부동산의 부가가치세 과세 여부

심판청구번호 국심1999부 0988(1999. 8.27)

○○도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 대지 5,140㎡ 건물 1,701.24㎡의 근린생활 및 숙박시설(지층보일러실, 지상6층 규모로 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1996.6.4 ○○지방법원에서 1,215,000,000원에 경락받았고, 동장소에는 청구인의 장모인 청구외 ○○○이 ○○○여관이라는 상호로 1997.1.6부터 1997.9.30까지 숙박업을 운영하였으며, 1997.10.6 청구인은 청구외 ○○○에게 1,300,000,000원에 쟁점부동산을 양도하였다. 처분청은 청구인이 부동산 임대업에 사용하던 자산을 양도한 것으로 보아 양도가액을 지방세법에 의한 토지와 건물의 시가표준액에 비례하여 안분계산하고 건물분 과세표준을 1,139,516,631원으로 하여 간이과세자 납부세액방식을 적용하여 1998.10.15 청구인에게 1997년 제2기분 부가가치세 61,533,897원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.1 심사청구를 거쳐 1999.4.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득시 부가가치세를 환급받은 적도 없고 또한 취득후에도 장모인 청구외 ○○○에게 무상으로 사용토록하다가 양도하였으므로 쟁점부동산양도는 부가가치세 과세대상 거래가 아니다. 또한 청구인의 장모가 사업자등록신청시 임대보증금을 200,000,000원으로 기재한 것은, 청구인이 쟁점부동산구입시 자금을 장모로부터 일시 차입한 관계로 장모가 기록한 것으로 1997.6.30 전액변제하여 양도시점에는 부동산임대사업자가 아니므로 부가가치세과세는 부당하다.

(2) 부가가치세 과세대상 거래에 해당하더라도 청구인은 임대료를 받은 사실도 없고, 임대보증금으로 공급대가를 계산하더라도 1역년의 공급대가가 18,000,000원(전세보증금 200,000,000원×9%)이므로 과세특례에 해당하여 쟁점부동산 양도시에는 과세특례자의 세율을 적용하여 과세하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 국세청의 전산자료 및 청구외 ○○○이 여관업을 영위하기 위하여 처분청에 신청한 사업자등록신청서에 전세보증금이 200,000,000원으로 기재되어있는 점으로 보아 무상임대라는 청구주장을 받아들이기 어려우며, 청구인이 쟁점부동산을 임대업에 공하다가 양도한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 처분청이 쟁점부동산의 임대용역에 대한 과세유형을 판단하면서 부가가치세법 제21조 제2항 및 같은법 시행령 제69조 제1항에서 규정하는 각호의 방법중 합리적이라고 인정하는 방법(쟁점부동산의 양도가액×동업자 임대요율)으로 추정수입금액을 계산하고, 그 추정수입금액에 의하여 환산한 1역년의 부가가치세 공급대가가 65,000,000원이고 간이과세자 납부세액 계산방식을 적용하였으므로 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산이 양도당시 부가가치세 과세대상인지 여부와

(2) 부가가치세 과세대상거래라면 양도당시 간이과세를 적용하여 부가가치세를 과세한 처분이 적법한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령 쟁점부동산 양도당시 부가가치세법 제1조 【과세대상】 제1항에는 "부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

2. 재화의 수입"이라고 규정하고 있고, 같은법 제2조【납세의무자】 제1항에는 "영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다)는 이법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다."라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제2조【용역의 범위】 제1항 제5호에는 부동산업·임대업 및 사업서비스업은 부가가치세가 과세되는 용역의 범위에 포함된다고 규정하고 있다. 같은법 제25조【간이과세 및 과세특례】 제1항에는 "다음 각호의 1에 해당하는 개인사업자에 대하여는 제4장 내지 제6장의 규정에 불구하고 이 장의 규정에 의하여 부가가치세를 부과징수한다. 다만, 대통령령이 정하는 사업을 제외한다.

1. 직전 1역년의 재화와 용역의 공급에 대한 부가가치세가 포함된 대가(이하 "공급대가"라 한다)가 1억 5천만원에 미달하는 개인사업자로서 제2호에 해당하지 아니하는 자(이하 "간이과세자"라 한다)

2. 직전 1역년의 공급대가가 대통령령이 정하는 금액에 미달하는 개인사업자(이하 "과세특례자"라 한다)"라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제74조【간이과세 및 과세특례의 범위】 제1항에는 "개인사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제25조 제1항 제2호의 규정에 의하여 이를 과세특례자로 한다.

1. 대리·중개·주선·위탁매매 및 도급 이외의 경우에는 당해 공급대가의 합계액이 4,800만원에 미달하는 때 2.∼3호(생략)"라고 규정하고 있다. 같은법 제21조【경정】 제2항에는 "사업장관할세무서장·사업장관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에는 세금계산서·장부·기타의 증빙을 근거로 하여 경정하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계경정 할 수 있다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 세금계산서·장부·기타의 증빙이 없거나 그 중요한 부분이 미비인 때"라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제69조【추계경정 방법】 제1항에는 "법 제21조 제2항 단서에 규정하는 추계경정은 다음 각호에 규정하는 방법에 의한다.

1. 기장이 정당하다고 인정되고 신고가 성실하여 법 제21조 제1항의 규정에 의한 경정을 받지 아니한 동일업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 방법 2.∼6호(생략)"이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】 제3항에는 "사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실제거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물을 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점(1) 쟁점부동산 양도가 부가가치세 과세대상인지에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○(청구인의 장모)에게 무상임대하던 중 양도하였으며, 청구외 ○○○이 사업자등록신청시 임대보증금을 200,000,000원으로 기재한 것은 청구인이 쟁점부동산구입시 자금을 일시차입한 관계 때문이며 1997.6.30 차입금을 전액변제하여 쟁점부동산 양도당시인 1997.10.6에는 부동산임대사업자가 아니므로 부가가치세 과세는 부당하다고 주장한다. 1997.1.9 처분청에 청구외 ○○○이 ○○○여관이라는 상호로 사업자등록신청시 임대인인 청구인에게 임대보증금이 200,000,000원이 있다라고 기재하였으며, 청구인은 1997.6.30 청구외 ○○○에게서 빌린 차입금 200,000,000원을 변제했다고 주장하면서 1997년 6월 3일 ○○○이 ○○○은행 ○○○지점발행 자기앞수표 1매 금액 125,000,000원을 ○○○신탁 ○○○지점에 입금하였다라는 ○○○신탁(주) ○○○지점의 확인서를 제시하나 임대보증금과 125,000,000원의 입금행위와 연관성이 있는 것인지는 금전소비대차계약서, 차입 및 반제시의 금융자료 등이 불비하여 양도당시 부동산임대업자가 아니라는 청구인 주장은 신뢰성이 없으며, 임대보증금도 부가가치세법 제13조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제49조의 2에 의하여 금전이외의 대가를 받는 것으로 보아 과세되므로 청구인 주장을 받아들이기 어려운 반면 청구인이 쟁점부동산을 양도당시 임대업에 공하다가 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점(2) 부가가치세 과세대상 거래라면 쟁점부동산 양도당시 간이과세납부방식을 적용하여 과세한 처분이 적법한지 지에 대하여 청구인은 쟁점부동산 양도당시 임대보증금 200,000,000원을 감안하더라도 1역년의 공급대가는 18,000,000원(임대보증금 200,000,000원×과세기간종료일 현제 정기예금이자율 9%)이고, 청구외 ○○○이 ○○○여관(1997.1.6개업시부터 1997.9.30폐업일까지 간이과세자임)을 운영할 당시 매출과세표준이 26,554,750원임에도 처분청이 1역년의 임대료를 65,000,000원으로 산정하여 간이과세 납부방식을 적용하여 과세함은 부당하며 과세특례자의 세율을 적용하여 과세하여야 한다고 주장한다. 쟁점부동산은 지상6층 규모로 연면적이 1,701.24㎡(약 514평)의 1995년 신축건물임이 쟁점부동산등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인된다. 쟁점부동산 실지양도가액이 1,300,000,000원이고, 쟁점부동산이 인근마을과 상당히 떨어져 있으며 주변에 상가도 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 임대용역에 대한 과세유형을 판단하면서 부가가치세법 제21조 제2항 및 같은법 시행령 제69조 제1항에서 규정하는 합리적이라고 인정되는 방법(쟁점부동산의 양도가액×동업자의 임대요율)에 의하여 추정한 1역년의 환산한 공급대가로 65,000,000원(평당 월 약10,538원)을 계산하였음이 1997.7.29자로 처분청이 우리심판소에 회시한 공문(○○ 46410-229 심판청구 심리자표 제출)과 1997년 제2기분 부가가치세 경정결의서에 의하여 확인된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 간이과세자 납부세액 계산방식(과세유형)을 적용하여 과세처분하였음은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.