 청구인이 주장하는 보수공사비를 쟁점부동산에 대한 자본적지출액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 양도당시의 소득세법 제23조 【양도소득】제1항 제1호는 "토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 양도소득으로 규정하고, 제2항에『양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 단서 이하 생략』고 규정하고 있고, 제4항에서는 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하고 제1호에서 "제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 당해 자산의 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은법 제45조【양도소득의 필요경비 계산】제1항은『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 생략

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』를 규정하고 있으며, 같은법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제2항은 『법 제45조 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 설비비와 개량비라 함은 다음 각호의 1에 대항하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 생략』이라고 규정하고 있고 그 제5항에서 『제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 나목 단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 이하 생략』라고 규정하고 그 제1호에서 『법 제23조 제1항 제1호에 규정된 자산취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 × 7/100』이라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항은 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다. 다만 이하 생략』고 규정하고 있고 같은법시행령 제3항에서『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고 제3호에서『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산중 임야의 취득가액을 967,200원이라고 하면서 그 증빙으로 "1988년 3월 4일 광주군 ○○○면 ○○○리 산 ○○○ 임야 806㎡를 주식회사 ○○○농원이 청구인에게 매도하였다"는 주식회사 ○○○농원의 대표 ○○○이 1994.7 작성한 매매확인서를 제출하고 있을뿐 취득시의 쟁점부동산매매계약서, 취득대금지급에 관한 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없어 이를 인정하기가 어렵고, 또한 청구인은 쟁점부동산 양도가액은 77,000,000원이라고 하면서 청구외 ○○○을 매수자로 하고 1994.5.20 계약금 7,000,000원, 1994.6.13 중도금 35,000,000원, 1994.6.20 잔금 35,000,000원, 합계 77,000,000을 지급하기로 하는 1994.5.20자 부동산매매계약서를 제시하고 있고 처분청이 매수인 ○○○에게 조회한 결과 청구인이 주장하는 금액인 77,000,000원으로 매매하였다는 회신을 받은 바 있으나 그밖에 다른 증빙의 제시는 없다.

(2) 청구인은 1990.4.26 청구외 ○○○에게 지불한 건물보수공사비 40,000,000원은 양도소득의 필요경비라고 주장하면서, 그 증빙으로 별장수리보수계약서, ○○○의 견적서 및 영수증, 실제공사를 했다는 청구외 ○○○의 건물개보수확인서등을 별장건물의 개보수공사 전후의 사진등 제시하고 있어 이에 대해서 본다

① 쟁점부동산중 별장건물은 1984.4.11 (주)○○○농원이 취득하였으며 임야취득일인 1988.3.4 이후인 1989.10.30 청구인이 (주)○○○농원으로부터 취득하였으며, 1994.6.30 ○○○에게 소유권이전한 것으로 건축물대장에 나타난다.

② 청구인이 제시한 별장건물의 사진등으로 보아 개보수공사를 한 것으로는 보이나 청구주장 보수비 40,000,000원이 실지공사비용으로 지출되었는지는 객관적인 증빙에 의해 확인되지 않는다.

(3) 위의 사실을 종합하여 보면 이건은 청구인이 제시하고 있는 쟁점부동산 취득가액 및 양도가액, 필요경비등이 객관적으로 확인되지 않으므로 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정할 수 없다. 그렇다면 앞에서 본 소득세법 제23조 와 같은법시행령 제120조에 의해 기준시가로 양도차익을 산정해야하는 경우에 해당되고, 이때에는 같은법시행령 제94조에 의거 설비비와 개량비는 양도소득의 필요경비로 가산하지 않음을 알 수 있을 뿐만 아니라 그 금액도 확인되지 않으므로 처분청의 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.