건물가액 안분계산

심판청구번호 국심1999부 0597(1999. 5.19) 譯車껨�창원시 ○○○동 ○○○ 대지 458㎡, 지상 건물 474.05㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 임대사업용 자산으로 사용하다가 1998.5.25 청구외 (주)○○○전자(이하 "양수법인"이라 한다)에 185,000,000원에 양도하고 부가가치세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세 과세시가표준액의 비율로 매매가액을 안분계산하여 산출한 건물가액에 대하여 1998.8.16 청구인에게 1998년 1기분 부가가치세 4,471,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.30 이의신청과 1998.12.3 심사청구를 거쳐 1999.3.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산의 양도시 매매계약서상 토지와 건물가액의 구분이 없다 하여 처분청이 지방세 과세시가표준액의 비율로 매매가액을 안분계산하여 건물부분에 대하여 부가가치세를 과세하였으나, 이 건 매매대금에는 건물부분은 노후하여 대가가 없다고 매수인이 확인하고 있으며, 실제로 매수인의 장부상에도 매매대금 전액을 토지가액으로 계상하고 있어 건물부분은 매매가액이 없으므로 이 건 과세는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 매매계약서에는 토지가액과 건물가액을 구분하지 않고 총액으로 기재하고 있어 그 구분이 불분명하므로 지방세 과세시가표준액에 따라 안분계산하여야 하며, 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하는 것이나 이 때의 장부가액이라 함은 청구인이 주장하는 것처럼 양수법인의 장부가액을 의미하는 것이 아니라 양도인의 장부가액을 말하는 것이므로 쟁점부동산의 매매가액을 지방세 과세시가표준액의 비율로 안분하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액 중 건물가액을 지방세 과세시가표준액에 의하여 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 [과세표준의 안분계산] 제4항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고, 제5항에서 『제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각 호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 임대사업용 자산으로 사용하다가 1998.5.25 양수법인에게 185,000,000원에 양도한 사실이 검인계약서 및 등기부등본 등에 의하여 확인되며, 처분청은 위 쟁점부동산의 매매가액을 지방세 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출한 건물가액에 대하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 매매대금 185,000,000원은 토지가격이며 건물부분은 노후하여 매매대금에 건물가액은 포함되어 있지 않다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 전시법령에 의하면 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 소유권을 이전하기 위하여 청구인이 창원시장으로부터 1998.5.25 검인을 받은 부동산매매계약서를 보면, 쟁점부동산의 표시는 토지와 건물로 함께 기재되어 있으나 매매대금은 185,000,000원으로 토지와 건물에 관한 가액구분 표시가 없으며, 쟁점부동산의 양수법인이 작성한 확인서(1998.8.18)에 의하면 쟁점부동산은 토지대금으로 185,000,000원을 지불하고 건물은 노후되어 가격을 치지 않았다고 확인하고 있으나, 이는 사법인이 작성한 문서로서 객관적인 증거능력이 미흡하며, 청구인은 양수법인의 장부상에도 매수대금 전액을 토지가액으로 계상하고 있다고 주장하나, 관련법령상 장부가액이란 부가가치세의 납세의무자인 양도자의 장부가액을 의미하는 것이지 거래상대방의 장부가액을 의미하는 것이 아니므로 위 확인서 및 양수법인의 장부가액으로 쟁점부동산의 건물가액이 확인된다고 보기 어려우며, 우리 심판소에서 확인한 바에 의하면 양수법인은 현재에도 매수한 건물을 업무용 부동산으로 사용하고 있는 사실이 확인되는 점등으로 볼 때 쟁점부동산의 양도가액에 건물가액이 포함되어 있지 아니하다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 지방세 과세시가표준액에 의하여 매매가액을 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.