신고한 양도가액의 실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999부 1084(1999.11.11) 嫄ㅏそ�수영구 ○○○동 ○○○ 대지 754㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1986.12.31 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1989.11.29 쟁점토지상에 건물 60.48㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후, 쟁점토지중 390㎡와 쟁점건물을 청구외 ○○○에게, 쟁점토지중 364㎡를 청구외 ○○○에게 1997.2.24 각각 양도하고1997.7.1 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는다 하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 1998.7.13 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 62,388,610원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.14 이의신청과 1998.12.31 심사청구를 거쳐 1999.5.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 취득후 일부가 도로예정지로 편입되어 쟁점토지 일대가 토지거래가 되지 않는 상태에서 청구인의 사정상 급매를 위하여 기준시가보다 낮은 가액으로 쟁점부동산을 양도할 수 밖에 없었음에도 처분청은 계약내용의 진실성에 대한 탐문조사도 없이 실지양도가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 청구인이 제시한 증빙을 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 쟁점건물의 취득과 관련한 증빙의 제시가 없으므로 그 실지취득가액을 확인할 수가 없고, 부동산 중개업자인 청구외 ○○○는 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 거래가액 296,400,000원에 매매를 알선한 사실이 있다는 내용으로 작성된 확인서에 1998.9.7 기명날인하였으나, 1986.10.25 쟁점토지의 취득과 관련한 매매계약서에는 입회인이 기재되어 있지 아니하여 동 거래사실확인서는 신빙성이 없으며, 이 건 이의신청 결정서에 의하면 부산지방국세청에서 청구인에게 토지의 취득시 매매계약서에 대하여 질문한 바, 청구인은 종전 소유자인 청구외 ○○○이 1994년경에 이미 사망하여 매매계약서를 재작성하여 처분청에 제출한 사실을 인정하고 있으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다 할 것이고, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산중 청구외 ○○○가 양수한 토지 및 쟁점건물의 검인계약서상 양도가액은 144,963,000원이나 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액은 또다른 매매계약서상 기재금액인 210,000,000원이며, 쟁점부동산을 양수한 청구외 ○○○가 장부에 기재한 거래가액은 240,240,000원으로서 그 가액이 서로 다를 뿐만 아니라, 청구외 ○○○에게 양도한 토지의 검인계약서상 양도가액은 109,928,000원이나 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액은 또다른 매매계약서상 기재금액인 115,000,000원으로서 그 실지거래가액이 얼마인지를 알 수가 없고, 청구인은 쟁점토지의 공시지가가 높게 설정되었다고 주장하고 있으나 달리 공시지가에 대한 이의제기 사실도 없으며, 1997.2.28∼1997.8.20 사이에 쟁점부동산을 담보로 하여 ○○○은행이 채권최고액 458,000,000원의 근저당을 설정한 점으로 보아 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 및 제97조에서 『양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 현행 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 『“대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며, 제5항에서는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』로 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련법령의 규정을 종합하여 보면, 양도가액과 취득가액의 결정은 기준시가를 원칙으로 하고 있고, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 이를 적용할 수 있으나 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 과세하도록 되어 있는 바, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 증빙으로 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 과세하였고, 청구인은 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저, 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액과 관련한 증빙으로서 쟁점토지의 매매계약서와 쟁점토지의 거래당시 중개인이라는 청구외 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있는 바, 쟁점토지의 매매계약서를 살펴보면 매도인을 ○○○으로 매수인을 청구인으로 하여 계약을 체결하고 있으나 청구외 ○○○가 중개인으로서 입회된 사실을 확인할 수 없고, 청구외 ○○○가 쟁점토지의 취득과 관련된 사실을 다른 증빙에 의하여도 확인할 수 없으므로 거래당사자도 아닌 청구외 ○○○의 확인내용을 신빙성 있는 내용으로 인정하기 어려우며, 매매계약서와 청구외 ○○○의 사실확인서외에는 취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 매도자의 거래사실확인서나 금융자료등 구체적인 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 제시하고 있는 증빙만으로는 쟁점토지의 실지취득가액이 확인된다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물은 1989.11.29 쟁점토지상에 청구인이 이를 신축하여 함께 양도한 것으로 확인되고 있으나 이에 대하여는 아무런 증빙의 제시도 없어 쟁점건물의 취득가액 역시 확인되지 아니하므로 청구인이 제시하고 있는 증빙만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다 하겠다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 실지거래증빙으로 양도시 매매계약서 2매와 매수자의 거래사실확인서, 쟁점부동산 인근의 부동산 중개업자 3인의 거래시세 확인서, 쟁점토지 및 그와 인접한 토지의 공시지가 확인원등을 제시하면서, 쟁점토지의 공시지가가 실제 시세나 가치보다 과도하게 높게 설정되어 실지양도가액이 기준시가에 미달한 것이라고 주장하고 있는 바, 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점부동산의 검인계약서상의 매매금액과 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상의 매매금액이 상호 일치하지 아니할 뿐만 아니라 쟁점부동산의 일부를 양수한 청구외 ○○○의 장부상의 거래가액과 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상의 거래가액도 일치하지 않는 것으로 확인되고 있고, 또한 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산의 양도 직후인 1997.2.28 쟁점부동산을 담보로 하여 금융기관으로부터 채권최고액 458,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 것으로 확인되는 바, 이러한 사실에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 매매금액을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료등 보다 신빙성있는 증빙의 제시가 없는 한 청구인이 제시하고 있는 매매계약서나 사실확인서등을 신빙성 있는 증빙으로 인정하기 어려운 것으로 보여지고, 또한 청구인은 쟁점토지가 주변의 다른 토지에 비하여 공시지가가 과다하게 책정되어졌다고 주장하나, 해당 관청에 공시지가의 경정을 위하여 이의를 제기하거나 쟁점토지의 공시지가가 소급경정된 사실을 확인할 수도 없으므로 인접토지에 비하여 공시지가가 높게 설정되었다는 청구인의 주장을 인정하기 어렵고, 그렇다면 쟁점부동산의 실지양도가액 역시 청구인이 제시하고 있는 증빙으로는 확인된다고 보기 어렵다 하겠다.

(4) 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 판단 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.