실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999부 1832(2000. 3. 8) 9,264,610원의 과세처분은 취득가액을 5,850,300원(환지 전면적 661.5㎡×㎡당 가액 8,844원)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 번지 답 661.5㎡(환지 후에는 같은 곳 ○○○번지로 면적은 319.8㎡임, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.6.21 청구외 ○○○로부터 331㎡, 청구외 ○○○으로부터 330.5㎡를 각각 30,000,000원씩 합계 60,000,000원에 취득하여 1995.10.18 청구외 ○○○에게 85,000,000원에 양도하고 1995.12.7 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하여 1998.12.10 청구인에게 1995년도분 양도소득세 49,264,610원을 결정고지 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지 취득당시의 대금정산영수증이 없다는 이유로 청구인의 주장을 부인하였으나, 취득일자가 10년 이상 지났으며 양도일자도 3년 이상 지났고 청구인이 양도소득세를 정상적으로 신고한 상황에서 대금정산영수증을 보관할 이유가 없었다. 취득당시의 매매계약서와 이에 첨부된 시세확인서 및 거래상대방의 토지거래 사실확인서에 의하여 취득시의 실지거래가액이 확인되고, 쟁점토지 매수자인 청구외 ○○○로부터 채무액 40,000,000원을 공제하고 45,000,000원만 수령하여 채권채무관계가 해소되었으나 위 ○○○가 차용증서 및 채권채무 관계서류를 파기하여 현재 보관하고 있지 않더라도 양도당시의 매매계약서와 채무관련된 인증서(○○공증인합동사무소 등부1999 제○○○호)에 의하여 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에세 85,000,000원에 양도한 사실이 확인됨에도 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 85,000,000원은 기준시가 104,254,800원 대비 81.5%인데 반하여 취득가액 60,000,000원은 기준시가 2,828,311원 대비 2,121.4%로 일반적인 거래관행에 비추어 극히 예외적인 경우에 해당하고, 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하면서 빌린 돈을 제외한 금액을 수령하였다고 주장하고 있으나 채권채무관계를 확인할 수 있는 계약서 등을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제시한 매매계약서에는 이에 대한 아무런 특약사항이 없는 것으로 보아 신빙성이 없어 보이는 반면에 청구인은 실지거래가액을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호를 종합하여 보면, 토지·건물의 양도로 인하여 발생하는 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 결정하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 실지거래가액을 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단 청구인이 쟁점토지 양도후 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 1988.6.21 청구외 ○○○로부터 331㎡, 청구외 ○○○으로부터 330.5㎡를 각각 30,000,000원씩 합계 60,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 부동산매매계약서, 청구외 ○○○의 거래사실확인서, ○○○의 처인 ○○○의 대리매매경위서를 제시하고 있다. 이러한 사실관계를 확인하기 위하여 처분청이 청구외 ○○○에게 청구인과의 거래내용에 대하여 조회하였는 바, 청구외 ○○○는 청구인과의 거래사실 자체를 부인하고 있어 거래내용의 진위여부가 확인되지 아니하고 있다. 이에 대하여 청구인은 ○○○의 처인 청구외 ○○○와 거래를 하였다면서 청구외 ○○○의 대리매매경위서를 제시하고 있으나 남편이 자기의 명의로 되어 있는 부동산을 처가 대리 매매하였다는 사실을 모르고 청구인과의 거래를 부인하였다는 것도 사실로 받아들이기 어려워 쟁점토지를 60,000,000원에 취득하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 1991.11.21 환지예정지로 지정되어 같은 곳 ○○○번지 319.8㎡로 환지되었고, 청구인이 쟁점토지를 1995.10.18 청구외 ○○○에게 85,000,000원에 양도하였으나 청구인의 위 ○○○에 대한 채무 40,000,000원을 공제하고 나머지 잔액 45,000,000원만을 수령하였다고 주장하면서 매매계약서 및 위 채무 40,000,000원과 관련된 인증서(○○공증인 합동사무소 등부 1999 제○○○호)를 제시하고 있다. 그러나 위 채무 40,000,000원에 대한 차용증서를 쟁점토지에 대한 잔금청산시 매수인 ○○○가 파기하였다고 주장하고 있어 위 채무 40,000,000원이 확인되지 아니하고, 청구인이 제시한 인증서도 이 건 과세처분일 후인 1999.8.3에 작성된 것으로 이를 믿고 받아들이기 어려우며, 청구인이 제시하는 매매계약서에도 위 채무 40,000,000원에 대한 언급이 없어 청구인이 주장하는 실지양도가액 85,000,000원은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 쟁점토지의 양도차익을 결정한 당초처분에 잘못이 없다고 판단된다. 그러나 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 처분청은 환지 후의 면적에 환산가액을 곱하여 계산한 금액 2,828,311원을 취득가액으로 계산하였으나, 쟁점토지 양도당시 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제1호 에 의하면 종전의 토지소유자가 환지예정지구 내의 토지 또는 환지 처분된 토지를 양도한 경우에 그 취득가액은 "종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가"로 계산하도록 규정하고 있어 쟁점토지의 취득가액은 환지 전의 면적 661.5㎡에 환산가액인 취득당시의 단위당(㎡) 기준시가 8,844원을 곱하여 계산된 5,850,300원이라고 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 5,850,300원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.