1세대1주택과 부수토지 해당 여부

심판청구번호 국심1999서 0017(1999. 4.16) 姸ㅀ甦ㅗ�처분은, 비과세되는 1세대 1주택의 주택면적을 197.54㎡, 그 부수토지를 82.99㎡로 하여 그 과세 표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○번지 대지 198.8㎡, 4층 건물 473.22㎡(이하 "쟁점건물이라고 하고 그 부수토지와 합하여 쟁점부동산"이라 한다)를 1993.12.31 아내인 청구외 ○○○에게 이혼으로 인한 증여를 원인으로 소유권이등기한 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1998.7.11 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 77,500,590원을 결정고지하였다가 국세청의 심사결정에 따라 1998.11.13 위 세액을 37,161,199원으로 감액 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.1 심사청구를 거쳐 1998.12.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 민법 제839조 의 2의 규정에 따라 이혼에 의한 재산분할로 소유권이 이전등기되었으며, 또한 쟁점건물의 2층 일부와 3층 및 4층 전부를 주거용으로 사용하여 주택으로 사용한 면적이 주택외의 면적보다 크므로 쟁점부동산을 비과세되는 1세대 1주택과 그 부수토지에 해당됨에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 협의이혼의사 확인신청에 대한 서울지방법원 서부지원의 확인서(93-2144호, 1993.12.29) 와 이혼합의서(서초법무법인 공증인가 93-2335호, 1993.12.30)에 의하면, 쟁점부동산은 이혼에 따른 손해배상 및 이혼위자료조로 대물변제된 것으로 확인되는 바, 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 자산의 양도에 해당되는 것(소득세법 기본통칙 88-3)이므로 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다. 청구인은 쟁점건물의 2층 일부를 타인에게 임대하여 사실상 주택으로 사용하였다는 주장이나 그 신빙성이 없을 뿐만 아니라 1995년도 이전에 양도된 쟁점주택의 경우 거주자가 직접 거주하지 아니하고 타인에게 주거용으로 임대한 주택은 주택과 다른 목적의 건물로 보아 주택에 포함하지 아니하는 것(같은 뜻: 대법원 90누 6385, 1990.12.26 및 재경원 재산46014-63, 1995.2.17)으로서 실질적으로 구 소득세법시행령 제15조 제3항 에 의한 주택면적이 주택과 다른 목적의 건물인 주택이외의 면적보다 작으므로 1세대 1주택의 양도소득세 비과세규정을 배제하여 과세한 처분은 정당하다. 등기부등본 및 소유권이전등기에 대한 서울민사지방법원 제10부의 인낙조서(81가합 6680, 1982.1.26)에 의하면, 쟁점주택의 부수토지와 같은동 ○○○번지 전 416평은 1964.10.30 토지구획정리사업에 따른 환지확정에 의하여 같은동 ○○○번지등 7필지 324.2평으로 세분·축소되어 제자리 환지되었고, 청구인은 같은동 ○○○번지 대지 120평을 1981.10.15 매매로 취득하여 소유권이전등기하였으며, 환지확정 및 토지분필로 인하여 종전의 환지전 토지 당시 편의상 경료되었던 공유지분등기들을 서로 정리하기 위하여 등기부등본상 일부지분이 1982.5.27 명의신탁해지로 소유권이전등기된 것으로 확인되므로 대지의 취득시기를 당초 취득일인 1981.10.15로 하여 결정하는 것이 타당하다. 또한, 처분청은 쟁점부동산 전부에 대하여 양도소득세를 과세하였으나, 청구인의 주민등록등·초본에 의하면, 청구인과 그 가족이 3년이상 직접 주택으로 거주하였음을 알 수 있는 4층 건물면적(주차장면적을 안분계산하여 포함)과 소득세법 기본통칙 88-3호에 따라 계산한 주택 부수토지면적(『건물전체정착면적 ×주택부분연면적 ÷ 건물전체연면적 × 지역별로 대통령령이 정하는 배율』과 『건물에 부수된 전체토지면적 × 주택부분연면적 ÷ 건물전체연면적』중 작은 면적)에 대하여는 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정을 적용하여 경정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 비과세되는 1세대 1주택과 그 부수토지에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제5조 제6호 자목에는 "대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세를 과세하지 아니한다."고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제15조 제1항 제2호, 제3항 및 제4항에는 "법 제5조 제6호 (자)에서 『1세대 1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택을 입증하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니하며, 주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하며, 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점건물중 주택으로 사용한 면적 233.7㎡가 주택외의 면적 215.76㎡보다 크므로 쟁점부동산 전체를 비과세되는 1세대1주택(겸용주택)과 그 부수토지로 보아야 한다는 주장이며, 국세청장은 주택으로 사용한 4층 95.04㎡ 및 주택으로 안분계산한 1층 주차장 면적의 4.77㎡ 합계 99.81㎡를 제외한 373.41㎡은 주택외의 부분으로 보아 양도소득세 과세대상이라는 의견인 바, 이에 대하여 살펴본다. 우선, 청구인은 쟁점건물의 2층중 일부를 주택으로 임대하였다고 주장하면서 전세계약서와 임차인의 확인서를 제시하고 있는 바, 등기부등본과 건축물관리대장에는 2층의 용도가 사무실로 등재되어 있고, 임차인인 청구외 ○○○의 확인서에 의하면, 1990.4.10부터 1993.7.21까지 2층에서 거주하였다고 진술하고 있어 쟁점건물의 양도시점인 1993.12.31 당시의 이용상황은 불분명할 뿐만 아니라 당해 전세보증금을 수취한 데 대한 금융자료등 입증자료의 제시가 없다. 또한 쟁점건물 2층의 주용도가 사무실이라면 설령 그중 일부를 주거용으로 사용하였다 하더라도 주거용으로 사용한 부분은 주용도인 사무실에 부속되어 사무실로 보는 것이므로 이 부분에 대하여는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 다음, 쟁점건물의 3∼4층에 대하여 보면, 청구인은 3층에 청구인부부와 부친이, 4층에는 대학입시 재수생과 고등학생인 자녀 3명(1남 2녀)이 거주하였다는 주장인 바, 등기부등본과 건축물관리대장에 3층과 4층이 주택으로 등재되어 있음이 확인되고, 청구인이 제시한 구조도면과 사진등에 의하면 3층과 4층은 방, 거실, 주방, 화장실등 실제 주택용도로 설계되어 있으며, 청구인의 주민등록등본에도 1989.2.4부터 1994.3.14까지 청구인 가족이 쟁점부동산 소재지에 주소가 등재되어 있음이 확인된다. 또한, 1998.12.15 관내 7통장인 청구외 ○○○이 작성한 확인서에도 쟁점부동산 양도 당시 청구인 가족이 쟁점건물의 3∼4층에 거주하였다고 진술하고 있는 점등으로 미루어 3∼4층은 공부상 용도가 주택일 뿐만 아니라 실제 사용용도도 주택이라는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 인정된다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 쟁점건물중 3층 93.06㎡ 및 4층 95.04㎡와 1층 주차장 안분면적 9.44㎡(주차장면적 23.76㎡ × 3∼4층 주택면적 188.1㎡ ÷ 건물총면적 473.22㎡) 합계 197.54㎡를 주택면적으로 인정함과 동시에 그 부수토지 82.99㎡를 양도소득세 과세대상에서 제외하고, 나머지 주택외면적 275.68㎡와 그 부수토지 115.81㎡를 과세대상으로 하여 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.