신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 1808(2000. 4.27) 轢�57,460,760원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1988.3.2 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 411.2㎡, 건물 451.4㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 취득하여 1997.4.16 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 200,000,000원, 양도가액 230,000,000원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 양도가액이 실지거래가액이 아닌 것으로 판단하여 기준시가에 의하여 쟁점건물의 양도차익을 계산하여 1999.1.2 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 57,460,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.21 이의신청 및 1999.5.14 심사청구를 거쳐 1999.8.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 ○○○에서 농사를 짓다가 장모의 권유로 전답을 정리하여 쟁점건물(목욕탕)을 구입하여 임대하였으나, 주변에 신축개장 목욕탕이 많이 생기고, 쟁점건물은 노후하여 영업이 잘 되지 않아 목욕탕 중개업에 종사하고 있는 고향 후배 ○○○에게 230,000,000원에 양도하기로 구두합의 하고, 양도전에 ○○○가 운영해보겠다 하여 100,000,000원에 ○○○에게 임대하였으며(청구인의 취득당시 청구외 ○○○이 쟁점건물을 100,000,000원에 임차하여 목욕탕을 운영하고 있었는데 ○○○가 100,000,000원을 지급하고 목욕탕을 임차한 것임), ○○○가 쟁점건물을 수리하여 1997.3.24 ○○○외 1인에게 200,000,000원에 임대하고 난 후, 1997.3.26 청구인은 위 ○○○와 매매계약을 정식으로 체결하고 계약금 23,000,000원을 받고, 1997.4.26 잔금 107,000,000원(위 전세금 100,000,000원을 공제한 금액)을 받아 총 230,000,000원에 양도하였음에도 처분청이 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점건물의 매매계약서에 부동산중개인의 확인·날인이 없고, 청구인은 매매 당시 청구인외 ○○○와 임대차관계에 있어 전세금 1억원이 존재하였다고 주장하고 있으나 매매계약서상 이 부분에 대한 특약사항이 기재된 사실이 없는 점으로 보아 청구인이 제시하는 매매계약서의 신빙성이 없어 보이며, 또한, 쟁점건물을 인수한 청구외 ○○○가 인수 즉시 청구외 ○○○외 1인과 계약한 임대차계약내용을 보면 전세금 200,000,000원 월세 2,000,000원으로 계약되어 있어 월세까지 전세금 환산할 경우 전세가액 300,000,000원으로 추정되며, 쟁점건물을 담보한 근저당권설정액(청구외 ○○○가 쟁점건물에 ○○○동 ○○○금고에서 채권최고액 104,000,000원의 근저당을 설정하고 80,000,000원을 차입함) 및 전세금의 합계가 304,000,000원에 이르는 등 청구인이 주장하는 양도가액과 상당한 평가차이가 있음을 발견할 수 있는 등 청구인이 주장하는 양도가액 230,000,000원은 실제 거래금액이 확인된다고 볼 수 없어 청구인의 주장을 받아들이기 어려우므로 처분청의 과세결정에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.3.2 쟁점건물을 취득하여 1997.4.16 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하고, 실지거래가액(취득가액 200,000,000원, 양도가액 230,000,000원)으로 양도소득세 예정신고를 하였으며, 처분청은 취득가액에 대해서는 실지거래가액임을 인정하였으나 양도가액이 기준시가보다 낮다는 등의 이유로 실지거래가액을 부인하고, 기준시가로 이 건 과세하였음이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점건물의 매매계약서에 의하면, 청구인이 1997.3.26 쟁점건물을 청구외 ○○○에게 매매대금 230,000,000원에 양도하는 계약을 체결하면서 계약금 23,000,000원을 수령하고, 1997.4.26 잔금 207,000,000원을 수령하기로 약정한 것으로 되어 있다. 처분청은 위 매매계약서에 중개인의 확인이 없고, 청구인이 쟁점건물의 양도계약 체결전에 매수자 ○○○에게 100,000,000원에 임대를 주었다고 주장하고 있으나 위 매매계약서에 이에 대한 특약사항의 기재가 없다 하여 위 매매계약서를 신빙성이 없는 것으로 판단하고 있으나, 매수자 ○○○가 목욕탕 관련 중개업소(○○○광역시 ○○○로타리 ○○○은행 뒷면, 사우나 목욕탕 종사원 취업정보센타, 관허 96-2호)에 근무하고 있었던 사실이 그의 명함, 위 중개업소 광고선전지 등에 의하여 확인되는 것으로 보아 별도의 부동산중개업소의 개입이 필요치 않았을 것으로 보여지고, 위 매매계약서에 전세보증금에 관한 특약사항의 기재가 없었던 것은 뒤에서 살펴보는 바와 같이 청구인은 ○○○에 거주하는 농민으로 고향 후배인 ○○○에게 쟁점건물를 양도하기로 구두합의한 점, 별도의 전세계약 체결없이 ○○○가 쟁점건물의 전 임차자 ○○○에게 전세금 100,000,000원을 지급하고 쟁점건물을 임차한 점, 청구인이 ○○○에게 선임대한 후 정식 매매계약서를 작성한 점, 중도금 없이 계약금 및 잔금만 약정한 점 등 청구인과 ○○○간의 신뢰관계에 기초한 매매계약의 특수성에 기인한 것으로 보여지고, 따라서 위 매매계약서에 전세금에 관한 특약사항이 없다 하여 위 매매계약서를 신빙성이 없는 계약서라고 단정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(3) 청구인은 매수자 ○○○가 사채 100,000,000원을 얻어 기존의 쟁점건물(목욕탕) 임차인 ○○○에게 지급하고 임차한 후, ○○○가 1997.1.4∼2.28 40,000,000원을 들여 목욕탕 내부수리를 하여 재임대하였다고 주장하고 있는 바, 쟁점건물의 전 임차인 ○○○은 청구인으로부터 1988.3월∼1997.1월 목욕탕을 임차하여 경영하였으며, 1994.4월∼1997.1월 기간중에는 전세금 100,000,000원에 월세 700,000원을 지급하였다고 확인(2000.2.22, 인감증명서 첨부)하고 있고, 청구외 ○○○이 1997.1.4∼2.28 목욕탕(○○○)의 내부수리공사를 40,000,000원에 시행하였다고 확인(1999.5.12, 인감증명서 첨부)하고 있으며, 뒤에서 보는 바와 같이 ○○○가 1997.3.24 임대보증금 200,000,000원에 목욕탕 임대계약을 체결한 사실이 확인되는 점에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점건물의 양도계약전에 쟁점건물을 100,000,000원에 ○○○에게 임대주었다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(4) 청구인은 ○○○가 1997.3.24 목욕탕을 임대보증금 200,000,000원에 청구외 ○○○외 1인에게 재임대계약을 체결한 후 쟁점건물의 양도계약(1997.3.26)이 정식 체결되었으며, ○○○가 위 임대보증금을 받아 청구인에게 쟁점건물의 매수대금 130,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있는 바, 쟁점건물의 임대계약서에 의하면, ○○○가 1997.3.24 ○○○외 1인에게 쟁점건물을 보증금 200,000,000원, 월세 2,000,000원에 임대계약을 체결하면서 계약금 22,000,000원을 수령하고, 잔액 178,000,000원을 1997.4.16 수령하기로 약정하고 있으며, 쟁점건물의 등기부등본에 의하면, ○○○에게 소유권이 이전된 날인 1997.4.16 ○○○가 ○○○를 채무자로 하여 전세권 200,000,000원을 설정한 사실이 확인되고(또한, ○○○는 위 같은 날 ○○○동 ○○○금고에 채권최고액 104,000,000원의 근저당을 설정한 사실이 확인되는데, 청구인은 ○○○가 80,000,000원을 대출받아 임차보증금 및 목욕탕 내부수리비 등의 지급을 위해 차용한 사채를 상환하였다고 주장함),

○○○축협 ○○○지소에서 발급한 예금명세서 및 예금통장 사본에 의하면, 1997.4.25∼28 청구인, 청구인의 부 ○○○, 모 ○○○, 처 ○○○, 자 ○○○ 명의로 각 20,000,000원 합계 100,000,000원이 예금된 사실이 확인되고, 매수자 ○○○는 "본인은 목욕탕 관련 직업소개소에서 일하는 사람으로, 1996.12월경 구두합의로 쟁점건물을 사실상 인수하여 40,000,000원 정도 들여 목욕탕을 수리한 후, 본인의 돈은 하나도 들어가지 않고 전세금 200,000,000원을 받아 청구인에게 계약금 및 매매잔금을 지급하였다"고 확인(1999.4.26)하고 있는 점등을 모아 볼 때, 매수자 ○○○가 쟁점건물을 재임대한 후 그 임대보증금으로 쟁점건물의 매수대금 130,000,000원(계약금 23,000,000원, 잔금 107,000,000원)을 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(5) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 양도가액(230,000,000원)이 기준시가(271,719,000원)에 미달한다 하여 실지거래가액을 부인하고 있으나, 쟁점건물의 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 1982.10.16 신축되어 양도당시(1997.4.16) 15년이 경과된 목욕탕 건물로 확인되고, 지적도에 의하면 쟁점건물의 목욕탕 주변에 ○○○탕, ○○○탕, ○○○탕, ○○○탕 등의 목욕탕이 들어서 있는 사실이 확인되며, 처분청의 현지확인 출장복명서(1998.11.20)에서도 "쟁점건물은 대지 형태가 부정형이고, 지상건물이 목욕탕으로 시설이 낙후되고, 주변에 ○○○탕이라는 신설 목욕탕이 개업하여 영업성은 현저히 떨어진다"고 복명하고 있으며, 쟁점건물의 양도당시 기준시가(271,719,860원)중 토지의 개별공시지가가 213,824,000원으로 확인되어 쟁점건물의 신고 양도가액이 토지의 개별공시지가보다는 높은 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물은 노후화 및 주변의 신설 목욕탕의 개업 등으로 영업성이 떨어져 건물의 가치를 제대로 인정받기 어려웠을 것으로 보여지므로, 쟁점건물의 신고 양도가액이 기준시가에 미달한다 하여 이를 실가가 아니라고 단정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 신고한 쟁점건물의 양도가액을 실지거래가액이 아니라고 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.