근저당권설정시의 감정가액으로 증여재산을 평가한 것이 적법한지 여부

심판청구번호 국심1999부 1309(1999. 8.23) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 285.3㎡ 건물 3,013.3㎡ 중 1/2(지하 및 지상6층의 사설강습소로 나머지 1/2은 청구외 ○○○ 소유임. 이하 "쟁점부동산"이라 함)를 청구외 ○○○(청구인의 父이고 청구외 ○○○의 夫)로부터 1997.4.9 공유형태(청구인지분 15%, 청구외 ○○○지분 15%, 청구외 ○○○지분 15%, 청구외 ○○○지분 55%)로 증여받고, 1997.4.28 기준시가로 그 가액을 평가하여 증여세를 자진신고·납부하였다. 처분청은 1991.6.5 쟁점부동산에 대한 근저당권설정시의 1990.12.26 ○○○감정원의 감정가액으로 쟁점부동산의 가액을 평가하여 1997년 귀속분 증여세 6,772,440원을 1998.9.15 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.19 이의신청 및 1999.2.24 심사청구를 거쳐 1999.6.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청이 이 건 과세시 적용한 1991.6.5 쟁점부동산에 대한 근저당권설정시의 감정가액(가격시점 1990.12.20)은 증여개시일로부터 약 6년 4개월전의 가액이고, 개별공시지가는 1992년 3,300,000원/㎡에서 1996년 3,200,000원/㎡으로 100,000원/㎡ 하락하였으며, 건설교통부가 발표한 ○○○시의 연도별 지가변동율도 1991년 기준으로 8.15% 하락하였다. 따라서 청구인이 공신력 있는 2개의 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액인 1,198,117,800원【높은가격으로 평가한 것을 기준으로 보면 쟁점부동산의 대지 2,570,000원/㎡(○○○감정평가법인), 건물 지상층 324,000원/㎡, 지하층 216,000원/㎡(○○○감정평가법인)】으로 평가하여 증여세를 경정결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제3호 의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 재산은 같은법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액과 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 감정평가업자가 감정한 가액중 큰 가액으로 하는 것이고, 감정한 가액은 감정평가시기에 불구하고 당해 재산에 근저당권을 설정하기 위하여 감정한 가액을 말하는 것이며(국세청 재삼 46014-1957, 1995.7.31 같은 뜻), 근저당권설정용 감정가액이 상속개시당시의 평가액보다 큰 경우에는 감정평가액과 상속개시일 사이에 시가가 하락하였더라도 동 감정가액으로 상속(증여)재산을 평가하는 것으로 국세심판례(국심94경 4547, 1995,9.16)는 해석하고 있다. 쟁점부동산은 1989.12.6 및 1991.6.5 두차례에 걸쳐 ○○○은행 ○○○동지점에서 근저당권설정된 사실이 있고, 근저당권설정시 1990.12.26자의 ○○○감정원의 감정가액이 확인되며, 증여당시 개별공시지가가 감정시점의 개별공시지가보다 118.5% 상승되어 쟁점부동산을 근저당권설정시 감정가액으로 평가한 처분청의 당초처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 증여개시일로부터 소급하여 약 6년전 근저당권설정시의 감정가액으로 증여재산을 평가한 것이 적법한 지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1996.12.30 법률 제5193호로 전문개정된 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】 제1항에는 "이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다."라고 규정하고 있으며, 같은법 제61조【부동산등의 평가】 제1항에는 "부동산 및 부동산에 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가.(이하 "개별공시지가"라 한다) (단서 생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액"이라고 규정하고 있으며, 같은법 제66조【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】에는 "다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산"이라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제63조【저당권등이 설정된 재산의 평가】에는 "법 제66조에서 『대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액』이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동재산권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액으로 한다)이 있는 경우에는 그 가액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⸁ 먼저 사실관계를 보면, 쟁점부동산은 1989.12.6 및 1991.6.5 두차례에 걸쳐 ○○○은행 ○○○동지점에서 근저당권설정된 사실이 있고, 동 근저당권설정시의 ○○○감정원의 감정가액(가격시점 1990.12.20, 작성시점 1990.12.26자)이 쟁점부동산 등기부등본과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 평가하여 1997.4.28 증여세를 신고하였으며, 처분청은 기준시가보다 근저당권설정시의 감정가액이 크다하여 감정가액으로 평가하여 과세한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. ⸂ 청구인은 아래표와 같이 개별공시지가가 1992년 기준 3,300,000원/㎡에서 1996년도에 3,200,000원/㎡으로 100,000원/㎡ 하락하였고, 쟁점부동산 소재 ○○○시의 연도별 지가변동율이 8.15% 하락하였으며, 2개 감정평가법인의 1999년 1월을 가격시점으로 한 감정가액을 제시하면서 쟁점부동산을 1,198,117,800원(청구인지분액: 179,717,670원)으로 평가하여 증여세를 경정결정하여야 한다고 주장한다. 구분 년도 개별공시지가(㎡당) 시도별 지가변동율 지가 변동율

○○○시

○○○시 ○○○구 1991년 2,700,000원 1992년 3,300,000원 22.22% △ 1.57% △ 0.50% 1993년 3,230,000원 △ 2.12% △ 6.77% △ 6.70% 1994년 3,130,000원 △ 3.09% △ 0.35% 0.35% 1995년 3,200,000원 2.23% 0.14% △ 0.07% 1996년 3,200,000원 0 0.40% 0.55% 1997년 3,200,000원 0 △ 0.90% △ 1.46% 1998년 3,200,000원 0 △15.52% △17.45% 계 19.24% △24.57% △25.28% 위 개별공시지가의 추세를 보면, 1991년 기준으로 1997.4.9 증여일(1996년말 현재)까지는 19.24% 상승하였고(이 기간중에 토지등급은 1991년 241등급에서 1997년 3월 현재 252등급으로 상향수정 되었음이 1997년 3월 23일 발행한 ○○○구청장의 토지대장에 의하여 확인됨), 건설교통부발표 연도별지가변동율은 1996년말 현재 ○○○시는 8.15%, ○○○시 ○○○구는 6.87%(1998년말 현재 ○○○시는 24.57%, ○○○시 ○○○구는 25.28%) 하락하였음을 알 수 있으며, 한편 청구인이 제시한 감정법인의 감정가액과 신고가액(기준시가), 근저당설정시 ○○○감정원의 감정가액을 비교하면 아래와 같다. 구 분 기준시가(신고) 1990.12.20시점 1999.1.12시점 1999.1.6시점 쟁점토지 912,960,000원 941,490,000원 733,221,000원 713,250,000원 쟁점건물 253,123,080원 429,816,350원 447,634,015원 464,896,800원 계 1,166,083,080원 1,371,306,350원 1,180,855,015원 1,178,146,800원 감정법인명

○○○감정원

○○○ 감정평가법인

○○○ 감정평가법인 ※ 쟁점부동산중 토지가액은 토지면적 × ㎡당 개별공시지가 및 감정가액이며, 건물은 건물면적 × ㎡당 기준시가 및 감정가액이나 청구인은 1999년 1월 가격시점의 감정가액을 제시하였음 ⸃ 쟁점부동산에 대한 개별공시지가는 1991년 기준으로 1996년도까지 19.24% 상승하였으며 토지등급도 241등급에서 252등급으로 수정되었다. 청구인은 1991.6.5 근저당 설정시보다 1997.4.9 증여시점까지 쟁점부동산이 소재하는 ○○○시의 실질지가변동율이 8.15% 하락하였다고 주장하면서 1999년 1월 가격시점의 감정가액을 제시하나, 이는 1997년, 1998년 지가변동율까지 감안된(1991년 기준으로 ○○○시는 24.57%하락, ○○○시 ○○○구는 25.28% 하락함) 감정가액으로 증여당시의 시가를 적정히 반영하였다고 볼 수 없으며, 쟁점부동산에 대한 시가의 하락이나 토지이용상황의 변화가 없는 상태에서 처분청이 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제3호 의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 쟁점부동산을 같은법 제60조 규정에 의하여 평가한 가액과 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 감정한 가액중 큰 금액으로 쟁점부동산을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.