양도가액의 평가

심판청구번호 국심1999부 1478(1999.12.10)

○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 『토지』5,210㎡,『건물』2,697.89㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1996.7.8 경락(○○○지방법원 ○○○지원 95타경7709)을 원인으로 취득하였고 1997.9.30 청구인이 대표이사로 있는 ○○○전기(주) ○○○지점에 장부가액인 894,026,325원으로 하여 양도하였으며, 1997.10.6 부동산양도신고하였다. 처분청은 1999.3.2 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 쟁점부동산의 1997.3.4자 감정평가액을 양도가액으로 하여 1997년도 귀속분 양도소득세 131,775,650원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.13 심사청구를 거쳐 1999.7.6 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산에서 개인으로 영위하던 사업을 청구인이 대표이사인 ○○○전기(주)에 포괄적으로 양도한 것은 사업의 동질성을 유지하면서 사업주체만 청구인에서 법인으로 변경된 것으로 양도차익을 목적으로 하는 통상적인 매매거래와는 차이점이 있고, 또한 ○○○전기(주)는 포괄 양수받은 쟁점부동산을 장부에 기록하여 관리하고 있어 추후에도 동 가액은 자산평가나 동 법인의 소유가 변경될 때 동 가액을 취득가액으로 하여 과세될 것이므로 청구인이 신고한 양도가액을 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 이 건의 경우 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성된 쟁점부동산의 가액이 없고, 1997.3.4 당시 감정평가법인의 감정평가액(토지: 468,900,000원, 건물: 663,466,000원, 합계: 1,132,366,000원)이 있으며, 쟁점부동산 중 토지의 기준시가를 개별공시지가에 의하여 산정하면 감정평가 시점인 1997.3.4 당시 97,948,000원, 양도일인 1997.9.30 당시 635,620,000원으로서 토지의 경우 양도일 당시의 기준시가가 처분청이 감정평가액에 의하여 결정한 양도가액 보다 오히려 많은 점으로 보아 처분청이 감정평가법인의 감정평가액을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 특수관계에 있는 법인에게 사업을 양도하면서 장부가액으로 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 양도 전 감정가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】제1항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제167조【양도차익산정의 특례】제3항에서『법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 제98조 제2항 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서『제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등의 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.』라고 규정하고 있고 같은법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】제1항에서『법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다』라고 규정하면서 제4호에서『당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이거나 당해 거주자가 대표자인 법인』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1996.7.8자 경락(○○○지방법원 ○○○지원 95타경7709)을 원인으로 취득하였고 청구인과 청구인이 대표이사인 ○○○전기(주)는 소득세법 제98조 제1항 제4호 에 규정된 특수관계자임이 법인등기부에 의하여 확인되며 1997.9.30 쟁점부동산을 양도한 후인 1997.10.6 양도차익이 없다는 내용으로 부동산양도신고 하였음에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산의 양도시 부동산매매계약서를 보면 청구인과 ○○○전기(주)의 대표이사 ○○○간에 1997.7.1 쟁점부동산을 894,026,325원에 포괄적으로 양도 양수하기로 계약한 사실이 있다.

(3) 청구인과 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 산정하는데 적용한 가액은 아래와 같다. (단위: 천원) 구분 장부가액 (신고가액, 1997.9.30) 감정가액 (1997.3.4) 기준시가 (1997.3.4) 기준시가 (1997.9.30) 비고 토지 416,775 468,900 97,948 635,620·1997.3.4자 기준시가는 1996.6.28자 개별공시지가 건물 477,251 663,466 264,393 264,393 합계 894,026 1,132,366 362,341 900,013 위의 사실들을 종합하여 판단하여 보면, 양도소득세 부과대상인 양도행위가 법인과의 거래로서 실지거래가액이 확인되고 있더라도 그 양도가 특수관계인과의 사이에 이루어진 것으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 비록 행위계산이 부인되기는 해도 실지양도가액 자체는 확인되고 있으므로 그 양도가액을 기준시가에 의할 것은 아니고, 그렇다고하여 행위계산이 부인되는 실지양도가액에 의할 수도 없으므로 이때에는 행위계산 부인의 결과 양도가액으로 의제되는 "시가"를 실지양도가액으로 삼을 것이며, 여기서 "시가"라 함은 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 의미하지만 그 거래가액을 알 수 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 시가감정가액을 기준으로 삼을 수 있을 것이다(같은 뜻: 대법원88누11520, 89.7.25). 그렇다면, 쟁점부동산을 양수한 법인의 장부상에 청구인이 양도한 가액으로 기재되어 있다 하더라도 처분청이 쟁점부동산의 "시가"를 산정하는데 있어 1997.3.4자 감정가액을 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 가액으로 보아 양도차익을 계산한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.