부채를 인수하는 조건으로 토지를 양도한 것이 유상양도에 해당 여부

심판청구번호 1999부 0724(1999. 8. 2) P>청구인은 제주도 제주시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 503.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1974.8.27 취득하여 1977.12.20 청구외 ○○○에게 등기 이전하였다가 1979.12.30 청구인 명의로 다시 등기이전 후 1996.9.12 ○○○주식회사에 양도하고 실지거래가액에 의하여 신고하였으나, 처분청에서는 취득가액이 허위인 것이 조사되어 기준시가에 의하여 과세하되 양도차익(744,414천원)이 실지양도가액 600,000,000원을 초과한다하여 실지양도가액을 양도차익으로 하여 1998.9.10 청구인에게 1996년도분 양도소득세 121,095,430원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.9 심사청구를 거쳐 1999.4.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 채권은행에서 경매진행중 계속적인 유찰로 경매가격이 낮아져 ○○○주식회사에 청구인의 부채를 인수하는 조건으로 매매가액을 6억원으로 하여 소유권이전 하였는 바, 청구인은 양도대금을 받은 사실이 없으므로 이는 자산의 양도에 해당되지 않으며, 설령 양도로 보는 경우에도 취득가액을 0으로 하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 양도소득세 신고서에 첨부하여 제출한 매매계약서에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○주식회사에 매도한 사실이 확인되고 있는 바, 당초 금융기관에 담보제공된 쟁점토지를 매매함에 있어 매매당사자간의 합의하에 토지의 대금에 갈음하여 쟁점토지를 담보로 한 채무를 매수인이 인수하였다면, 이는 청구인이 그 대금을 수령하여 채무를 변제하는 형식을 취하지 않았을 뿐 쟁점토지의 소유권은 유상 이전된 것이므로 양도가 아니라는 이 부분 청구주장은 받아들일 수 없으며, 한편, 본 건은 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우로서, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 그 실지양도가액을 기준시가에 의한 양도차익으로 하는 것이므로(국세청 재일 46014-594, 97.3.14), 법적근거 없이 별도의 취득가액을 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인의 부채를 인수하는 조건으로 쟁점토지를 양도한 것이 유상양도에 해당하는지 여부와, 취득가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 바, 동 양도차익이 실지양도가액보다 커 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 제1항에서는 제4조 제3호 및 이 장에서 '양도'라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 이전되는 것을 말한다라고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제96조 제1호 및 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, (이하 생략)라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도가 유상양도에 해당되는지에 대하여 살펴본다. 청구인이 청구인의 부채 6억원을 쟁점토지의 양수자인 ○○○주식회사가 부담하는 것을 조건으로 쟁점토지를 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 이 건의 경우, 쟁점토지의 양도대금 6억원을 청구인이 ○○○주식회사로부터 받아 채권자에게 채무이행을 한 것이나, ○○○주식회사가 청구인을 거치지 아니하고 직접 청구인의 채권자에게 청구인의 부채를 이행해 주는 것이나 차이가 없다 할 것이므로, 청구인이 양도대금을 받은 사실이 없기 때문에 쟁점토지의 양도가 유상양도가 아니라고 하는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 6억원이라는 것이 확인됨에도 양도차익을 6억원으로 함으로서 결과적으로 취득가액이 없는 것으로 하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 하는 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 이 건의 경우, 관련법령에 의하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 밖에 없고, 기준시가에 의하여 산정된 쟁점토지의 양도차익은 744,414천원으로서 실지양도가액 600,000천원을 초과하고 있는 바, 소득세법 각 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 할 것(대법원 93누16963, 1994.3.8 등 다수 같은뜻임)이므로 그 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.