부동산 취득시 실지거래가액의 산정

심판청구번호 국심1999부 1434(1999.12.31) 87.8.14 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 298㎡, 건물 437.98㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1996.8.19 양도하고 1996.11.28 실지거래가액(취득가액 320,000,000원, 양도가액 350,000,000원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 취득가액을 263,000,000원, 양도가액을 350,000,000원으로 보아 1999.2.2 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 16,653,730원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.25 이의신청과 1999.4.10 심사청구를 거쳐 1999.7.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○으로부터 320,000,000원에 취득하여 청구외 ○○○에게 350,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 바 있다. 쟁점부동산에 대한 취득매매계약서 작성시 매매대금 260,000,000원과 임대보증금 60,00,000원에 대한 임대차계약서를 별도로 작성하더라도 총매매대금만 320,000,000원이면 된다는 청구외 ○○○(양도인)과 ○○○(부동산중개업자)의 사기성 짙은 농간에 속아 청구인은 이를 그대로 믿고 매매계약서를 작성하였던 것이므로 이 건 청구인이 신고한 실지거래가액으로 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 소개인은 ○○○중개사 ○○○으로 기재되어 있고 입회인은 기재되지 않았으며 총 매매대금은 263,000,000원으로서 계약금 20,000,000원은 계약당일인 1987.8.7에 잔금 243,000,000원은 소개인 입회하에 1987.8.14 각각 지급하기로 하였으며, 전세보증금이 별도라는 청구인의 주장과는 달리 전세보증금 60,000,000원과 은행대출금 100,000,000원이 승계되는 것으로 기재되어 있음이 확인되고, 우리청에서 양도인 청구외 ○○○과 중개인 청구외 ○○○에게 쟁점부동산의 총 매매대금 및 매매계약서의 진위여부, 총 매매대금의 전세보증금이 포함되었는지 여부를 조회하였으나, 청구외 ○○○은 이 건 심리일 현재까지 아무런 회신이 없고 청구외 ○○○은 청구외 ○○○으로부터 쟁점부동산의 매매를 의뢰받아 이를 중개만 하였을 뿐이고 쟁점부동산의 매매계약서는 실제 거래내용대로 작성된 것으로서 총 매매대금은 전세보증금 60,000,000원 및 은행대출금 100,000,000원을 포함한 263,000,000원이라고 확인하고 있다. 사실이 위와 같다면 쟁점부동산의 실지 취득가액은 매매계약서의 기재내용 및 중개인의 확인서에 의하여 확인된 263,000,000원으로 볼 수밖에 없다 할 것이므로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 얼마인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 "토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고, 실지거래가액에 의하는 경우로 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1987.8.14 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1996.8.19 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.11월 취득가액을 320,000,000원으로, 양도가액을 350,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고한 바 있다.

(2) 청구인이 양도소득세 예정신고시 제시한 작성한 취득시 매매계약서(1987.8.13. 작성)에는 매매대금이 320,000,000원이고 계약금 32,000,000원은 계약시에 잔금 288,000,000원은 1987.8.31에 각각 지불하는 것으로 되어 있으며 중개인은 기재되어 있지 아니하고, 1996.8.10 작성한 양도시 매매계약서에는 매매대금이 350,000,000원이고 계약금 35,000,000원은 계약시에 잔금 315,000,000원은 1996.9.1 각각 지급하는 것으로 되어 있으며 중개인은 청구외 ○○○으로 기재되어 있다.

(3) 처분청은 1998.10월 쟁점부동산의 양도가액 350,000,000원은 양수인인 청구외 ○○○가 확인해준 거래내용조회서와 일치하므로 실지거래가액이 인정되나, 취득가액은 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 42,865,490원을 과세하였다가 1999.2.2 과세적부심사청구 결정시 취득가액이 263,000,000원임을 확인하고 이를 취득가액으로, 양도가액은 350,000,000원으로 하여 16,653,730원을 과세하였음이 처분청의 결정결의서에 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 실지양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 취득시의 실지거래가액이 얼마인지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 전세보증금 60,000,000원을 합하여 320,000,000원이라고 주장하면서 총 매매대금이 263,000,000원인 1987.8.7자 매매계약서와 전세보증금이 60,000,000원인 임대차계약서 및 쟁점부동산 취득당시 입회하였다는 청구외 ○○○와 ○○○의 확인서를 제시하고 있으나, 청구외 ○○○와 ○○○은 위 매매계약서상 입회인으로 기재된 사실이 없으므로 그 진술내용이 신빙성이 있다고 할 수 없고 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서에는 총매매대금이 263,000,000원이고 그중에서 전세보증금 60,000,000원과 은행대출금 100,000,000원은 매수자가 승계하기로 한다고 되어 있으며 동 계약서상 중개인으로 되어 있는 청구외 ○○○의 확인서에도 쟁점부동산의 총매매대금은 263,000,000원이고 전세보증금(60,000,000원)과 은행대출금(100,000,000원)은 매수인이 승계하기로 하고 계약을 체결하였다고 확인(1998.12.4)한 사실등을 종합해 보면 쟁점부동산의 실지취득가액은 매매계약서 및 중개인의 확인서에 의하여 확인되는 263,000,000원으로 인정된다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산이 취득가액을 263,000,000원, 양도가액을 350,000,000원으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.