실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지 여부

심판청구번호 국심1999부 1108(1999. 9.22) 1987.9.30 청구외 ○○○와 공동으로 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 252.2㎡, 건물 674.14㎡(청구인 지분 1/2로서 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 보유하다가 1996.9.17 쟁점부동산을 공동소유자인 ○○○에게 양도하고 1997.5.31 양도소득세 과세표준확정신고시 취득가액 95백만원, 양도가액 130백만원으로 하여 1996년도 귀속분 양도소득세 7,153,500원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.5 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 34,977,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.18 심사청구를 거쳐 1999.5.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인과 ○○○는 법적인 부부가 아니므로 특수관계자에 해당되지 아니하며, 쟁점부동산이 소재한 ○○○공단지역은 ○○○공사 및 경기악화로 많은 점포가 비어 있어 부동산이 공시지가의 반에도 미치지 못하는 시세로 거래가 형성되고 있으며, 이 건 매매계약서, 인근부동산 중개인 등의 확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되는데도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 조사서에 의하면, 쟁점부동산의 취득자인 ○○○는 주민등록상 청구인의 동거인으로 기재되어 있고, 인근주민에 탐문한 바 청구인과 동거하는 관계이며, 쟁점부동산 인근에 소재한 부동산 소개소(○○○부동산, ○○○부동산)등에 양도당시의 거래실태를 탐문한 바, 공시지가와 비슷한 가액으로 거래가 형성되고 있는 것으로 조사되었다. 청구인은 신고한 양도가액 130백만원이 양도당시 기준시가에 의한 양도가액 218,262천원 보다 현저히 낮은가액(기준시가 대비 59.6%)으로 거래될 만한 사유를 밝히지 못하며, 매매계약서상 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액이라는 구체적인 입증자료의 제시가 없으므로 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 제1항 에서, 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하생략)』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 양도차익을 실지거래가액으로 산정하도록 규정하고 있으며, 제5항에서는, 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득가액 95백만원, 양도가액 130백만원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였는 바, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 130백만원은 그 당시 기준시가에 의한 양도가액 218,262천원의 59.6%에 불과하므로 현저히 낮은 가액으로 보아 이를 부인하였으며, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 쟁점부동산이 소재한 ○○○공단지역의 ○○○공사 및 ○○○지역 전반에 걸친 경기침체로 지가가 기준시가에도 못미치는 가액으로 거래되었다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 양도가액 130백만원의 증빙으로 매매계약서와 쟁점부동산 소재지의 인근 3개 부동산중개업소(○○○부동산, ○○○부동산, ○○○부동산)가 연서한 부동산시세의견서를 제출하였는 바, 먼저 매매계약서에 대하여 보면, 이는 거래당사자간의 이해관계에 영향이 없는 한 사후 상호합의하에 사실과 다르게 작성될 수도 있어, 이것만으로는 공신력 있는 문서로서 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없으므로 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 있어야 할 것이나 이에 대하여 아무런 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

(2) 다음 부동산중개업소의 부동산시세의견서에 의하면, 『1996년도 쟁점부동산의 매매가 이루어질 당시 ○○○공사, 경기침체 및 IMF의 영향 등으로 공장 및 점포가 비어있는 등 부동산의 매매 또는 임대가 전무한 상태에서 공시지가보다 더 떨어진 가격으로 매매가 이루어졌다』는 내용으로 작성(1999.1.13)되었으나, 처분청이 이 보다 앞서 같은 ○○○부동산 및 ○○○부동산 등을 상대로 탐문조사(1998.12월)한 바에 의하면, 1996.9월 쟁점부동산의 양도당시 부동산시세가 공시지가와 비슷한 것으로 조사확인되는 등, 같은 중개업소의 진술내용이 서로 엇갈리므로 동 부동산시세의견서를 신뢰성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 또한, 처분청의 조사보고서에 의하면, 청구인과 쟁점부동산의 취득자인 ○○○는 호적상으로는 특수관계가 없는 것으로 되어 있으나, 주민등록상 청구인과 ○○○는 동거인으로 되어 있고, 청구인과 ○○○가 부동산을 공동으로 취득하면서도 계약당사자는 ○○○ 명의로만 되어 있는 점 등으로 보아 청구인과 ○○○는 특수관계자에 해당한다고 보아야 할 것이며, 그렇다면 청구인이 신고한 양도가액은 정상적으로 형성된 실지거래가액으로 보기 어렵다는 주장이다.

(4) 한편, 청구인이 신고한 실지거래가액에 따른 쟁점부동산의 가격상승율은 36.8%(취득가액 95백만원, 양도가액 130백만원)인 반면, 기준시가에 의한 쟁점부동산의 가격상승율은 108.4%(취득가액 104,723천원, 양도가액 218,262천원)로 나타나며, 건설교통부에서 발표한 1999년도 2/4분기 지가동향에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도한 기간동안(1987.9.30∼1996.9.17) ○○○시 ○○○구의 지가상승율은 107.1%이고, 같은 기간동안 ○○○시 전체의 평균지가상승율은 115.8%로 나타나고 있다. 사실이 이러하다면, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로, 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.