환지예정지구내 토지를 개별공시지가 없는 토지로 보고 세무서장이 평가한가액으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 1806(2000. 8. 8) 맛括�1987.5.6 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 1,942㎡를 취득하여 보유하다가 위 토지가 ○○○도 ○○○시 ○○○지구 토지구획정리사업지구내 ○○○ 1081.52㎡, ○○○ 30.69㎡, ○○○ 18.45㎡, ○○○ 12.65㎡ 합계 1143.31㎡로 환지예정 공고된 후, 1996.10.23 청구외 ○○○건설(주)에게 양도하고 종전토지의 개별공시지가로 양도가액을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다. 이에 대하여 처분청은 환지예정지구내 토지는 지목·이용상황등 지가형성요인이 종전토지와 현저히 달라 개별공시지가가 없는 토지로 보고, 토지소재지 관할세무서장인 ○○○세무서장이 1997.10.20 통보한 환지예정지 평가가액에 의하여 양도가액을 산정하여 1998.9.20 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 98,991,500원, 농어촌특별세 5,347,860원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.19 이의신청 및 1999.3.19 심사청구를 거쳐 1999.8.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 양도당시 세법에 환지예정지구내의 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 본다는 규정이 없으므로 처분청이 당해 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할 세무서장이 평가한 가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하며,

(2) 관할 세무서장이 평가한 가액은 새로운 기준시가로 보아야 하는 바, 동 기준시가는 고시되지 아니하였으므로 처분청이 이를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 우리청은 개별공시지가 없는 토지에 대한 가격평가지침(1997.2.6)에서 개별공시지가가 없는 토지의 범위에 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 토지(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)를 포함하도록 규정하고 있으며, 1997.12.31 소득세법을 개정하면서 동 지침의 내용을 소득세법시행령 제164조 제1항 각호에 신설하였고, 필지분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라짐으로 인하여 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 의하여 평가한 가액으로 양도가액을 계산하는 것이며, 환지예정지가 지정되었음에도 불구하고 시장, 군수가 지방세법에 의하여 잠정등급을 설정하지 않았다고 하여 토지의 지목, 품위 또는 정황이 현저하게 달라진 토지구획정리사업지구내 토지의 과세시가표준액이 종전에 설정된 토지등급가격에 의하여 정하여진다고 볼 수 없는 것이고, 경정된 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과하는 것이 납세자의 신뢰를 저버리거나 소급과세를 하는 것은 아니라고 할 것이다.

(2) 환지 및 택지개발 등에 의하여 형질이 변경된 토지로 구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 경우 관계법령 및 우리청의 개별공시지가 없는 토지에 대한 가격평가지침에 의하여 납세지 관할세무서장 등이 토지가액을 평가하는 것은 양도소득세 과세표준을 산출하기 위한 것으로 변경된 개별공시지가에 의한 세액계산 결과와 함께 통지하는 것이므로 별도의 고시를 필요로 하지는 않는다고 하겠다.

• 가. 쟁 점 이 건은 ① 환지예정지구내 토지를 개별공시지가 없는 토지로 보고 세무서장이 평가한 가액으로 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부와 ② 세무서장이 평가한 가액을 고시하지 아니한 경우 기준시가로서의 효력이 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제99조 제1항 에 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다고 규정하면서, 그 제1호 가목에 토지의 경우 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제1항에 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제77조 제1항에 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.(단서생략)고 규정하면서, 그 제1호 가목에 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도가액은 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1987.5.6 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 1,942㎡가 1996.10.16 ○○○도 ○○○시 ○○○지구 토지구획정리사업지구내 ○○○ 1081.52㎡, ○○○ 30.69㎡, ○○○ 18.45㎡, ○○○ 12.65㎡ 합계 1,143.31㎡ 의 환지예정지로 공고된 후, 1996.10.23 청구외 ○○○건설(주)에게 이를 양도하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 1996.12.13 자산양도차익예정신고시 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○의 1996년도 개별공시지가인 ㎡당 90,000원을 적용하여 양도가액을 산정(환지예정 면적×종전토지 개별공시지가)하였음이 청구인의 신고서에 의하여 확인된다.

(3) 토지소재지 관할세무서장인 ○○○세무서장은 ○○○도 ○○○시 ○○○지구 토지구획정리사업지구내 환지예정지에 대하여 환지예정공고일(1996.10.16)부터 1997년 개별공시지가 고시일 이전까지 적용될 기준시가를 ㎡당 ○○○ 349,000원, ○○○ 368,000원, ○○○ 368,000원, ○○○ 342,000원으로 평가하여 1997.10.20 처분청에 통보하였으며, 처분청은 청구인이 양도한 환지예정지 면적 1,143.31㎡에 ㎡당 349,000원을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 양도당시 세법에 환지예정지구내의 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 본다는 규정이 없으므로 처분청이 당해 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할 세무서장이 평가한 가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, 토지구획정리사업 등의 시행으로 인한 환지예정지는 종전토지와는 지목, 위치, 형상, 도로 및 교통 조건 등이 현저히 달라 종전토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 할 것이며, 환지예정지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 그 양도가액을 산정함에 있어서도 종전토지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 하는 것으로, 청구인이 양도한 환지예정지는 양도당시 개별공시지가가 새로 산정되어 고시되어 있지 아니하므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 할 것이어서(국심98서1110, 1998.12.31외 같은 뜻임) 세법상 명문 규정이 없음을 이유로 환지예정지를 개별공시지가 없는 토지로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 쟁점②에 대하여 본다. 개별공시지가 없는 토지에 대하여는 전시한 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 하는 바, 동 평가가액은 양도차익을 산정하기 위한 것에 불과할 뿐이며 양도소득세 부과처분에 의하여 납세자에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시키는 것이므로 고시를 효력요건으로 하지는 아니한다고 할 것이다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.