부동산의 공급가액

심판청구번호 국심1999부 0627(1999.10.25) 가가치세 16,797,710원의 부과처분은 청구인이 1997.8.25 청구외 ○○○외 1인에게 양도한 부산광역시 ○○구 ○○○동 ○○○, ○○○ 대지 150㎡ 지상 지하1층 지상5층 근린생활시설 675.51㎡의 공급가액을 1999.6.28 한국감정원이 감정평가한 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 1987.8.27 부산광역시 ○○구 ○○○동 ○○○·○○○ 대지 150㎡에 지하1층 지상5층 근린생활시설 675.51㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 토지와 쟁점건물을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하는 건물허가를 받고 1988.12.5 쟁점건물의 사용승인을 받아 부동산임대업을 영위하다가 1997.8.25 쟁점부동산의 총매매대금을 8억원으로 하여 이를 청구외 ○○○외 1인에게 양도하고 1998.1.25 검인계약서상 기재된 쟁점건물가액 1억원을 공급가액으로 하여 1997.2기 부가가치세 확정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액 8억원 중 토지의 가액과 쟁점건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 총매매대금 8억원을 양도당시 토지와 쟁점건물의 장부가액에 비례하여 쟁점건물의 공급가액을 481,776,285원으로 안분 계산한 후 1998.7.15 청구인에게 1997.2기 부가가치세 16,797,710원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하고 1998.9.11 이의신청 및 1998.12.17 심사청구를 거쳐 1999.3.8 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 양도할 당시 작성된 검인계약서상 토지와 쟁점건물의 가액이 쟁점부동산의 토지와 쟁점건물의 실지거래가액임에도 불구하고 토지와 쟁점건물의 실지거래가액이 구분되지 아니하는 것으로 보아 장부가액에 비례하여 쟁점건물의 공급가액을 안분계산함은 부당하고, 설령 검인계약서상 구분기재된 쟁점건물가액을 인정하지 아니하는 경우에는 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정평가가액에 비례하여 쟁점건물의 공급가액을 안분계산해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○외 1인이 토지와 쟁점건물을 구분하지 않고 쟁점부동산을 8억원에 일괄하여 매매계약체결하였음을 확인하고 있으므로 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제2호에 의거 청구인이 신고한 장부가액에 비례하여 안분계산한 쟁점건물가액을 공급가액으로 하여 이 건 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 임대용부동산인 쟁점부동산을 8억원에 양도하고 검인계약서상 기재된 쟁점건물가액 1억원을 공급가액으로 하여 부가가치세과세표준을 신고한 사실에 대하여 검인계약서상 쟁점건물가액의 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 쟁점부동산 양도당시의 장부가액인 토지가액(150,000,000원)과 쟁점건물가액(227,000,000원)에 비례하여 쟁점건물의 공급가액을 안분계산한 후 이 건 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제13조 (과세표준) 제1항은 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제1호는 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가를 규정하고 있고, 같은조 제4항은 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다. (2) 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항은 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 구축물의 가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있고, 같은조 제4항은 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다』고 규정하면서 그 제1호는 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액을, 그 제2호는 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을, 그 제3호는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○외 1인에게 양도하면서 부산광역시 ○○구청장으로부터 1997.8.25 검인받은 검인계약서를 보면, 쟁점부동산의 총매매대금이 8억원으로 기재되어 있고, 그 총매매대금액중 토지는 7억원, 쟁점건물은 1억원으로 각각 기재되어 있다.

(2) 쟁점부동산에 대한 부동산임대업의 사업양도·양수계약서 제2조에 의하면, 양수도금액이 8억원으로 기재되어 있을 뿐 토지의 가액과 쟁점건물의 가액이 구분기재되어 있지 않음을 알 수 있다.

(3) 청구인이 1997년 귀속 부동산임대소득에 대한 종합소득세과세표준 확정신고시 처분청에 제출한 대차대조표에 의하면, 쟁점부동산 중 토지가액이 150,000,000원이고 쟁점건물가액이 227,081,354원(1988.12.2 신축당시 장부가액은 277,778,741원임)인 사실이 확인된다.

(4) 개별공시지가확인서에 의하면, 1997.8.25 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산중 토지의 개별공시지가는 ○○○(139㎡)의 경우 ㎡당 4,200,000원이고 ○○○(11㎡)는 ㎡당 561,000원이며, 1997.2.18 위 ○○○에서 분할된 ○○○(대지 23㎡)와 위 ○○○에서 분할된 ○○○(대지2㎡)가 모두 ㎡당 5,485,000원에 수용된 사실이 청구인의 소유토지에 대한 부산광역시 ○○구청장이 손실보상협의 요청공문(건설 58342-996, 1997.4.25)에서 확인된다

(5) 청구인이 신축하여 1987.12.2 사용승인받아 부동산임대업에 공하던 쟁점건물의 소재지는 부산광역시 ○○구 ○○○역에서 가까운 일반상업지역으로서 ○○○광장공사로 인하여 주위토지가 수용됨에 따라 쟁점건물은 직각으로 양면이 대로에 인접하고 있으며, 양도일 현재 쟁점부동산 전체를 임대(임대보증금 합계금액 164,000,000원)하였음이 관련기록에 나타난다.

(6) 양도당시 쟁점부동산의 토지가액과 쟁점건물가액은 다음과 같다 구 분 쟁점건물(ⓐ) 토지(ⓑ) ⓐ/ⓑ

① 장부가액 227,081,354원 150,000,000원 1.51배

② 감정평가가액 214,271,400원 720,000,000원 0.29배

③ 시가표준액 144,896,895원 185,231,100원 0.78배

④ 검인계약서상 가액 100,000,000원 700,000,000원 0.14배

⑤ 기준시가 144,896,895원 589,971,000원 0.24배 (가) 처분청은 장부가액에 비례하여 쟁점부동산의 총매매대금중 쟁점건물의 공급가액을 안분계산하여 이 건 부가가치세를 과세처분하였으나, 쟁점건물가액은 토지가액의 1.51배로서 감정평가가액보다 약간 높은 반면 토지가액은 ㎡당 1,000,000원으로서 기준시가의 0.25배, 수용보상가액의 0.18배에 불과한 점에 비추어 볼 때 장부상 토지가액은 쟁점건물가액보다 상대적으로 너무 낮음을 알 수 있고 (나) 청구인은 이 건 심판청구일 이후인 1999.6.28 한국감정원에 쟁점부동산의 감정평가(가격시점은 쟁점부동산의 양도일인 1997.8.25)을 의뢰하였는 바, 쟁점부동산에 대한 감정평가가액은 934,271,400원으로서 검인계약서상 총매매대금 8억원보다 높으나 감정평가가액에 의한 토지와 쟁점건물의 가격구성비가 기준시가와 거의 비슷하고 토지에 대한 감정평가가액은 장부가액의 4.8배에 해당하며 (다) 청구인은 검인계약서상 구분기재된 쟁점건물가액(1억원)을 공급가액으로 신고하였으나, 쟁점건물가액이 토지가액의 0.14배로서 장부가액, 감정평가가액, 시가표준액, 기준시가에 의한 비율(쟁점건물가액/토지가액)과 비교할 때 지나치게 낮음을 알 수 있다.

• 라. 실지거래가액 중 토지의 가액과 쟁점건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 살펴본다

(1) 전시한 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항, 제4항을 모아보면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의함이 원칙이므로 매매계약서에 기재된 총매매대금의 실지거래가액이 확인되고 그 확인된 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액이 구분되는 경우에는 먼저 그 구분되는 건물의 실지거래가액에 의하고, 위 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 한하여 장부가액, 감정평가가액, 시가표준액의 순서대로 적용하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 하여 부가가치세의 과세표준을 산정하도록 규정하고 있다. 따라서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우 장부가액이 있는 때에는 그 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 보아야 하나, 사업자가 토지를 오래전에 취득함에 따라 그 취득당시 가액을 장부상 취득가액으로 계상한 경우 그 토지가액은 양도될때까지 변동이 없는 반면 건물은 신축후 감가상각으로 인하여 건물의 장부가액은 떨어지는 것이 일반적인 경우라 할 것인 바, 만약 토지와 건물의 양도일 현재 토지와 건물의 장부상 상대적인 가격구성비가 불합리하여 양도당시의 실지거래가액을 적절히 반영하지 못하고 있다면 장부가액에 비례하여 안분계산할 것이 아니라 감정평가가액, 시가표준액의 순서로 안분계산하는 것이 오히려 건물의 실지거래가액에 근접하고 합리적인 안분계산방법이라 할 것이다(국심98서0442, 98.11.16·국심97서3167, 98.5.23 같은뜻). 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항 본문은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은조 제4항 제3호는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 토지에 정착된 건물의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 비록 과세관청의 과세처분 당시 위와 같은 감정평가가액이 밝혀지지 아니한 경우라고 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 위와 같은 감정평가가액이 입증된 때에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 보아야 하고, 그 감정평가가액이 소급감정에 의한 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다(대법원98두2102, 98.5.26 선고 같은뜻).

(2) 이 건의 경우 청구인은 검인계약서상 쟁점건물의 가액인 1억원을 쟁점건물의 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하나, 검인계약서상 쟁점건물의 가액은 감정평가가액(214,271,400원)뿐만 아니라 시가표준액(144,896,895원)보다 낮고 검인계약서에 의한 토지와 쟁점건물의 가격구성비(쟁점건물가액/토지가액) 역시 감정평가가액과 시가표준액의 가격구성비와 비교하여 상당히 낮으며, 쟁점부동산에 대한 부동산임대업의 사업양도·양수계약서에도 토지가액과 쟁점건물가액의 구분기재되어 있지 않은 점을 종합하여 보면, 검인계약서상 기재된 쟁점건물의 가액(1억원)을 쟁점건물의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵고, 반면에 처분청은 쟁점부동산의 총매매대금 8억원을 양도당시 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 쟁점건물의 실지거래가액으로 보아 이 건 부가가치세를 과세처분하였으나, 쟁점부동산중 토지가 소재하고 있는 지리적 여건과 효용도 및 주변환경을 고려할 때 장부가액에 의한 쟁점건물가액은 토지가액의 1.51배로서 토지가액보다 높게 계상되어 있는 반면 토지가액은 ㎡당 1,000,000원으로서 기준시가의 0.25배, 수용보상가액의 0.18배로 너무 낮게 계상되어 있고 쟁점건물과 토지의 가격구성비(쟁점건물가액/토지가액)도 1.51배로서 쟁점건물가액이 토지가액보다 높게 나타났는 바, 이는 청구인이 부동산임대업을 영위하기 위하여 약 10년전에 위 토지를 취득할 당시의 가액을 취득가액으로 장부에 계상한 후 그 토지가 양도할 때까지도 당초 취득가액으로 계상함에 따라 토지의 가격상승이 반영되지 않은 반면 쟁점건물은 신축후 감각상각됨에 따라 취득당시보다 양도당시에는 그 가액이 낮아진 것에 기인하는 것으로, 사실관계가 이와 같다면 장부가액에 의한 쟁점건물과 토지의 상대적인 가격구성비가 불합리하여 쟁점부동산의 양도당시 토지와 쟁점건물의 실지거래가액을 적절히 반영하고 있는 것으로는 보기 어려우므로 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 쟁점건물의 실지거래가액으로 보아 과세한 당초 처분은 부당한 것으로 판단된다. 한편, 1999.6.28자 한국감정원의 쟁점부동산에 대한 감정평가가액(가격시점 1997.8.25)은 934,271,400원으로서 검인계약서상 총매매대금 8억원보다는 다소 높으나, 감정평가가액에 의한 쟁점건물과 토지의 가격구성비(쟁점건물가액/토지가액)가 기준시가에 의한 가격구성비와 거의 비슷하다고 쟁점건물의 감정평가가액도 장부가액과 차이가 없는 반면 시가표준액에 의한 토지가액은 185,231,100원으로서 개별공시지가의 0.31배에 불과한 불합리한 것임을 종합하여 보면, 비록 한국감정원에서 소급감정평가한 가액이기는 하나 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 본문과 제3호에서 시가표준액에 앞서 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 감정평가가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 규정하고 있고, 위 감정평가가액에 의한 쟁점건물과 토지의 가격 구성비 역시 기준시가에 의한 가격구성비와 비교하여 적정한 것으로 보이므로 위 감정평가가액에 비례하여 안분계산한 쟁점건물의 가액(183,476,792원)은 시가표준액에 비례하여 안분계산한 쟁점건물가액보다 쟁점부동산의 양도일 현재 쟁점건물의 실지거래가액에 근접하는 합리적인 안분계산방법으로 인정되므로 이 건 과세처분은 쟁점건물의 공급가액을 위 감정평가가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.