신고한 실지거래가액을 부인 후 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 2760(2000. 7. 7) 상남도 양산군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대지 457㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1991.5.17 취득하여 1998.2.20 양도하고, 1998.3.2 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 160,000,000원, 양도가액 185,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도소득세 3,523,110원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액이 신빙성이 없다하여 기준시가(취득가액 73,120,000원, 양도가액 116,078,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.1.7 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 5,704,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.2 이의신청, 1999.8.2 심사청구를 거쳐 1999.12.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 체비지로서 구획정리사업의 공사를 시행한 (주)○○○건설에 공사대금으로 할당되었고, 청구인은 (주)○○○건설로부터 160,000,000원에 취득한 것이며, 체비지 매도증서상 66,398,444원은 일종의 검인계약서로서 공사개시전 기결정된 체비지의 ㎡당 가격인 145,292원에 면적(457㎡)을 곱한 가격일 뿐이지 실지거래가격이 아니고, 취득당시 거래를 중개한 ○○○이 사실임을 확인하고 있으며, 인근 부동산 중개업자(○○○부동산)도 시세에 맞는 거래임을 확인하고 있고, ○○○신탁의 청구인계좌(○○○)에 의하여도 위 취득가액의 87%정도인 138,873,080원을 인출하였음이 확인되므로 청구인이 신고한대로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 취득당시 실질소유자인 (주)○○○건설로부터 160,000,000원에 취득하였다고 주장하나, 거래계약서 등 증빙이 전혀 없고, 제시된 금융자료는 매도증서 등과 연도, 일자, 금액 등이 모두 달라 당해 인출액이 쟁점토지의 취득에 사용되었다고 볼 수 없으므로 청구인 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(1998.2.20) 소득세법 제96조 (양도가액)에 의하면, "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에 의하면, "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에 "취득가액"을 규정하고, 같은호 가목에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 같은법 제100조(양도차익의 산정)에 의하면, "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법으로 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에 의하면, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 그 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에 의하면, "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하면서 그 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 실지양도가액(185,000,000원)에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인이 신고한 실지취득가액(160,000,000원)에 대하여 다투고 있으므로 이를 살펴본다.

(2) 청구인은 취득가액에 관한 증빙으로서 거래를 중개하였다는 청구외 ○○○의 확인서(1990.1.3 계약금 30,000,000원, 1990.2.10 중도금 70,000,000원, 1990.4.4 잔금 60,000,000원 합계 160,000,000원)와 동 취득대금의 지급증빙으로서 1990.12.7∼1991.5.16 기간 중 3회에 걸쳐 138,873,080원을 인출한 청구인명의의 ○○○신탁 예금계좌(○○○)를 제시하고 있으나, 청구인명의의 계좌에서 인출한 사실만으로 그 인출금액이 쟁점토지 매수대금으로 지급되었다고 볼 수는 없는 것이고, 청구인이 제시한 위 증빙들만으로 보더라도 각 매매대금의 수수일자와 금액이 전혀 일치하지 아니할 뿐만 아니라, 취득당시의 매매계약서 조차 제시하지 아니하여 청구인이 주장하는 실지취득가액(160,000,000)에 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.