감가상각시부인 및 간주임대료 계산

심판청구번호 국심1999서 0020(1999. 6.21) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인과 청구외 ○○○, ○○○등 3인(이하 "청구인등"이라 한다)은 1994.11.15 청구외 ○○○실업주식회사(이하 "청구외 법인"이라 한다)로부터 청구외 법인소유인 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○등 5필지 토지 1,851㎡, 동 지상건물 7,289.71㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 위 토지와 쟁점건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 동소에서 부동산임대업(이하 "쟁점임대사업장"이라 한다)을 영위하면서 청구외 법인으로부터 수취한 세금계산서상의 공급가액 3,149,307,347원을 쟁점건물의 취득가액으로하여 감가상각기초가액 및 간주임대료계산시 보증금의 적수에서 차감하는 건설비상당액으로 하여 쟁점사업장의 분배전사업소득금액을 산정하여 청구인지분 상당액을 종합소득금액으로 하여 과세표준확정신고를 하였는데, 처분청은 청구인이 토지와 건물을 일괄 취득한 관계로 쟁점건물의 가액이 불분명하다하여 기준시가(토지는 개별공시지가, 쟁점건물은 시가표준액)로 안분계산한 가액 1,131,481,963원을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 감가상각시인범위초과액 222,297,740원(1994년∼1997년)을 필요경비불산입하고, 건설비상당액 과다공제에 따른 간주임대료 과소계상분 317,784,575원(1994년∼1997년)을 총수입금액에 산입하여 쟁점사업장의 분배전 소득금액을 구한 다음 청구인의 귀속분에 대한 1994년 귀속분 종합소득세 9,101,500원, 1995년 귀속분 종합소득세 18,539,540원, 1996년 귀속분 종합소득세 37,012,590원, 1997년 귀속분 종합소득세 42,075,450원을 1998.9.15 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.12 심사청구를 거쳐 1998.12.24 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인등은 6,800,000,000원을 주고 쟁점부동산을 매입하면서 거래상대방(청구외 법인)과 쟁점건물가액을 3,149,307,347원으로 합의하여 쟁점건물분에 대한 세금계산서를 수취한 후 관련 부가가치세를 신고납부(1995.1.24)하고 이러한 사실을 적법한 회계처리절차에 따라 장부에 기장하고 이에 따라 1994년도부터 매년 종합소득세를 신고납부하여 왔는 바, 이와 같이 쟁점건물의 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고 처분청에서는 단지 매매계약서에 토지와 건물가액이 구분기재되어 있지 아니하다는 이유만으로 토지와 건물가액이 불분명한 경우로 잘못 판단하여 기준시가로 안분계산한 가액을 기준으로 감가상각시부인 및 간주임대료를 계산하여 이 건 종합소득세를 과세하였는 바, 이 건 과세처분은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 취득시 건물가액을 별도로 합의하여 세금계산서를 수취하는 등 건물가액의 실지거래가액이 분명하다고 하나 쟁점부동산 매매계약서상에 토지와 건물의 가액을 구분함이 없이 매매대금을 6,800,000,000원이라고 기재하고 있을 뿐 달리 토지와 건물의 가액을 구분하여 매매한 것으로 인정할 다른 증빙이 없는 점에서 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하다 할 것이며, 토지·건물을 일괄 구입하여 개별자산의 취득원가를 알 수 없는 경우 상대적 공정가치를 기준으로 배분하는 것이 합리적이라 할 것인 바, 이 건의 경우 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 것으로 볼 수밖에 없고 쟁점부동산 취득당시의 토지 및 건물의 기준시가가 상대적 시가를 반영한 것이므로 기준시가로 안분계산한 가액을 기준으로 감가상각시인 범위초과액 및 간주임대료 누락분을 구하여 부동산임대소득을 경정한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 쟁점부동산을 일괄 취득하여 쟁점건물가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 금액을 기준으로 감가상각시인범위 초과액 및 간주임대료 누락분을 계산하여 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제43조 제1항에서 『대통령령이 정하는 감가상각자산에 대한 상각비로서 거주자의 부동산소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 다음 각호의 규정에 의한 상각방법중 거주자가 정부에 신고한 방법에 따라 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 한도로 한다.

1. 유형고정자산에 대하여는 정율법 또는 정액법으로 한다. 2.∼5. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제85조 제1항에서 『법 제43조 및 법 제44조의 규정에 의한 감가상각비(이하 "상각액"이라 한다)는 거주자의 고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비에 계상한 경우에 고정자산의 내용년수에 따른 상각비율에 의하여 계상한 금액(이하 "상각범위액"이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제86조 제1항에서 『자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다.

1. 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 한다. 2.∼3. (생 략)』고 규정하고 있고, 소득세법 제25조 제1항 에서 『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제53조 제2항에서는 『법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액=｛당해 과세기간의 보증금등의 적수-임대용부동산의 건설비 상당액의 적수｝×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 총리령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다)-당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』이라고 규정하고 있다. 한편 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인등이 쟁점부동산을 1994.11.15 청구외 법인으로부터 6,800,000,000원에 취득하였고, 매매계약서상에 토지가액과 쟁점건물가액이 구분되어 있지 아니한다는 사실에 대하여는 다툼이 없다. 살피건대, 처분청에서 청구인등이 쟁점부동산을 일괄구입하여 토지와 쟁점건물가액의 구분이 불분명하다는 이유로 기준시가(토지는 개별공시지가, 쟁점건물은 시가표준액)로 안분계산금액(1,131,481,963원)을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 이를 기준으로 감가상각시부인 및 간주임대료를 계산 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 쟁점부동산 취득시 청구외 법인과 쟁점건물가액을 3,149,307,347원으로 합의하여 쟁점건물에 대한 세금계산서를 수수하고 관련부가가치세를 납부하였으며 합의된 가액으로 장부에 기재하여 각종 세무신고를 한 바 있으므로 쟁점건물의 실지 취득가액을 3,149,307,347원으로 보아야 한다고 주장하면서 장부사본등을 증빙으로 제시하고 있으나, 첫째, 청구주장과 같이 쟁점건물의 매매가액을 토지와 구분하여 별도 거래상대방과 합의한 것이 사실이라면 이를 매매계약서에 구분하여 기재하였어야 함에도 청구인등과 청구외 법인간에 작성된 매매계약서에는 토지와 건물가액 구분없이 쟁점부동산을 6,800,000,000원에 매매한다고만 기재되어 있고, 둘째, 쟁점건물의 경우 1986.1.27에 신축(일부만 1991년도 증축)되어 청구인등이 취득할 때(1994.11.15)는 이미 신축후 8년이 경과된 건물인 바, 부동산거래시 일반적으로 쟁점건물처럼 오래된 건물의 가액은 거래가격에 별로 반영되지 아니하고 토지만을 평가하여 거래가격으로 정하고 있는 부동산거래 관행에 비추어 볼 때 총거래대금 6,800,000,000원의 46.3%수준인 3,149,307,347원이 건물가액이라는 사실이 일반사회통념상 납득이 가지 아니하므로 3,149,307,347원이 쟁점건물의 실지매매가액이라는 청구주장은 이를 인정하기 어렵다 할 것이고 따라서 이 건의 경우는 토지와 건물(쟁점건물)가액구분이 불분명한 것으로 볼 수밖에 없다 하겠다. 사실이 이러하다면 기준시가로 안분계산한 가액을 기준으로 감가상각시인 범위초과액과 간주임대료 누락분을 계산하여 청구인의 부동산임대소득을 경정 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.