실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 1636(1999.11.11)

○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ 답 1,487㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○로부터 1989.10.11 취득하여 1995.9.7 청구외 ○○○금속주식회사(이하 "○○○금속"이라 한다)에게 양도한 후 1996.5.31 실지거래가액(취득가액 89,967,731원, 양도가액 170,000,000원)으로 계산한 양도소득세 22,155,730원을 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.7.23 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 135,496,780원을 결정고지하였다가 1998.9.10 양도면적의 변경을 사유로 양도소득세를 50,874,900원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.19 이의신청과 1999.2.26 심사청구를 거쳐1999.7.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액을 매수자인 ○○○금속의 대차대조표상 토지계정잔액과 다르다는 이유로 부인하였으나 동 토지계정에는 토지조성비를 포함한 자본적지출액이 포함되어 있으므로 이를 양도가액으로 볼 수 없는 것이고, 나아가 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우 동 신고금액이 허위라는 사실이 확인되지 아니하는 이상 동 신고금액이 인정되어야 함에도 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 1989.10.11 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ 답 2,975㎡를 180백만원에 취득하였으므로 이의 일부인 쟁점토지의 취득가액은 그 면적비율에 따라 산출한 89,967,731원이라고 주장하며 매매계약서를 제시하고 있다. 그러나 청구인이 매매계약서외에 대금지급과 관련한 아무런 입증자료를 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 취득당시의 기준시가가 22,392,733원인 점으로 보아도 청구주장은 신빙성이 없다.

(2) 처분청이 제출한 ○○○금속의 최초 사업연도 결산서에는 쟁점토지의 취득금액이 266,532,500원으로 기재되어 있는데, 청구인은 동 금액은 취득세 및 토지의 자본적 지출비용이 포함된 것으로 쟁점토지의 실지양도가액은 170백만원이라고 주장하면서 1995.8.1자 매매계약서 및 ○○○금속 대표이사 ○○○의 매매금액확인서 및 입회인이라는 청구외 ○○○의 사실확인원을 제시하고 있다. 그러나 위 매매계약서에는 중개인도 기재되어 있지 아니하고, 양수인의 주소가 쟁점토지를 양도하기도 전에 쟁점토지 소재지로 기재된 점, 매매계약일현재 설립등기(1995.8.23)도 안된 ○○○금속이 양수인으로 기재된 점 등으로 보아 진정한 매매계약서로 볼 수 없고, 청구인이 매매대금지급과 관련한 대금지급방법, 지급수단, 영수증 등 아무런 입증자료도 제시하지 아니하고 있어 양도가액이 170백만원이라는 청구주장도 신빙성이 없다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래증빙에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 구 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면개정된 것) 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호를 종합하여 보면, 토지·건물등의 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 관할세무서장에게 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도차익은 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액: 89,967,731원, 양도가액: 170,000,000원)에 의하여 산정되어야 한다고 주장하는 바, 신고한 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지에 대하여 본다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 포함한 전체토지 2,975㎡를 180,000,000원에 취득하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 그 면적비율에 따라 계산한 89,969,731원이라고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있다. 그러나 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 계산한 금액 22,392,733원과 청구인이 주장하는 실지취득가액 89,969,731원이 현저한 차이가 나는 점이나 부동산매매계약은 중개인을 통하여 거래가 이루어지는 것이 일반적임에도 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약서에는 중개인이 아닌 입회인이 기재되어 있는 점을 감안할 때 청구인이 제시하는 매매계약서는 신빙성이 없다고 하겠다. 따라서 청구인으로부터 위 매매계약서외에 실지취득가액을 확인할 수 있는 다른 증빙이 제시되지 아니하고 있는 바, 쟁점토지의 취득가액이 확인되는 것으로 보기 어렵다고 판단된다.

(3) 처분청이 제출한 ○○○금속의 최초 사업연도 결산서에는 쟁점토지의 취득가액이 266,532,500원으로 기재되어 있는데, 청구인은 동 금액에는 취득세 및 토지의 자본적 지출비용이 포함되어 있으므로 이는 청구인이 양도한 실지양도가액이 아니며 쟁점토지의 실지양도가액은 170,000,000원이라고 주장하면서 ○○○금속 대표이사 청구외 ○○○의 확인서와 1995.8.1 매매계약서 및 입회인이라는 청구외 ○○○의 사실확인원 등을 제시하고 있다. 그러나 위 매매계약서 역시 전시한 쟁점토지의 취득당시 매매계약서라고 청구인이 제시하고 있는 계약서와 마찬가지로 중개인이 기재되어 있지 아니하는 등 이를 진정한 매매계약서로 보기 어려울 뿐 아니라 쟁점토지를 청구인으로부터 매수한 ○○○금속의 최초 사업연도 결산서상 토지계정에 기재된 토지가액 266,532,500원에는 토지조성비등 자본적 지출이 포함되어 있다는 청구주장도 이를 확인할 수 있는 ○○○금속의 관련장부가 분실을 사유로 제시되지 아니하고 있는 바, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 확인되지 아니한다 하겠다. 따라서 청구인이 주장하는 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.