실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1999부 0636(1999. 8.25)

○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○외 4필지 전·답 4,947㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1990.4.20 취득하여 평토작업 및 지번합병·분할을 거쳐 1993.12.22 농지에서 잡종지로 지목을 변경한 후 1996.5.1 청구외 ○○○에게 양도하고 양도가액을 92,700,000원, 취득가액을 64,329,000원으로 하여 1996.6.29 자산양도차익예정신고를 하고 이에 따른 양도소득세 5,725,310원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 기 납부세액을 공제한 후 1998.8.1 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 71,176,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.12 이의신청과 1998.12.16 심사청구를 거쳐 1999.3.5 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 실지거래가액을 조사하면서 취득가액과 양도가액을 거래상대방으로부터 확인하여 실지거래가액에 신빙성이 있다고 하면서도 자금이동이 확인되지 않는 등의 간접적인 심증만으로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세하였는 바, 대법원은 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 매매계약서와 거래상대방의 확인서 등이 제출된 경우에는 계약서가 허위 작성되었거나 제출된 거래가액이 실지 조사한 가액과 다르다는 것을 과세관청이 적극적으로 입증하는 경우에 한하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세할 수 있다고 판시하고 있다. 따라서 처분청은 청구인의 이 건 양도대금의 자금이동이 불분명하다는 심증만으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 이 건 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 농지를 취득한 후 1993.12.12 잡종지로 지목을 변경하여 토지가격의 상승요인이 있는데 반해, 청구인이 제시한 양도가액 92,700,000원은 공시지가에 의한 가격 203,697,000원 보다 현저히 낮은 가액으로서 그처럼 낮은 가액으로 거래될 만한 타당한 사유의 제시가 없고, 신고한 취득·양도가액이 실지거래가액으로 인정할 수 있는 증빙자료 제시가 없으므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 결정한 처분청의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 매매에 대하여 청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 제1호 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.』고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(1996.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 신고내용에 의한 양도차익과 처분청의 기준시가에 의한 양도차익(필요경비제외)은 다음과 같다. (단위: 원, %) 구분 양도가액 (가) 취득가액 (나) 양도차익 (필요경비제외) (가/나) 신고가액 92,700,000 64,328,000 28,372,000 144.1 기준시가 203,697,000 23,978,000 179,719,000 849.5

(2) 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 양도가액에 대하여 보면, 첫째, 청구인은 부동매매계약서(1996.3.15 계약금 30백만원, 1996.3.20 중도금 20백만원, 1997.3.15 잔금 42,700,000원), 1997.5.13에 청구외 ○○○으로부터 42,700,000원이 입금된 청구인 명의의 저축예금통장(○○○중앙회 ○○○출장소 ○○○) 및 거래상대방의 확인서를 제시하며 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 92,700,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나 계약금, 중도금 등 매매대금 전반에 걸친 수수내용에 대한 객관적이고 명백한 증빙의 제시가 없다. 둘째, 쟁점토지의 지목변경에 따른 대체조성비가 약 40백만원(공시지가의 20%), 농지전용허가에 다른 농지조성비가 18,166,500원인 것으로 처분청의 평토작업시의 경비조사서에 의하여 확인되고 있는 바, 청구주장 취득가액(64백만원)과 소요경비(18백만원)의 합계액이 82백만원이나 됨에도 6년이상 소유하던 토지를 특단의 사정도 없이 양도당시 공시지가(203백만원)의 절반수준에도 못미치는 92백만원에 양도하였다는 청구주장은 이를 받아들이기 어려워 보인다. (나) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 64백만원에 취득하였다고 주장할 뿐 이를 입증할만한 부동산매매계약서, 대금수수와 관련된 금융자료 등 객관적이고 명백한 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다고 판단된다.

(3) 양도소득은 원칙적으로 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산하도록 하고 있고 실지거래가액에 의하여 양도소득을 결정할 수 있는 경우는 양도자가 취득 및 양도에 관한 거래 증빙에 의하여 실지거래가액이 인정되는 때에 한하여 이를 인정하는 것인 바, 위 사실들을 종합하여 보면 청구인은 이 건 실지거래가액에 관한 양도시의 부동산매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 이를 입증하는 구체적인 금융자료 등의 객관적인 증빙의 제시가 없고 또한, 쟁점토지의 평토작업(1993.12.22 완료)시 확인된 경비를 보면 지목변경에 따른 대체조성비(공시지가의 20%, 약40백만원), 농지전용허가에 따른 농지조성비등의 경비중 같은곳 ○○○이 10,778,400원, 같은곳 ○○○가 7,388,100원으로 확인되고 있어 청구인이 신고한 취득가액과 동 쟁점토지의 지목변경에 따른 경비를 합하면 청구인이 신고한 양도가액을 훨씬 상회하고 있으며 이렇게 거래할 수밖에 없는 타당한 사유를 제시하지 못하고 있음을 감안하여 보면 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 신뢰성이 없다고 인정된다. 그러므로 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서, 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.