실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 1436(1999.12.21) 청구인 성 명 ○○○ 주 소 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대리인 성 명 세무사 은ㅇㅇ 주 소 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 5-5 ㅇㅇ연합회 별관 2층 행 정 처 분 청 ㅇㅇ세무서장 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인과 청구외 ○○○, ○○○은 1988.1.15 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 464.9㎡와 동 대지 위에 신축중인 상가건물 698.16㎡(이하 "○○○상가"라 한다)를 각각 지분 3분의 1로 취득하여 1993.8.17 ○○○상가내 ○○○(대지 179.65㎡, 건물 257.69㎡)를 양도하고 청구인의 소유지분 3분의 1(이하 "쟁점상가"라 한다)에 해당하는 취득가액 15,669,909원, 양도가액 62,666,668원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.1.2 청구인에게 1993년도 귀속 양도소득세 19,142,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.20 이의신청 및 1999.3.31 심사청구를 거쳐 1999.7.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1987.11.15 ○○○상가를 대지 70,195,125원, 신축중인 건물 31,679,010원 합계 101,874,135원에 취득계약을 하였으며 1988.1.15 잔금지불 시점에 설계변경 등으로 인한 추가공사금액의 발생으로 건물대금을 82,804,875원으로 정산하여 153,000,000원을 총 취득대금으로 지불하였으나, 1994.5월 양도소득세 신고시 건물신축도급계약서 57,200,000원 외에 건물 취득가액에 대한 증빙서류를 찾을 수가 없어 취득가액을 대지 70,195,125원, 건물 57,200,000원 합계 127,395,125원으로 신고함으로써 오히려 취득당시 거래 상대방의 확인금액 153,000,000원보다 25,604,875원을 낮게 신고하였으며, 처분청은 청구인이 양도한 ○○○상가가 ○○○동, ○○○동 주민이 많이 이용하는 시장지역에 위치하여 길목이 좋은 곳으로 양도당시 평당 5-6백만원에 거래 되었다고 하나, 1993년 양도 당시 ○○○상가 주위의 주택단지는 20%정도 형성되어 있었고 상가는 본 건물 외에 2개만이 존재하였으며 시장은 본 건물과 1㎞정도의 거리에 있었으나 양도 1년 후부터 시장이 형성되어 양도당시 주위 상가의 시세가 1층은 평당 300만원내외, 2층은 150만원에서 250만원으로 청구인이 신고한 실지거래가액 1층 평당 300만원, 2층 평당 190-230만원은 정상 거래가액이었으며, ○○○상가는 재건축을 고려하여 신축한 2층 건물로 건물의 가치가 하급 수준으로 1999년 시가도 평당 150만원 내외이므로 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 먼저 취득가액에 대하여 보면, 청구인의 취득시 매매계약서상 건물가액이 31,679,010원, 대지가액이 70,195,125원 합계 101,874,135원으로 계약되어 있어 건물가액을 82,804,875원으로 정산하여 지급하였다는 주장을 확인할 수 없고, 또한 건물가액을 57,200,000원으로 신고한 내역을 보아도 건물신축공사 도급계약서상 도급금액이 57,200,000원이라는 것으로 청구인이 취득시 정산에 의하여 건물가액으로 지급하였다는 것이 확인되지 아니하므로 증빙에 의하여 취득가액이 확인되는 경우라고 보기는 어렵다 하겠다. 다음 양도가액에 대하여 보면, 일반적으로 개별공시지가는 시가만큼 반영되지 않고 그보다 낮은 가액으로 공시되고 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점상가 양도시 기준시가의 59.1%인 낮은 가액으로 양도하였다는 주장은 이 거래만이 갖는 특수한 사정을 발견할 수 없으며, 처분청이 인근에서 10년 이상 영업중인 상인과 인근 중개업소에서 탐문한 시가가 기준시가를 상회하고 있는 것을 보아도 청구인이 주장하는 양도가액을 인정하기 어려우며, 청구인이 제시한 양도 매매계약서를 보면 매매계약은 일반적으로 부동산 중개인의 중개로 인하여 성사되고 중개인 입회하에 계약을 하며 나중에 검인계약서를 다시 작성하는 것이 관례이나 청구인은 부동산 중개인의 입회가 없는 검인계약서를 제시하고 있고, 또한 쟁점상가의 ○○○ 매수인이 모두 다르나 동일날짜에 매매계약을 체결하고 잔금일까지 모두 같은 것으로 보아 정상적인 매매계약서로 보여지지 않는다. 한편, 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 보면 "양도 및 취득당시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우"라고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 신고한 취득가액이 증빙으로 확인되지 아니하고 양도가액 또한 양도 매매계약서를 신뢰하기 어려우며, 신고한 양도가액이 기준시가에 비하여 낮아 쟁점토지 거래만이 갖는 거래의 특수성을 알 수 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 위 사실로 미루어 처분청에서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 청구인이 쟁점상가를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부한데 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 쟁점상가 양도 당시의 소득세법 제23조 제4항 에 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."고 규정하면서 그 제1호에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다."고 규정하면서 그 제1호(취득가액) 가목에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 규정하면서 그 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고, 같은조 제5항에 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."고 규정하면서 그 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제8조 제2항에 "제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구외 ○○○, ○○○은 1988.1.15 신축중인 ○○○상가를 청구외 ○○○로부터 각각 지분 3분의 1로 취득하여 1993.8.17 ○○○상가내 ○○○를 청구외 ○○○에게, ○○○를 청구외 ○○○에게, ○○○를 청구외 ○○○에게, ○○○를 청구외 ○○○에게 각각 양도하고 청구인은 실지거래가액으로 양도소득세를 확정 신고 납부한 사실이 있으며, 처분청은 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

(2) ○○○상가의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 신고한 금액은 127,395,125원(대지 70,195,125원, 신축중인 건물 57,200,000원)이나 매매계약서상 매매대금은 101,874,135원(대지70,195,125원, 신축중인 건물은 평당 십오만원(31,679,010원))이며, 처분청이 ○○○상가의 양도자 청구외 ○○○에게 우편을 통하여 확인한 실지거래가액은 153,000,000원으로 청구인의 신고 금액, 매매계약서상 금액, 거래상대방의 확인금액이 모두 일치하지 않고 있다. 이에 대하여 청구인은 1988.1.15 잔금지불 시점에 추가공사금액의 발생 등으로 건물대금을 82,804,875원으로 정산하여 총 취득대금을 153,000,000원을 지불하였으나 건물신축도급계약서 57,200,000원 외에 증빙서류를 찾을 수가 없어 취득가액을 대지 70,195,125원, 건물 57,200,000원 합계 127,395,125원으로 신고하였다고 주장하나, 부동산 거래의 경우 계약서에 정하여진 금액으로 거래가 이루어지고 매매대금의 변동이 있을 경우 당사자간 분쟁을 방지하기 위해 단서조항 등에 의하여 매매계약서에 구체적으로 명시하는 것이 통상적이라 할 것인 바 청구인이 제시한 당초 계약서에는 이와 같은 내용이 없는 점, 건물신축공사도급계약서에 약정된 공사대금 57,200,000원외 추가공사대금 지급여부가 불분명한 점을 고려하면 청구인이 제시하고 있는 당초 계약서나 청구인 주장이 신빙성이 있다고 보기 어렵다.

(3) 쟁점상가의 양도가액을 살펴보면, 청구인은 1993년 양도 당시 ○○○상가 주위에는 시장이 형성되어 있지 않아 상가의 시세가 1층은 평당 300만원내외, 2층은 150만원에서 250만원이라고 주장하고, 처분청은 ○○○상가 인근에서 10년 이상 영업중인 상인과 인근 중개업소에 탐문한 결과 ○○○상가가 주민이 많이 이용하는 시장지역에 위치하여 양도당시 평당 5-6백만원에 거래된 것으로 보고 있어 청구인과 처분청의 주장이 상반되는 바, 쟁점상가의 양도가액에 대하여 청구인이 신고한 금액, 처분청이 조사한 가액 및 기준시가를 비교하면 다음과 같다. 구분

① 청구인 신고금액

② 처분청 조사가액

③ 기준시가 비율 (①/③) (②/③) 양도가액 62,666,668원 118,833,000원 105,915,901원 59.1% 112.2% 청구인이 쟁점상가의 양도가액으로 신고한 금액을 보면 기준시가의 59.1%에 불과한 것으로 쟁점상가의 양도당시 기준시가는 특수한 사정이 없는 한 통상적인 거래가액보다 낮게 책정되어 있는 것이 일반적 상황인 점을 고려한다면 청구인이 신고한 금액은 기준시가에 비하여 현저히 낮은 가액이라 할 것이고, 이러한 사실에 대하여 청구인은 쟁점상가의 양도만이 가지고 있는 특수한 사정을 합리적으로 설명하지 못하고 있다. 반면 처분청이 조사한 쟁점상가의 양도가액은 기준시가의 112.2%로서 기준시가를 상회하나 기준시가가 통상적인 거래가액보다 낮게 책정된 점을 고려한다면 처분청의 조사 가액은 통상적인 거래가액에 근접하고 있어 청구인의 주장보다 설득력이 있다고 할 것이다.

(4) 위의 내용을 종합해 보면 청구인이 쟁점상가의 실지거래가액으로 신고한 취득가액과 양도가액은 신빙성이 없어 그 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점상가의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.