실거래가신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 2602(2000. 7.13) 8,030원의 부과처분은 토지의 취득가액을 재조사하여 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 579㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 지상건물 364.32㎡ 중 청구인지분 2분의1(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다), 같은동 ○○○ 대지 82㎡(이하 "분할된토지"라 한다)를 1998.8.27 청구외 ○○○수산업협동조합에 양도하고 쟁점부동산에 대하여서만 취득가액을 179,831,310원으로 하고 양도가액을 186,241,300원으로 한 실지거래가액으로 1998.12.12 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998년도 양도소득세 51,308,030원을 1999.4.6 청구인에게 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.29 이의신청 및 1999.7.30 심사청구를 거쳐 1999.11.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 관련증빙에 의하여 확인됨에도 청구인의 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 부인하고 기준시가
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 쟁점토지의 취득시 매매계약서상의 매도자의 주소 및 취득자의 인적사항이 상이하므로 허위로 작성된 것으로 판단되고, 쟁점건물의 건축비에 대하여는 시공자인 청구외 ○○○건설주식회사와 1996.10.5 공사 계약한 것으로 되어 있으나 이를 확인할 만한 세금계산서 및 대금지불을 입증할 수 있는 증빙자료 등이 없을 뿐 아니라 시공사인 청구외 ○○○건설주식회사는 국세청 전산조회자료에 의하면 1995.11.5 폐업한 것으로 되어있어 동 공사를 하였다고는 판단할 수 없으므로, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도차익을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 (양도가액)에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있고, 같은법 제2항에서 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다"고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물과 분할된 토지를 청구외 ○○○수산업협동조합에 양도하였는바, 등기부등본 및 건축물 관리대장에 의하여 그 취득 사실을 보면, 당초 청구외 ○○○의 소유였던 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 답 3,144㎡ 중 청구외 ○○○는 1996.5.15, 청구인은 1996.5.30, 청구외 ○○○은 1996.6.18자로 각각 661㎡의 지분을 취득한 것이 등기부 등본에 의하여 확인되고, 청구인이 취득한 토지 579㎡에 청구외 ○○○(○○○)가 1997.1.21 음식점 및 주택·창고 등 364.32㎡의 건물을 신축하여 1997.1.30 보존등기하였다가 같은 날 청구인과 청구외 ○○○(각각 2분의 1지분)에게 소유권이전 등기하였음이 제시된 건축물관리대장에 의하여 확인된다. 또한, 청구인은 1997.1.29 위 토지 661㎡중 82㎡를 같은 동 ○○○로 분할하였으며 나머지 579㎡를 대지로 지목변경을 하고 1998.8.19 분할등기를 하였다가 1998.8.27 쟁점부동산 및 분할된 토지를 청구외 ○○○수산업협동조합에 양도하였음이 확인된다.

(1) 건물의 취득 및 양도가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물을 청구외 ○○○과 공동(지분 1/2)으로 209,000,000원에 신축하였다고 주장하면서 1996.10.5 청구외 주식회사 ○○○건설 대표○○○와 체결한 공사도급계약서를 제시하면서, 구체적인 내용으로 공사비 157,000,000원, 이축비 44,000,000원, 설계비 8,000,000원 합계 209,000,000원에 쟁점건물의 신축공사 도급계약을 체결하였다고 주장하나, 청구외 ○○○건설대표 ○○○는 국세청 전산조회결과 김해시 ○○○동 ○○○에서 1994.3.18 개업하였다가 1994.12.31 ○○세무서장으로부터 직권 폐업처리 된 것으로 확인이 되고 있고, 또한 청구인은 건물 이축권 매매대금을 1996.10.5 시공자인 청구외 주식회사 ○○○건설에 지급한 것으로 되어 있으나 이축권을 청구외 ○○○로부터 구입하여 청구인에게 알선한 청구외 ○○○은 그 매매대금을 도급계약서 체결일보다 빠른 1996.7.30 및 1996.9.9 모두 수령하였다고 확인하고 있는 것으로 보아 1996.10.5자 도급계약서는 소급하여 작성된 것으로 판단되며, 청구인이 구체적인 공사대금 지급관련 금융자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 취득가액 104,500,000원은 인정하기 어렵다고 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산 및 분할된 토지를 청구외 ○○○수산업협동조합에 주택을 102,000,000원 창고 및 헛간을 55,000,000원 토지를 123,000,000원 합계 280,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 청구인과 ○○○수산업협동조합간에 작성된 매매계약서를 제시하고 있으나,

○○○수산업협동조합이 처분청에 제시한 매매계약서를 보면 매매대금은 280,000,000원으로 확인되나 동조합의 장부상에는 토지가액이 205,150,000원 건물가액이 74,850,000원 합계 280,000,000원으로 계상되어 있어 청구인이 주장하는 토지 및 건물가액과 차이가 있으며, 청구인이 제시한 매매계약서와 ○○○수산업협동조합이 처분청에 제시한 매매계약서상의 양수인의 인장이 상이한 점으로 보아 쟁점부동산의 양도가액 중 건물의 양도가액이 157,000,000원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점 건물의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 토지의 양도 및 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산 및 분할된 토지를 청구외 ○○○수산업협동조합에 주택을 102,000,000원 창고 및 헛간을 55,000,000원 토지를 123,000,000원 합계 280,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 청구인과 ○○○수산업협동조합간에 작성된 매매계약서를 제시하고 있으나, ○○○수산업협동조합이 처분청에 제시한 매매계약서를 보면 매매대금은 280,000,000원으로 확인되나 동조합의 장부상에는 토지가액이 205,150,000원 건물가액이 74,850,000원 합계 280,000,000원으로 계상되어 있어 청구인이 주장하는 토지 및 건물가액과 차이가 있으며, 매매계약서의 양수인의 인장이 상이한 점으로 보아 쟁점부동산의 총 양도가액은 280,000,000원이 확인되나, 토지와 건물의 가액은 불분명한 것으로 보이므로 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 양도당시의 실지거래가액으로 하는 것이 옳다고 판단된다. 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 부동산 중개인이었던 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지 및 분할된 토지를 86,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 위 토지의 소유권이전등기가 청구외 ○○○명의로 이전등기되지 아니하여 양도자가 등기부상 소유자인 청구외 ○○○ 명의로 된 매매계약서를 제시하고 있는바, 그 내용을 보면 청구인은 1995.12.10 청구외 ○○○으로부터 ○○시 ○○○동 ○○○ 답 200평을 1995.12.10 계약금 15,000,000원, 1996.2.21 중도금 50,000,000원 1996.5.25 잔금 21,000,000원 합계 86,000,000원에 위 토지를 취득하는 것으로 작성되어 있고, 양도인인 청구외 ○○○이 처분청에 제시한 1995.11.10자 매매계약서를 보면 청구외 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 951평을 청구외 ○○○에게 304,000,000원에 양도하는 것으로 되어있다. 위 관련사실을 종합하여 보면, 청구외 ○○○이 청구외 ○○○으로부터 토지951평을 매입하여 다시 청구인에게 쟁점토지 및 분할된 토지 200평을 양도하였다는 사실에 신빙성이 있으므로, 청구인이 쟁점토지 및 분할된 토지를 청구외 ○○○으로부터 86,000,000원에 취득하였는지 여부를 재조사 하여 그 실지취득가액이 확인된다면 쟁점토지의 양도차익을 회수 및 양도 당시의 실지거래가액에 의하여 계산함이 타당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.