신고한 실지거래가액을 부인 후 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 0619(1999. 9. 2) �46,237,070원의 부과처분은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 건물부분(705.2㎡)의 양도가액을 169,008,091원으로 하고, 취득가액을 180,065,900원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 1990.9.26 청구외 ○○○로부터 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 260.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 1991.11.29 그 지상에 건축한 건물 705.2㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다, 이상 대지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.6.1 청구외 ○○○에게 양도하고, 1995.8.31 실지거래가액(취득가액 438,145,900원, 양도가액 480,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다하여 실지거래가액신고를 부인하고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1998.6.1 청구인에게 1995년도귀속 양도소득세 46,237,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.15 이의신청과 1998.10.30 심사청구를 거쳐 1999.3.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 청구인의 실지거래가액 신고에 대한 실지조사과정에서 쟁점토지의 전(前)소유자인 청구외 ○○○(이하 "청구외 ○○○"라 한다)가 확인한 양도가액(116,850천원)과 청구인의 쟁점부동산 취득가액이 상이하다는 이유만으로 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 결정고지하였으나, 이는 청구외 ○○○의 근거없는 진술만을 토대로 한 처분으로서 처분청은 거래당시 시세와 기준시가 등에 대한 추가적인 확인조사도 아니하였고, 청구인에게 소명기회도 주지 않았으며, 청구외 ○○○도 당초 진술이 잘못 되었음을 확인한 바도 있으므로 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 취득가액을 재조사하여 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서(금액 256,000,000원)는 중개인이 없는 가운데 작성된 것으로서 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 이러한 부동산매매계약서상 기재금액과 동일한 금액으로 당초 확인내용을 번복하여 작성한 청구외 ○○○의 경위서 또한 실지거래내용이라고 믿기 어려우며, 쟁점토지의 실지취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 대금지불에 관한 금융자료 등의 거래증빙을 거래쌍방 모두가 제출하지 못하고 있어 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서는 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있다. 또한, 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 하고, 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 하고, 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은조 제6항에서 "국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고한데 대하여 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다하여 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점토지 전(前)소유자의 근거없는 거래사실확인서만으로 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 양도소득세를 과세한 것은 부당하므로 쟁점토지의 취득가액을 재조사하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 쟁점토지를 1990.9.26 청구외 ○○○로부터 취득하고, 그 지상에 건물을 신축(1995.11.29준공)하여 청구인 명의로 소유권보존등기한 후 쟁점부동산을 1995.6.1 청구외 ○○○에게 양도하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 1995.8.31 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산의 취득가액을 438,145,900원(토지 258,080,000원, 건물 180,065,900원), 양도가액을 480,000,000원(토지 310,991,909원, 건물 169,008,091원)으로 하고, 양도소득금액이 없는 것으로 하여 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점토지 취득당시 매매계약서를 보면, 1990.7.10 청구인은 청구외 ○○○로부터 쟁점토지를 256,000,000원(계약금 5천6백만원, 1990.8.5 중도금 5천만원, 1990.8.28 잔금 1억5천만원)에 매수하기로 계약을 체결하였으며, 청구인이 제시한 쟁점건물의 취득내역을 보면, 공사도급계약서상 도급금액 172,000,000원(○○○개발주식회사), 설계감리비 7,000,000원(○○○건축사사무소), 급수공사시설비 1,065,900원, 합계 180,065,900원으로 나타난다. 또한, 청구인이 제시한 쟁점부동산 양도당시 매매계약서상 매매금액은 480,000,000원이며, 토지와 건물가액은 토지의 기준시가(266,016,000원)와 건물의 과세시가표준액(144,566,000원)의 비율대로 안분계산하여 양도소득세를 신고하였음을 알 수 있다.

(4) 처분청이 1998년 4월 청구인의 1995.8.31 양도소득세 신고에 대하여 실지조사한 내용을 보면, 쟁점부동산의 양도가액 480,000,000원은 매수자인 청구외 ○○○이 거래사실을 인정하고, 인근주민에게 탐문한 바 점포가액이 평당 2,000,000원에서 2,300,000원에 이르렀다고 하므로 신빙성이 있으나, 쟁점부동산 중 토지의 취득가액에 대하여 전(前)소유자인 청구외 ○○○가 116,850,000원(평당 150만원)에 양도하였다고 확인한 바 있어 쟁점토지 취득당시 매매계약서가 허위임이 명백하다고 보아 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 본 건 양도소득세를 결정고지한 것으로 나타나있다.

(5) 먼저, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 정당한지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○로부터 256,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 쟁점토지 취득당시 매매계약서와 매도자인 청구외 ○○○가 당초 처분청에 제출한 거래사실확인내용을 번복하고(1998년 4월) 쟁점토지를 256,000,000원에 청구인에게 양도하였다는 확인서(1999.3.4)를 제시하고 있으나, 청구인이 제시하고 있는 취득당시 매매계약서의 진실성을 뒷받침할 수 있는 거증의 제시가 없고, 통상 부동산거래는 부동산중개인의 입회하에 거래하는 것이 일반사회관행임에도 청구인이 제시한 쟁점토지 취득당시의 매매계약서에는 부동산중개인이 입회한 사실이 없어 신빙성있는 계약서라고 인정하기 어려우므로 쟁점토지의 실지취득가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는다고 인정된다.

(6) 다음으로, 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지취득가액 180,065,900원이 확인되는지에 대하여 보면, 쟁점건물의 건축물대장에는 시공자가 ○○○개발주식회사로, 설계자 및 감리자가 ○○○건축사사무소 ○○○으로 기재되어 있으며, 쟁점건물의 공사금액이 172,000,000원임이 1991.5.4 청구인과 시공자인 ○○○개발주식회사간에 체결된 공사도급계약서와 1991.11.10자로 작성교부된 세금계산서 및 ○○○개발주식회사가 보관중인 세금계산서에 의해 확인될 뿐만 아니라 이의신청결정서에 의하면 부산지방국세청장도 이를 인정하고 있고, 설계감리비 7,000,000원은 1991.3.25 청구인과 ○○○건축사사무소 ○○○과 체결한 건축물의 설계계약서 및 감리계약서와 1991.4.1 ○○○건축사사무소 ○○○이 발행한 입금표 등에 의해 확인되며, 급수공사시설비 1,065,900원은 1991.9.7 청구인이 ○○○은행에 납부한 급수공사비영수증에 의해 확인되므로 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액 180,065,900원은 증빙에 의해 확인된다고 인정된다.

(7) 위 사실을 종합해 보면, 쟁점토지의 취득가액은 거래증빙에 의해 확인되지 않는다 할 것이나, 쟁점건물의 실지취득가액 180,065,900원은 증빙에 의하여 확인된다 할 것이고, 토지와 건물의 가액을 구분함이 없이 일괄양도한 경우 각 자산별 실지거래가액을 산정함에 있어서 기준시가로 안분계산한 가액을 각 자산별 실지거래가액으로 볼 수 있는 것(국심95서3955, 1996.2.28 같은뜻)이므로 쟁점부동산의 실지양도가액 480,000,000원을 쟁점토지의 기준시가와 쟁점건물의 과세시가표준액으로 안분계산한 토지가액 310,991,909원과 건물가액 169,008,091원을 쟁점토지와 쟁점건물의 실지양도가액으로 인정할 수 있다 할 것이다.

(8) 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하더라도 각각 별개의 방법에 의하여 그 양도차익을 산정할 수 있다 할 것(대법원 97누11829, 1997.12.26 같은뜻)이므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 쟁점토지는 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세하여야 할 것이고, 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되는 쟁점건물은 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 합당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.