실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 1553(1999. 9.22) 譯車껨�양산군 물금면 ○○○리 ○○○ 전 2,346㎡와 같은리 ○○○ 전 1,574㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.1.11 한국토지개발공사에 양도하고 1996.5.31 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액중 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 1998.12.3 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 105,820,910원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.6 이의신청, 1999.4.20 심사청구를 거쳐 1999.7.16 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 마을인근 대로에 길게 접해있는데다 당시 개발붐으로 재산적 가치가 있다고 보아 인근시세보다 2배이상 비싼 평당 104천원씩 총 123백만원에 취득한 것이 틀림없는데, 20년이 지난 지금 인근주민에 대한 탐문조사를 근거로 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 이를 부인하고 기준시가로 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 양도소득세 확정신고시 중개인과 매도자의 주민등록번호가 기재되지 아니한 부동산매매계약서를 제시하면서 쟁점토지의 취득가액을 290,570천원으로 신고하였다가, 과세적부심사청구에서는 쟁점토지의 전 소유자 중 1인인 청구외 ○○○의 사실확인서만을 근거로 이를 123백만원이라고 주장하는 등 신고한 실지취득가액에 신빙성이 없으므로, 처분청이 쟁점토지 취득당시의 개별공시지가와 인근주민에게 탐문한 가액 및 전소유자로부터 확인한 내용 등에 의하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】제4항에서, 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호 가목에서, 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 제5항에서, 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제166조 의 개정규정은 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1979.10.16 청구외 ○○○ 및 ○○○으로부터 취득한 쟁점토지를 1995.1.11 한국토지개발공사에 협의수용으로 양도하고, 양도가액 607,566,500원 및 취득가액 290,570천원으로 하여 1996.5.31 양도소득세확정신고·납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 인정하였으나 취득가액은 그 당시의 기준시가가 30,343,690원임에 비추어 10배 가까이 과다하므로 이를 부인하고 취득가액 및 양도가액을 모두 기준시가로 하여 산정한 양도소득세를 결정전통지하자, 청구인은 취득가액을 290,570천원에서 123백만원으로 변경하여 과세적부심사청구를 하였는 바, 동 취득가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 살펴본다. 청구인은 취득가액 123백만원의 증빙으로 쟁점토지의 전소유자 중의 1인인 ○○○이 1998.11월에 작성한 거래사실확인서를 제출하였으나, 거래사실확인서란 거래당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 한, 거래상대방의 요구에 따라 사실과 다르게 작성될 수도 있으므로 이것만으로는 미흡하며, 금융자료등 대금수수와 관련된 구체적이고 객관적인 증빙이 있어야 할 것이다. 반면, 처분청은 다음과 같은 이유로 청구인이 신고한 취득가액을 인정할 수 없다는 주장이다.

(1) 청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액을 290,570천원으로 하여 양도소득세확정신고를 하였다가 과세적부심사청구에서 이를 123백만원으로 변경하였다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지취득시의 매매계약서를 보면, 매매계약은 1979.9월에 체결되었으나 계약서 용지는 1988년경부터 시행되던 것이며, 쟁점토지의 전소유자중의 1인인 ○○○의 주민등록번호, 성명(漢字가 다름) 및 토지면적등이 실제와 다른 점으로 보아 동 계약서는 원본이 아니고 추후 재작성된 것으로 보았다.

(3) 처분청이 쟁점토지의 인근에서 50년 정도 거주해온 "현" 리장 ○○○ 등 주민을 상대로 현지조사한 결과 쟁점토지 거래당시의 시세가 기준시가와 별 차이가 없으며, 평당 4∼5천원 수준인 것으로 증언하였다.

(4) 쟁점토지를 123백만원에 양도하였다고 거래사실확인서를 작성해 준 ○○○도 1998.10.12 처분청의 직원과의 핸드폰 통화에서는 쟁점토지를 2천만원 정도에 양도하였다고 증언하고서도, 그 다음날인 1998.10.13 처분청 직원이 ○○○을 직접 만나 동 통화내용을 확인서로 작성해 줄 것을 요구하자 이를 거절하였으며, 1998.11월에 작성한 거래사실확인서에서는 동 증언내용을 번복하였다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 거래상대방의 거래사실확인서외에 달리 증빙을 제시하지 못하였으며, 처분청의 조사내용에 대하여 아무런 반증을 제시하지 못하는 이 건의 경우, 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.