장기보유특별공제 해당 여부

심판청구번호 국심1999부 0992(1999.12.13) 맛括�1980.12.31 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 답 1,872㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.4.7 청구외 주식회사 ○○○건설에 양도하고 그에 따르는 양도소득세 확정신고를 함에 있어 장기보유특별공제(101,736,000원)를 적용하였다. 1998.9.3 처분청은 쟁점토지가 유휴토지에 해당한다하여 청구인이 신고한 위 장기보유특별공제를 배제하고 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 124,206,500원 및 농어촌특별세 2,618,990원을 결정·고지하였다가 청구인의 이의신청을 일부 받아들여 양도소득세 74,439,740원 및 농어촌특별세 6,374,910원으로 감액 경정 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.19 이의신청과 1999.1.14 심사청구를 거쳐 1999.4.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 지목이 답(농지)으로 나대지가 아니며 또한 1988.12.27∼1995.12.31 택지개발예정지구로 지정되어 양도 당시 건축이 불가능한 이른바 토지초과이득세법상 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 토지에 해당하는 만큼 유휴토지에서 제외됨에도 불구하고 처분청이 아무런 근거도 없이 유휴토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지가 답이고, 건축이 제한된 토지이므로 유휴토지에 해당하지 아니하여 장기보유특별공제 적용대상 토지라고 주장하나, 처분청의 조사서, 과세적부심사청구 및 이의신청결정문을 보면, 일반주거지역내의 사실상 대지에 해당한다는 의견이고, 청구인이 쟁점토지를 주식회사 ○○○건설에 주택건설용지로 양도한 사실과 청구인이 농지로 이용한 사실에 대한 증거자료가 없는 점 및 건축제한을 주장하는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지는 농지에 해당하지 않는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점토지가 유휴토지에 해당하는지를 살펴보면, 앞의 관련법령에 나대지로서 유휴토지와 소유자가 직접 경작하지 않은 농지는 장기보유특별공제액 공제대상에서 제외하도록 규정하고 있고, 나대지라 함은 공부상의 대지뿐만 아니라 실질적인 대지(예: 잡종지, 공장용지, 학교용지 및 공부상 지목에 불구하고 토지구획정리사업 등으로 인한 환지지구 내의 토지로 "건축이 가능한 토지 등")를 포함하는 것이고(대법97누15968, 1997.12.12, 국세청예규 재일 01254-2902, 1991.9.16 같은뜻임), 국세심판소에서는 구 소득세법시행령 제46조 의 3에서 "지적법상의 지목이 대지"인 토지라 함은 지적공부상의 지목이 "대"인 경우뿐만 아니라, 지적법상의 대에 유사한 토지로서 사실상의 현황이 나대지인 토지까지도 포함하는 개념이라 하겠고, 이 경우 지적공부상의 지목이 전·답으로 되어 있으나 양도 당시 실제 이용현황이 주거지역 내 나대지인 경우 양도소득에 대한 장기보유특별공제의 적용이 배제되는 것으로 판단하고 있다(국심 93부932, 1993.10.4, 같은뜻임). 위와 같이 쟁점토지는 공부상 답이지만 청구인이 농지로 이용한 사실에 대한 증거자료가 없고, 형식적인 지목변경만 아니하였을 뿐 건축이 가능한 실질적인 대지로써, 법령에 의거 건축이 제한된 토지에 해당하지 않으므로 이는 유휴토지에 해당되는 사실상의 나대지로 판단되므로 쟁점토지에 대한 양도소득금액을 계산함에 있어서는 장기보유특별공제액을 공제할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제를 배제하고 이건 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제2항 제2호 에 『제1항 제1호에 규정하는 자산(토지 또는 건물로서 대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 양도차익에 일정비율(보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것은 100분의 10을, 10년 이상인 것은 100분의 30)을 곱한 금액을 장기보유특별공제로 양도차익에서 공제한다』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제46조의 3에서 『법 제23조 제2항 제2호에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 나대지(지적법상 지목이 대지로서 건축물이 없는 토지)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다』라고 규정하고 있으며, 토지초과이득세법 제8조 제1항 에서 『개인이 소유하는 토지로서 토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지 등은 다음 각호의 1에 해당하는 토지로 한다. 1.(호) 내지 4.(호) 생략

5. 다음 각목의 1에 해당하는 전·답 및 과수원(이하 "농지"라 한다)

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 대통령령이 정하는 농지를 제외한다.
• 나. 특별시·직할시 및 시지역의 도시계획구역안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시·직할시 및 시지역의 도시계획구역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 농지를 제외한다. 6.(호) 내지 7.(호) 생략』라고 규정하고 있으며, 토지초과이득세법 제8조 제1항 제14호 가목 및 같은법시행령 제21조 제1항 제1호의 규정에 의하면 어느 용도로도 사용되고 있지 아니하는 토지는 나지로서 유휴토지 등에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 및 같은법시행령 제23조 제1호의 규정에 의하면 토지의 취득 후 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우에는 위 8조 제1항의 규정에 불구하고 그 사용이 금지 또는 제한된 날로부터 3년간 이를 유휴토지로 보지 아니한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 (1). 전시한 관계법령의 각 규정 취지를 종합하면 국토이용효율극대화 및 주택공급측면 개선(증대)에 의한 주택문제해소라는 정책목적상 나대지(지적법상 대지로서 그 위에 건축물이 없는 토지는 물론 지목이 대지가 아닌 농지 등으로 되어 있으나 양도일 현재 사실상의 그 이용 현황이 대지와 같은 상태에 있는 것으로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지까지 포함)의 양도의 경우에는, 당해 토지가 토지초과이득세법상 유휴토지 등에서 제외되는 것이 아닌 한, 일반적으로 허용하고 있는 "장기보유에 의한 양도소득특별공제"를 특별히 배제(금지)하는 것임을 알 수 있다. (2). 위와 같은 점에 주안하여 쟁점토지가 양도일 현재 유휴토지에 해당하는지 여부를 검토하여 보면, (가). 일 건 서류 (처분청의 현지조사보고서 및 그 부속첨부서류로 1995.3.6자 한국감정원의 감정평가서 문서번호 사상 300-95 등 포함)에 의하여 양도일 현재 쟁점토지의 이용현황을 보면 공부상 지목(답)에 불구하고 사실상 ○○○시 관내 일반주거지역내 위치하는 잡종지로서 나대지 상태에 있었던 사실이 확인되고 달리 반증이 없다. (나). 한편, 토지거래계약신고필증(쟁점토지에 관하여 1995.3.23 주식회사 ○○○건설이 매수인의 자격으로 국토이용관리법 제21조 의 3 제2항 등의 규정에 따라 ○○○시 ○○○구청장에게 거래계약을 신고한 것)에 의하면 "신고사항" 중 "지목"란에 "답"으로, "이용목적"란에 "현상태보존"이라고 순차 명기되어 있어 쟁점토지는 이 건 양도일 현재 공부상 지목에 관계없이 사실상 이미 건축이 가능할 정도의 대지로서의 물성과 형상을 갖추고 있었던 것으로 추정되고 달리 반증은 없으며 나아가 청구인측 주장(1995.1.1∼1995.4.7의 기간 중 쟁점토지 위에 건축허가를 받을 목적을 가지고 관할구청에 그 신청에 관하여 문의한 적이 있다는 것)에 의할지라도 쟁점토지는 양도일 현재 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 사실상의 나대지이었던 점이 확인되거나 다툼이 없다. (다). 기타의 사항으로 쟁점토지가 예외적으로 토지초과이득세법상 유휴토지판정에서 제외받을 수 있는 "취득후 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우"의 토지에 해당하는가를 검토한다. 1). 청구인은 쟁점토지를 주식회사 ○○○건설에 양도하기에 앞서 그 위에 직접 건물을 짓고자 그에 필요한 허가 가능성 등을 관할구청에 문의하였으나 부정적인 대답을 들었으므로 건물을 신축할 수 없었다고 주장하고 있는 바, 이에 의할지라도 건축허가신청을 한 사실조차도 없는 점이 확인된다. 2). 처분청의 현지 조사 보고서(복명서) 등에 의하면 쟁점토지는 택지개발사업시행자인 ○○○시도시개발공사가 1988.12.27자로 그 일원의 토지를 택지개발예정지구로 지정(법령의 규정에 의한 토지 사용 제한)하였을 때 쟁점토지는 제외되어 법령에 의한 사용제한토지의 범위에 포함되지 아니한 사실이 확인되고 달리 쟁점토지가 유휴토지 판정에서 제외될 수 있는 이른바 법령에 의한 사용 제한의 사유에 해당한다고 볼 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하다. (3). 위에서 검토한 바와 같이 쟁점토지가 양도일 현재 공부상 지목이 답임에도 불구하고 사실상으로는 ○○○시 관내의 도시계획법상 일반주거지역 내에 위치하는 나대지인 점이 확인되며 토지초과이득세법상 유휴토지 등 판정에서 제외되는 예외적 사유에 해당된다고 보기도 어려워 장기보유특별공제 대상이 된다는 내용의 청구인의 주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.