실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999부 1751(1999.12.28) 상북도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 516.1㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1987.10.5 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1995.7.3 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.7.1 실거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준신시 신고한 양도당시 실지거래가액이 사실과 다르다 하여 ○○○협의회 심의를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 1999.1.14 청구인에게 양도소득세 129,429,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.8 심사청구를 거쳐 1999.8.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 담보로 한 대출액 2억원7천만원은 토지매수인인 청구외 ○○○이 대출받아 사용한 것으로 청구인이 차용하여 양도한 것이 아니며, 토지 양도당시 쟁점토지상에 무허가건축물과 고물상이 무단점유하고 있었고 경로당의 일부가 쟁점토지를 잠식하고 있는 상태로 정상적인 시세보다 싸게 185,000,000원에 양도할 수 밖에 없었고 실지양도가액 185,000,000원이 ○○○시청에 신고한 금액과 일치하고 있으므로 실지거래가액을 확인하여 결정하여야함에도 쟁점토지 등기부상의 근저당설정 채권최고액인 350,000,000원에 휠씬 미달하는 금액에 양도하였다 하여 실지거래가액이 실제와 달리 작성되었다는 특별한 사정을 입증하지도 아니하고 양도소득세를 기준시가로 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지 양도일 전에 쟁점토지를 담보로 제공하고 청구인 명의로 ○○○협동조합으로부터 270,000,000원(근저당권설정채권최고액 350,000,000원)을 대출받은 사실이 등기부등본 및 청구인등(○○○, ○○○, ○○○)이 이서한 수표의 이면배서내용에 의하여 확인되고 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 대출금액보다 훨씬 낮은 가액인 185,000,000원에 쟁점토지를 양도하였다는 것은 사실로 볼 수 없어 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다
• 나. 관계법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조(양도가액)는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고 제1호에 "94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29 단서개정)"고 규정하고 제2호에 "제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래액. 다만 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다(95.12.29단서개정)"고 규정하고 있다. 또한 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항은 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고 제1호 가목에서 취득가액은 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래액에 의한다(1995.12.29 단서개정)"고 규정하고 나목에서 "가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다(1995.12.29 개정)"고 규정하고 있다. 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조(양도차익의 산정) 제4항은 "법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(1995.12.30 개정)"고 규정하고 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우(1995.12.30 개정)"라고 규정하고 그리고 제5항에 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(1995.12.30 개정)"고 규정하고 동항 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(1995.12.30 개정)"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한데 대하여, 청구인은 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 1987.10.5 취득하여 1995.7.3 양도하였음이 관련등기부등본에 의해 확인되고 청구인은 쟁점토지를 양도하고 1996.7.1 실지거래가액(양도가액 185,000,000원, 취득가액 139,00,000원)에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였고 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다 하여 기준시가에 의하여 1999.1.14 청구인에게 양도소득세 129,429,460원을 결정고지하였음이 처분청이 제시한 양도소득세 과세표준확정신고서 및 결정결의서에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 185,000,000원에 양도하였다는 거증으로 양도당시 부동산매매계약서와 매수인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서(1995.5.29 발행 인감증명서서 첨부) 및 ○○○시청 세무과에서 발급한 취득신고사항을 제시하였고 쟁점토지의 취득가액이 139,000,000원이라는 거증으로 취득당시 부동산매매계약서 및 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 ○○○의 거래사실확인서를 제시하였다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 양도당시 경로당이 10평정도를 점유하고 있었고 무허가건물 및 20년이상된 고물상이 점용하고 있었으며 무허가점유자들이 수차례걸친 퇴거요구에도 불구하고 수천만원의 이전비등을 요구하고 있어 개별공시지가에도 못미치는 낮은 가액에 양도하게 되었다고 주장하면서 거증으로 인근부동산 중개인인 청구외 ○○○과 ○○○의 확인서를 제시하였다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 소유권이전하기 전인 1995.6.12 청구인을 채무자로 하고 채권최고액을 350,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하고 ○○○협동조합으로부터 270,000,000원을 대출받은 사실과 동 근저당권이 1995.7.3 쟁점토지 양수인인 청구외 ○○○에게 승계되었음이 관련등기부등본에 나타나고 위 대출금액은 청구인의 시동생이 감사로 재직하고 있는 대한공업사 사장인 청구외 ○○○계좌에 입금된 사실이 처분청의 금융자료추적조사결과에 나타난다.

(5) 청구인은 대출관련서류에 서명은 하였으나 실제 채무자는 양수인인 청구외 ○○○이고 청구인은 대출금액도 몰랐으며 청구외 ○○○이 ○○○협동조합과 잘 알고 있던 관계로 시세보다 많은 금액을 대출받았다고 주장하고 있으나 위 대출금의 채무자가 청구인으로 되어 있고 청구인이 직접 서명하고 대출받은 점으로 보아 청구인이 대출금액을 알지 못하였다는 주장은 신빙성이 없어 보이고, 설령 청구인이 대출금액을 알지 못하였다 하더라도 금융기관에서 쟁점토지를 350,000,000원으로 평가하여 270,000,000원을 대출한 사실에는 아무런 영향이 없다 할 것이다.

(6) 청구인은 쟁점토지에 경로당(10평정도)과 무허가 건물 및 고물상등이 무단점용하고 있었고 수천만원의 이전비등을 요구하여 시가보다 낮은 가격에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 경로당등이 위치함으로써 정상적인 시가보다 어느정도 낮은 가액으로 매매가가 성립되었을 것이라는 점은 인정되나 금융기관이 대출담보물을 평가할 경우에는 토지의 이용상황 및 현황등을 종합적으로 고려하여 평가하는 것이므로 위 사실만 가지고 쟁점토지의 양도가액이 185,000,000원이라는 청구주장을 사실로 받아들이기 어렵다고 인정된다.

(7) 또한 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액에 대한 거증으로 매수인인 청구외 ○○○의 취득세신고사항을 제시하고 있으나, 취득세신고서상의 취득가액과 실지 취득가액이 서로 일치하지 않은 경우가 많아 매수인의 취득세 신고사항을 쟁점토지의 양도가액에 대한 직접적인 거증으로 받아들이기 어렵다고 인정된다.

(8) 그리고 쟁점토지의 취득가액에 대해서 보면 청구인은 청구외 ○○○에게 130,000,000원을 대여하고 쟁점토지에 소유권이전가등기하였다가 청구외 ○○○이 부도로 도산하여 채권확보를 위하여 쟁점토지를 139,000,000원에 취득하였다는 거증으로 매매계약서와 매도인의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지에 1987.8.13 소유권이전가등기하였다가 1987.10.5 소유권이전한 사실은 등기부에 나타나고 있으나 청구인이 청구외 ○○○에게 대여한 금액이 130,000,000원이라는 거증의 제시가 없을 뿐만 아니라 대여금액이 130,000,000원이라 하더라도 매매계약서상의 매매대금과도 차이가 있어 청구인이 쟁점토지를 실제 얼마에 취득한 것인지가 확인되지 않는다고 인정된다

(9) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인이 신고한 실지취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 않을 뿐만 아니라 양도가액도 금융기관이 쟁점토지를 350,000,000원으로 평가하고 270,00,000원을 대출한 사실이 확인되고 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가가 284,887,000원인점과 또 쟁점토지 양도대금으로 185,000,000원을 수령하였다고 인정할 만한 객관적인 거증을 제시하지 못하는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 185,000,000원은 신빙성이 없다고 인정된다. 따라서 쟁점토지의 실거래가액이 확인되지 않은 경우이므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.