부동산의 저가양도를 이유로 부당행위계산부인한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999부 0606(1999.12.31) 은 1995.6.9 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,269㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구법인의 이사인 청구외 ○○○로부터 380,000,000원에 취득하여 1996.4.29 동 지상에 창고건물 102.8㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축한 후 1996.7.30 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구법인의 대표이사인 청구외 ○○○에게 430,000,000원에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 저가양도로서 부당행위계산부인 대상으로 보아 저가양도상당액 107,144,562원(기준시가평가액 534,859,000원-양도가액 430,000,000원+건물분부가가치세 2,285,562원)을 익금산입함과 동시에 대표자에 대한 상여로 처분하여 소득금액변동통지를 하였고, 쟁점건물의 부수토지를 제외한 쟁점토지가 비업무용부동산에 해당되는 것으로 보아 관련지급이자 14,331,503원을 손금불산입하였으며, 양도가액을 지방세과세시가표준액에 의하여 안분계산하여 건물분 해당금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 1998.10.9 청구법인에게 1996사업연도분 법인세 54,558,000원, 1996년 2기분 부가가치세 2,971,160원 합계 57,529,160원을 결정고지하였다가 국세청장의 심사결정(법인 98-0319, 1998.12.18)에 따라 법인세를 49,957,100원으로 감액 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.30 심사청구를 거쳐 1999.3.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 법인세법상 부당행위계산 부인이란 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 적용되는 것으로 청구법인은 부채비율을 낮추기 위하여 부동산중개사무소에 쟁점토지와 쟁점건물의 매각을 의뢰하였으나 원매자가 없어 부득이 주주차입금 부채를 쟁점토지와 쟁점건물로 대물변제하였던 것이며, 부동산의 경제적 가치는 그 부동산이 갖는 부동성·지리적 위치 및 형상등의 자연적 특성과 사용용도의 다양성등 사회적 특성으로 인하여 공산품등과 같이 소위 일물일가의 법칙이 적용되는 것이 아니고 필지별로 수요와 공급의 법칙에 의하여 결정되는 것인 바, 쟁점토지의 경우 기준시가인 526,635,000원의 74%수준인 380,000,000원에 거래가액이 형성되어 기준시가를 시가로 보기는 어렵고 보유기간중 기준시가 상승률 2.7%보다 높은 10.5%로 평가된 420,000,000원에 양도하였으므로 법인소득의 감소나 이익을 분여할 목적으로 저가양도한 것이 아님에도 이를 부당행위계산 부인대상으로 보아 저가양도상당액을 익금산입하고 대표이사에게 상여처분하여 소득금액변동통지한 처분은 부당하고,

(2) 쟁점토지 양도당시 토지거래계약신고필증에 쟁점토지의 거래가액을 420,000,000원으로 신고한 사실이 확인되므로 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액 430,000,000원중 쟁점건물의 양도가액은 토지거래신고가액을 차감한 10,000,000원(부가가치세 포함)이 되므로 쟁점건물에 대한 부가가치세 과세표준을 9,090,909원으로 하여 재경정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구법인은 기준시가가 534,859,000원인 쟁점부동산을 청구법인의 대표이사에게 430,000,000원에 양도하였고, 쟁점토지의 거래시세가 평당 800,000원∼1,000,000원에도 거래되지 아니하였다는 부동산중개인들의 의견서를 제시하면서 자산의 저가양도에 해당되지 아니한다는 주장이나 부동산중개인들의 의견서에 기재된 금액은 객관성이 결여되어 있어 이를 시가로 보기는 어렵다 할 것이고, 쟁점토지의 인근에 대한 거래실례나 감정가액이 없는 이 건의 경우 시가로 볼 수가 없으므로 시가가 불분명한 경우에 해당된다 할 것이며, 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정가액이 없는 경우에는 상속세법령의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하는 것이므로 상속세법령의 규정에 의하여 평가한 가액 534,859,000원을 시가로 보아 특수관계자인 대표이사에게 430,000,000원에 저가양도하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당하므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세과세시가표준액에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것인 바, 양도당시 매매계약서상 토지와 건물가액이 구분되어 있지 아니한 이 건의 경우 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명하므로 부가가치세법의 규정에 따라 지방세과세시가표준액에 의하여 안분계산한 금액중 건물분에 대하여 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구법인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인한 처분의 당부와 쟁점건물의 부가가치세 과세표준 안분의 적정 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제20조 에는 "정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조 제1항 제1호 내지 제3호에는 "법 제20조에서 『특수관계있는 자』라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다.

1. 출자자(소액주주를 제외한다)와 그 친족

2. 법인의 임원·사용인 또는 출자자의 사용인(출자자가 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 출자자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께하는 친족

3. 출자자 또는 제1호 및 제2호에서 게기하는 자가 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인"이라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제4호에는 "법 제20조에서 『조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

4. 출자자등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때."라고 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제16조의 2에는 "영 제40조 제1항·영 제41조 제1항·영 제46조 및 영 제116조 제2항·제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.(단서생략)"라고 규정하고 있다. 또한, 부가가치법시행령 제48조의 2 제3항에는 "사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 비례하여 안분계산한다."라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에는 "제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보고, 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산의 양도를 저가양도로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용함과 동시에 지방세 과세시가표준액으로 안분하여 쟁점건물에 대한 부가가치세를 과세한 데 대하여, 청구법인은 법인소득의 감소나 이익을 분여할 목적으로 저가양도한 것이 아니고 부채비율을 낮추기 위하여 부득이 차입금이 있는 주주에게 쟁점부동산을 양도한 것이고, 쟁점건물에 대한 과세표준은 토지거래계약필증에 의하여 신고한 가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

(1) 등기부등본과 부동산매매계약서 등에 의하여 쟁점토지 취득내역을 보면 청구법인은 청구외 ○○○(1994.4.23 청구법인의 이사로 취임)로부터 매매대금 380,000,000원에 쟁점토지를 매수하기로 1995.3.28 매매계약을 체결하여 1995.6.9 소유권이전등기한 후 쟁점토지상에 경량철골조 패널지붕인 단층창고 102.80㎡를 신축하여 1996.4.29 청구법인 명의로 소유권보존등기하였음이 확인되는 바, 쟁점토지의 취득가액은 취득당시의 개별공시지가인 512,676,000원의 74.1%에 불과한 것으로 확인된다.

(2) 또한, 등기부등본과 부동산매매계약서 등에 의하여 쟁점부동산의 양도내역을 보면 청구법인은 쟁점부동산의 양도당시 청구법인의 대표이사인 청구외 ○○○에게 매매대금 430,000,000원(건물가액이 별도표시되어 있지 아니함)으로 하여 1996.7.30 쟁점부동산을 양도(등기접수일)하였음이 확인되는 바, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가인 534,859,000원(토지 526,635,000원, 건물 8,224,000원)에 비하여 훨씬 낮은 가액임이 확인된다.

(3) 청구법인은 쟁점토지 양도당시의 추산가액이 평당 800,000원∼1,000,000원이라는 청구외 ○○○공인중개사 ○○○등 5인의 의견서를 제시하고 있으나 이는 구체적인 매매대금등 거래내용을 제시한 매매실례라고 할 수 없으므로 시가로 인정하기가 어렵다 하겠다.

(4) 청구법인은 토지거래계약신고필증에 기재된 거래금액 420,000,000원이므로 쟁점부동산의 양도가액 430,000,000원에서 토지가액을 차감하면 쟁점부동산중 건물의 가액이 10,000,000원이므로 건물에 대한 부가가치세의 과세표준은 건물가액을 1.1로 나눈 9,090,909원이 되어야 한다는 주장이나 토지거래계약신고필증에 기재된 가액은 건물가액이 구분표시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 객관적인 입증자료가 없어 실거래가액이나 시가로 보기가 어렵다 할 것이고, 또한 부동산매매계약서등 관련자료에 토지가액과 건물가액이 구분표시되어 있지 아니하므로 전시법령의 규정에 의하여 토지와 건물등을 함께 공급시 그 건물등의 공급가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 비례하여 안분계산함이 타당하다 하겠다.

(5) 위의 내용을 종합해 볼 때, 구체적인 매매실례가나 감정평가액이 없는 이 건의 경우 상속세법령에 의한 보충적평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 그 차액을 익금산입함과 동시에 대표자에 대한 상여로 처분하고, 공급가액의 구분이 불분명한 쟁점부동산에 대하여 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하여 쟁점건물의 과세표준을 산정하고 부가가치세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.