환지토지의 소유권이전이 명의신탁해지에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심1999부 1530(1999.10.30) 주도 제주시 ○○○동 ○○○ 대지 374.8㎡(이하 "쟁점환지토지"라 한다), 동 지상의 주택 99.54㎡ 및 기타건물 109.92㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1995.6.28 청구외 ○○○에게 소유권 이전등기하고 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점환지토지와 쟁점건물의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.12.19 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 73,624,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.10 심사청구를 거쳐 1999.7.9 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 당초 제주시 ○○○동 ○○○ 소재 전 2,274㎡(이하 "전체토지"라 한다)의 1/2지분(이하 "쟁점토지"라 한다)을 1984.1.30 청구인의 동생인 청구외 ○○○에게 유상으로 양도하였으나, ○○○가 농민이 아니어서 농지취득자경증명을 받지 못하여 등기부상 명의이전을 하지 못하고 청구인 명의로 명의신탁하였다가, 환지후에 쟁점환지토지상에 ○○○가 건물을 신축한 후 1995.6.28 매매의 형식을 빌어 소유권 이전등기를 하게 되었는 바, 이는 사실상 명의신탁해지이므로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인과 청구외 ○○○는 형제지간으로서 매매계약서등 구체적인 입증자료의 제시가 없어 토지대금 영수증사본을 진실한 영수증으로 인정할 수 없고, 잔금 수령과 동시에 쟁점토지에 대한 소유권을 이전등기하는데 아무런 제재조건이 없었음에도 소유권이전등기를 지연한 것은 조세회피 목적이 있는 것으로 보여진다. 또한 ○○○가 쟁점건물신축을 계약한 공사수급인은 철물 소매자이고, 도급계약서상 도급금액이 기재되어 있지않고, 공사대금을 지급한 입증자료가 없어 진실한 계약서로 인정할 수 없으며, 쟁점환지토지의 소유권이전이 법원의 확정판결에 의한 신탁해지가 아닌 매매를 원인으로 한 점등을 종합하여볼 때, 쟁점토지가 명의신탁된 재산임을 주장하는 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점환지토지의 소유권 이전이 명의신탁해지에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호 는 "자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있다. 같은 법 제88조 제1항은 "제4조 제3호 및 이 장에서 『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다."고 규정하고 있다. 구 상속세법 제32조의 2 제1항은 "권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서등(이하 『등기등』이라 한다)을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조 의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기등을 한 날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것으로 본다. 다만, 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 한 것 중 부동산등기특별조치법 제7조 제2항 의 규정에 의한 명의신탁에 해당하는 경우 및 조세회피목적없이 타인의 명의를 빌려 등기등을 한 경우로서 대통령령이 정하는 때에는 그러하지 아니하다."고 규정하고 있다. 같은 조 제2항은 "제1항의 규정은 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기등을 하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점환지토지는 청구인이 1973.3.17 전체토지를 취득하였다가 전체토지가 토지구획정리 지구로 지정되어 환지된 것으로, 1984.1.30 쟁점토지를 청구인의 동생인 청구외 ○○○에게 유상양도하였으나, ○○○가 농민이 아니어서 등기이전을 하지 못하다가 1995.6.28 소유권 이전하였으므로, 1984.1.30 이후 쟁점토지는 청구인에게 명의신탁된 것이라고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점토지의 양도에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 청구인의 동생인 ○○○에게 유상양도하였다고 주장하면서 청구인이 매수인인 ○○○에게 영수증으로 써준 매도증서를 제출하였는 바, 매도증서에 의하면, 1984.1.30 쟁점토지를 17,200,000원에 양도한 것으로 되어있으나, 매매계약서 등의 제시가 없고 형제간의 매도증서만으로 유상양도가 실제로 있었다고 인정하기는 어렵다할 것이다. 다음, 쟁점토지에 대한 소유권 이전이 지연된 데 대하여, 청구인은 매수인인 ○○○가 농민이 아니어서 정상적인 소유권이전이 불가능하였고, 이에따라 ○○○시청에서 쟁점토지의 실소유자가 ○○○임을 확인하는 확인서를 교부받아 부동산등기에 관한 특별조치법에 의하여 등기 이전하려 하였으나, ○○○가 전체토지에 대한 소유권을 이전하고자 하여 청구인이 등기이전을 제지하였고, 토지구획정리가 얼마남지 않아 토지구획정리후에 소유권을 이전하기로 약정하였다고 주장하면서, ○○○시청의 확인서 발급신청서 교부공문과 당시 소유권이전 등기신청을 대리하였던 ○○○ 법무사사무소 사무장의 사실확인서를 제출하였다.

○○○시청의 확인서 교부공문은, 부동산 소유권이전등기 특별조치법에 의거하여 등기이전에 관한 절차를 설명하면서 조속히 등기신청할 것을 안내한 것으로서, 비록 매수인이 농민이 아니더라도 동 공문상에 나타난 절차대로 소유권을 이전하는데 별 어려움이 없어 보이는 바, ○○○가 전체토지를 소유권 이전하려 하였다는 청구인의 주장은 ○○○시청의 소유권 확인서를 교부받아 등기를 이전하고자 하였다는 주장과 상치되는 것으로 ○○○시청의 소유권 확인과정에서 소유관계가 명확히 정리되었다고 볼 때 이를 인정하기 어렵다. 또한 형제간의 지분다툼 때문에 소유권이 이전되지 못하였다는 주장은 동 사실관계를 확인하고 있는 법무사사무소 사무장의 사실확인서외에 구체적이고 객관적인 증빙이 없어 신빙성이 없어 보인다. 가사 청구주장이 사실이더라도, 쟁점토지의 토지구획정리는 1991.10.25 시행되었는 바, 청구인이 주장하는 양도시점인 1984.1.30과는 상당한 시차가 있어 그 기간동안 소유권이전이 가능하였다고 볼 때, 토지구획정리후에야 소유권이전등기를 하기로 약정한 것은 정상적인 부동산거래관행상 납득하기 어렵다 하겠다. 다음, 쟁점건물의 신축에 대하여 살펴보면, ○○○는 쟁점환지토지의 실제 소유권에 근거하여 건축업자인 청구외 ○○○과 쟁점환지토지의 지분중 일부를 이전하여 주는 것을 조건으로 하여 주택신축 도급계약을 체결하였고, 쟁점건물이 거의 신축될 시점에서 청구인에게 소유권 이전을 확인하는 각서를 요구하여 청구인이 써준 사실이 있으며, 쟁점건물의 완성후에 등기부상 쟁점환지토지의 1/2지분이 건축업자에게 실제 소유권이 이전되었음이 확인되고, 이에 따른 양도소득세도 ○○○가 납부하였는 바, 이러한 사실등은 쟁점환지토지의 소유권이 ○○○에게 있었음을 증명하고 있다고 청구인은 주장하고 있다. 청구인이 쟁점건물을 신축하였다고 주장하는 ○○○은 사업자등록상 철물점을 영위하는 과세특례자로 기재되어있고, 쟁점건물의 신축과 관련하여 신고한 사실이 없었음이 ○○○의 부가세신고내역에 의하여 확인되는 점등으로 미루어, 실제 ○○○와 ○○○간에 쟁점건물 신축을 위해 작성되었다는 동 도급계약서의 내용을 신뢰하기 어렵고, 따라서 쟁점환지토지 지분의 양도가 쟁점건물 신축과 관련된 것이라고 단정하기는 어렵다. 또, 쟁점환지토지 지분의 양도는 쟁점환지토지가 ○○○에게 소유권이 이전된 뒤에 이뤄진 것이어서 이에 대하여 ○○○가 양도소득세를 납부한 사실이 쟁점환지토지에 대하여 ○○○가 실제 소유자임을 입증한다고 보기는 어렵다 할 것이다. 또한 쟁점환지토지의 소유권 이전등기 과정을 살펴보면, 쟁점환지토지를 ○○○에게 소유권 이전등기를 함에 있어 법원의 확정판결에 의한 명의신탁해지를 원인으로 하지 아니하고 매매를 원인으로 소유권이 이전된 데 대하여, 청구인은 명의신탁 사실을 입증할 서류가 존재하지 않아 그렇게 한 것이라고 주장하나, 이건 심판청구에서 제시한 증빙과 관련하여 볼 때, 이건 심판청구에서는 제반 증빙을 근거로 쟁점토지가 명의신탁 재산임을 인정하여 줄 것을 주장하면서, 등기시에는 명의신탁을 입증할 증빙이 없음을 이유로 매매로 하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없다할 것이다. 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 명의신탁된 재산으로 보기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 청구외 ○○○에게 소유권을 이전한 1995.6.28 쟁점환지토지 및 쟁점건물에 대한 양도가 있었다고 보아야 할 것이므로, 명의신탁해지를 인정하지 않고 소유권 이전일을 양도시기로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.