신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 2715(2000. 6.26) 맛括�1995.3.17 ○○시장으로부터 취득한 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○외 1필지 828.1㎡중 청구인지분 290.4㎡ 및 동 지상에 1996.4.26 신축한 건물708.88㎡중 청구인지분 354.44㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.6.5 양도하고 실지거래가액(취득가액 383,882,890원, 양도가액 315,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 1999.4.16 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 8,850,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.18 이의신청과 1999.7.20 심사청구를 거쳐 1999.12.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 383,882,890원에 취득한 사실에 대하여는 다툼이 없고, 양도가액은 처분청의 확인에 의하여 350,000,000원으로 확인되었으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 쟁점부동산의 대지는 1995년에 취득하였으므로 1995년도 기준시가를 적용하여야 함에도 처분청에서 1994년도 공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 다툼이 없으며, 양도당시의 매매계약서는 부동산 매매 검인을 받기 위하여 작성한 매매계약서로서 사실상 매매계약서로 인정하기 어렵고, 처분청에서 조사한 바 매수인이 확인한 취득가액이 350,000,000원으로 청구인이 신고한 양도가액과 상이하고, 계약당사자 사이에 총 매매대금뿐만 아니라 대금결제 내용도 서로 다르게 확인하고 있으며, 사실확인서 이외에는 거래대금을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하며, 또한 기준시가는 거래당시 고시되어 있는 기준시가를 적용하는 것이므로 쟁점부동산의 대지의 취득당시 기준시가를 1994년도 고시된 기준시가를 적용한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제99조【기준시가의 산정】 제1항에서 『제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 (1995.12.29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』 고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】제9항에서 『제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다 』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.3.17 ○○시장으로부터 취득한 쟁점부동산의 대지상에1996.4.26 신축한 건물중 청구인 지분인 쟁점부동산(대지지분 290.4㎡, 건물지분 354.44㎡)을 1998.6.5 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 383,882,890원, 양도가액 315,000,000원)으로 양도소득세 신고를 하였음이 등기부등본, 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하였으나 양도가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 350,000,000원으로 확인하였으므로 청구인이 신고한 양도가액 315,000,000원은 부인한다 하더라도 처분청에서 확인한 양도가액 350,000,000원으로 과세하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 315,000,000원을 확인하기 위하여 쟁점부동산의 취득자인 청구외 ○○○에게 쟁점부동산의 취득가액을 확인하여, 그 취득가액이 350,000,000원이라는 진술을 얻어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 315,000,000원이 신빙성이 없는 것으로 확인하였을 뿐이며, 그렇다 하더라도 청구외 ○○○이 진술한 취득가액 350,000,000원이 달리 증빙에 의하여 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 위 ○○○은 뒤늦게 사실확인서(1999.4.28)에서 그 취득가액이 315,000,000원이었다고 당초 진술을 번복하고 있는 점으로 볼 때, 위 ○○○이 진술한 취득가액 350,000,000원도 실지거래가액이라고 인정하기 어려우므로, 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 청구인은 1995.3.17 취득한 쟁점부동산의 토지의 기준시가를 1995.1.1 기준일인 1995년도 개별공시지가를 적용하여야 하나 처분청이 1994년도 개별공시지가를 적용하여 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 전시법령에 의하면 "기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 부동산을 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다"고 규정하고 있는 바, 1995년도 개별공시지가가 1995.6.30 고시되어 쟁점부동산의 토지 취득당시에는 1995년도 개별공시지가가 고시되기 전이므로 위 규정에 의하여 쟁점부동산의 토지 취득당시에 고시되어 있는 1994년도 개별공시지가가 적용된다 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 토지취득에 대하여 1994년도 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.