1세대1주택의 양도로써 비과세대상인지 여부

심판청구번호 국심1999부 1793(2000. 1.18) 育奐ㅏそ�ㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 656.8㎡를 1978.3.25 취득한 후 동 지상에 건물 662.52㎡(위 토지, 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1982.11.19 신축하여 1994.4.18 청구외 ○○○(청구인의 동생)에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하고 양도소득세 신고는 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일인 1994.4.18로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.2.12 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 120,213,940원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.23 심사청구를 거쳐 1999.8.14 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산에서 ○○○유치원을 운영하다가 청구인의 남동생인 청구외 ○○○에게 320,000,000원에 쟁점부동산을 양도하기로 하고 양도대금은 ○○○의 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○의 주택양도대금(약 170,000,000원)으로 지급하고 나머지 잔금은 3개월에 10,000,000원씩 분할하여 지급하기로 구두계약하였으며, 1991.12.21 위 ○○○이 입주하여 유치원을 경영하였는 바, 당초 서면에 의한 장기할부계약은 없었으나 1991.6.3 계약금 및 중도금 70,000,000원을 수령한 이후 최종 부불금 지급일인 1997.2.19까지 2년 이상에 걸쳐 잔금을 수령한 사실이 확인되어 쟁점부동산의 거래는 장기할부조건부거래에 해당하므로 첫회 부불금 지급일인 1992.2.11을 양도시기로 보아야 하는데도 등기접수일인 1994.4.18을 양도시기로 본 처분은 부당하며,

(2) 쟁점부동산의 양도시기를 1992.2.11로 볼 수 없다 하더라도 청구인은 ○○○유치원 용도로 사용하였던 쟁점부동산을 위와 같이 양도하고 다시 ○○○유치원(대전광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○)을 매입하여 유치원을 운영하고 있으므로 이는 조세감면규제법 제73조(학교법인의 토지 등에 대한 특별부가세 면제)의 규정취지에 의하여 양도소득세가 면제되어야 하며,

(3) 청구인은 쟁점부동산 중 일부(2층 110.94㎡)를 주택으로 사용하였고 1992.2.11 양도당시(첫회 부불금 지급일) 다른 주택을 보유한 사실이 없었으므로 동 부분은 1세대 1주택의 양도로서 비과세대상으로 보아야 한다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 양도함에 있어 매매당시 정상적인 서면계약을 체결하지는 못하여 구두계약으로 양도대금을 분할하여 지급하는 것으로 약정하였고, 계약금을 지급한 후 1992.2.11부터 3개월에 10,000,000원씩을 지급한 사실과 위 ○○○이 유치원을 직접 운영한 점 등을 보아 이 건 거래의 형태는 장기할부조건부 양도의 요건에 부합된다 하겠으나, 다만, 1991.6.3∼1993.2.10 사이에 쟁점부동산 양도와 관련없는 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○이 100,000,000원을 청구인의 통장에 입금하였는 바, 동 입금자금이 위 ○○○의 주택(서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○) 양도대금인지 여부를 재조사하여 주택양도대금이 확인되면 쟁점부동산의 양도시기를 1992.2.11로 봄이 타당하며,

(2) 청구인 개인이 운영하였던 ○○○유치원은 사립학교법에 의하여 설립된 학교법인에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도는 조세감면규제법 제73조의 규정에 의한 양도소득세(특별부가세) 면제대상이 아니며,

(3) 청구인은 쟁점부동산 중 주택부분(110.94㎡)의 경우 1세대 1주택의 양도에 해당된다는 주장이나, 동 부분은 1991.9.30 기숙사 용도로 변경하여 유치원으로 사용하였음이 건축물관리대장에 의해 확인되며, 설사 주택으로 본다 하더라도 양도시기를 등기접수일인 1994.4.18로 보면 청구인의 남편인 청구외 ○○○가 1992.8.10 대전광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○를 취득 보유하고 있었으므로 1세대 2주택이 되어 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부

② 쟁점부동산의 양도가 조세감면규제법상 양도소득세 면제대상인지 여부

③ 쟁점부동산 중 일부가 1세대 1주택의 양도로서 비과세대상인지 여부

• 나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제27조 에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있으며, 그 제3호에서 『법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제108조에서 『법 제51조 제6항 및 제7항에서 "장기할부조건"이라 함은 상품·제품 또는 생산품의 판매, 자산의 양도(국외거래에 있어서의 소유권이전 조건부약정에 의한 자산의 임대를 포함한다) 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부·기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 3회 이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것

2. 당해 목적물의 인도기일(부동산의 경우에는 첫회 부불금 지급일)의 다음 날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것』이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 첫째, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 청구인이 1978.3.25 청구외 ○○○으로부터 토지를 취득한 후 그 지상에 1982.11.19 건물을 신축하여 1994.3.11 매매를 원인으로 1994.4.18 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였음이 확인된다. 둘째, 청구인이 증빙서류로 제출한 쟁점부동산의 양도시 매매계약서를 보면, 1994.3.11 매매대금을 320,000,000원으로 하여 매매계약(매도인: 청구인, 매수인: ○○○)을 체결하면서 계약금 100,000,000원은 1994.3.11 지급하고, 잔금 220,000,000원은 1994.3.30 지급하는 것으로 약정하였는 바, 이와 같이 청구인이 위 ○○○에게 쟁점부동산을 양도하면서 체결한 매매계약내용에 의하면 그 대금지급을 소득세법 시행령 제108조 에서 규정한 장기할부조건부로 한다는 사전약정이 없었음이 확인된다. 셋째, 국세청 심사결정에서 1991.6.3∼1993.2.10 사이에 청구인의 계좌에 입금된 자금(청구외 ○○○ 외 3인이 송금한 170,000,000원)이 쟁점부동산을 양수한 위 ○○○의 주택(서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○) 양도대금으로 조사·확인되는 경우 쟁점부동산의 양도시기를 1992.2.11로 경정하라는 결정에 대하여, 처분청이 위 ○○○ 등 4인에게 송금경위 및 내역 등에 대한 사실조회를 한 바, 구체적인 사실관계가 확인되지 않는다고 하여 당초처분을 유지하는 것으로 결정하였음이 처분청의 재조사 결정서류(세원 46300-198, 1999.11.17)에 의해 알 수 있다. 넷째, 국세심판소에서 청구인에게 위 ○○○ 등이 청구인 계좌로 송금한 자금의 출처에 대한 구체적인 입증을 요구한 바(국심 46830-1214, 1999.10.7), 현재까지 구체적인 자료제시가 없다. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하면서 장기할부조건부거래로 한다는 구체적인 약정이 없었을 뿐만 아니라 대금지급사실관계도 불분명하여 쟁점부동산 양도의 경우 장기할부조건부거래로는 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일인 1994.4.18로 보아 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점②에 대하여

(1) 조세감면규제법 제73조 제1항에서 『사립학교법에 의하여 설립된 학교법인의 다음 각호의 1에 해당하는 소득에 대하여는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별부가세를 면제한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『학교법인이 소유하는 기본재산인 토지 등을 교육사업에 사용할 목적으로 양도함으로써 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 『제1항의 규정에 의한 특별부가세의 면제는 대통령령이 정하는 바에 따라 세액면제신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제70조 제1항에서 『법 제73조 제1항의 규정에 의한 특별부가세의 면제는 그 면제신청서류에 의하여 교육사업에 사용하거나 다른 수익용재산을 취득할 목적으로 토지 등을 양도하는 것이 확인되는 경우에 한한다』고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 위 조세감면규제법 제73조 제1항의 규정취지에 의하여 이 건 양도소득세가 면제되어야 한다는 주장이나, 동 규정은 학교법인이 교육사업에 사용할 목적으로 기본재산인 토지 등을 양도하는 경우 특별부가세(법인세)를 면제한다는 규정으로 이 건의 경우처럼 양도소득세 과세대상인 청구인 개인소유의 부동산을 유치원사업에 사용하다가 양도한 경우는 이에 해당되지 아니하므로 청구주장은 이유없다고 판단된다.

• 라. 쟁점③에 대하여 (1) 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항 본문에서 『법 제5조 제6호 (자)에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다』고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 중 일부(건물 2층 110.94㎡)를 주택으로 사용하다가 양도하였으므로 동 부분은 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다는 주장이나, 청구인이 1982.11.19 신축한 쟁점건물이 1984.5.28 증축되면서 2층 부분(110.94㎡)을 주택용도로 건축하였다가 1991.9.30 용도변경되면서 동 주택부분이 유치원 기숙사로 용도변경된 사실이 건축물대장에 의해 밝혀지고 있어 이를 주택으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 설사 위 2층 부분을 주택으로 본다 하더라도 1994.4.18 양도하기(쟁점① 참조) 1년 8개월 전인 1982.8.10 청구인의 남편 ○○○가 다른 주택(대전광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○)을 취득한 사실이 국세청 전산자료에 의해 확인되고 있어 쟁점부동산 양도당시에는 1세대 2주택인 상태였으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.