특별부가세를 면제받기 위한 양도토지 나대지 요건은 양수인이 사실상 소유자로서 권리를 행사할 수 있을 때까지 갖추면 되는 것임
특별부가세를 면제받기 위한 양도토지 나대지 요건은 양수인이 사실상 소유자로서 권리를 행사할 수 있을 때까지 갖추면 되는 것임
심판청구번호 국심1999부 0510(2000. 1.31) 득세 43,953,570원의 부과처분은 이를 취소하고, 청구인이 1998.6.1 자진납부한 양도소득세 10,888,090원(농어촌특별세 2,177,590원을 차감한 실납부액은 8,710,500원임)은 환급하는 것으로 한다.
청구인은 청구외 ○○○, ○○○와 공동소유하고 있던 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 5필지 공장용지 873.6㎡ 및 지상건물 738.58㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.8.25 (주)○○○건설(이하 "매수법인"이라 한다)에 국민주택 건설용지로 양도하는 계약을 체결하고, 매수법인은 잔금청산전인 1997.9.9 소유권이전등기를 한 후 국민주택 건설비율을 100%로 하여 양도소득세 감면신청을 하였다가 1998.6.1 국민주택 건설비율을 90%로 수정신고를 하였으며, 청구인은 동일자로 국민주택 건설비율 10% 감소분에 대한 기감면세액 8,710,500원(양도소득세 10,888,090원, 농어촌특별세 △2,177,590원)을 자진납부하였다. 처분청은 소유권이전등기 접수일(1997.9.9)현재 쟁점부동산의 건축물이 멸실되지 아니하였다 하여 조세감면규제법 제66조에서 규정한 나대지에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세 감면을 배제하고, 1998.7.15 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 48,205,330원을 결정고지하였으며, 심사결정에 따라 처분청은 1998.11.30 위 세액을 43,953,570원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.7 이의신청, 1998.11.11 심사청구를 거쳐 1999.2.16 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산은 공장건물이 노후되어 건물가액은 치지 않고 대지만 4,290,000,000원에 양도하기로 하고 대금지급은 은행대출금, 전세금 등을 변제하는 조건으로 한 바, 국민주택 건설용지인 나대지를 양도함으로 발생하는 토지에 대해서는 50%의 양도소득세를 감면하는 것이며, 이는 대금의 거의 전부가 지불되어 매수인이 실질적으로 권리행사를 할 수 있을 때까지만 당해 건물을 철거하고 나대지 요건만 갖추면 되는 것이고, 이 건 양도의 경우도 계약조건인 대출이자의 금융부담을 매수법인에게 빨리 넘기기 위하여 잔금은 미불 상태에서 등기만 먼저 매수법인에게 이전하여 주었던 것이므로 실질적으로 매수법인이 권리를 행사할 수 있게 된 때는 잔금을 정산한 1998.7.18이며, 이 날을 기준으로 볼 때 쟁점부동산의 건물은 1997.12.31이전에 이미 철거완료되었으므로 쟁점부동산의 양도는 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 감면하여야 한다.
(2) 국민주택 건설비율 10% 감소분에 대한 감면세액 추징은 매수법인에게 하여야 하므로 청구법인이 동 감소분에 대하여 납부한 세액은 환급하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산 양도계약 당시 매매대금은 1998.12.31까지 정산처리하기로 하였으므로 양도일은 잔금청산예정일인 1998.12.31이라고 주장하나, 거증서류를 보면 쟁점부동산의 매매대금은 4,290,000,000원이고, 매매계약서의 특약사항에 표시된 청구인의 채무액은 원금만 4,658,876,000원으로서, 매수법인이 대위변제하기로 한 청구인의 채무가 매매대금보다 많으므로 정산할 내용이 없으며, 청구인이 제시한 부동산매매계약서에서 계약당일에 매매대금 전액을 지급하는 것으로 약정되어 있으므로 매매계약시 매매대금의 지급이 사실상 완료되었다고 보아야 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일인 1997.8.25로 본 것은 정당하다. 또한, 청구인은 쟁점토지 위의 건축물은 1997.12.31 이전에 멸실하였으나 멸실신고만 지연된 것이라는 주장이나 이에 대한 객관적인 거증이 없는 점, 임차인 중 8개 업체의 임대차보증금 228,000,000원을 1998.3.12까지 상환한 사실, 임차인중 청구외 ○○○기업(○○○)은 1998.3.19 폐업한 사실 등으로 볼 때, 청구인이 1998.2.21과 1998.4.21 멸실신고를 한 것은 1997.12.31 이전에 이미 멸실된 건축물에 대한 신고를 늦게 한 것이라기보다는 실지 철거내용에 따라 멸실신고한 것으로 보이므로 1997.12.31 이전에 건축물을 철거하였다는 청구주장은 이유없다.
(2) 국민주택 건설비율 감소에 따라 청구인이 추가납부한 세액은 1998.6.1 매수법인의 세액감면 신청서 접수사실이 확인되며, 청구인이 스스로 추가 납부한 것이므로 당초 결정은 정당하다.
(1) 쟁점부동산을 국민주택 건설용지로 양도할 당시 동 지상에 건축물이 있었다고 볼 것인지의 여부와
(2) 국민주택 건설비율을 100%에서 90%로 정정신고한 경우에 국민주택 건설비율 10% 감소분에 대한 기감면세액의 추징대상이 누구인지를 가리는 데 있다.
(1) 조세감면규제법 제66조 제1항에서 『내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 건설용지로 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 30(양도일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지를 양도하는 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자(이하 이 조에서 "주택건설등록업자"라 한다)가 건설하는 대통령령이 정하는 규모이하의 주택(이하 "국민주택"이라 한다)의 건설용지』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제63조 제1항에서 『법 제66조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다.
1. 건축물이 정착되어 있는 토지』라고 규정하고 있다. 한편 소득세법 시행령 제162조 제1항 에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』이라고 규정하고 있다.
(2) 조세감면규제법 제66조 제2항에서 『주택건설등록업자·사원용임대주택건설자 또는 기숙사건설자가 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 토지에 국민주택·사원용임대주택 또는 기숙사를 건설하지 아니하거나 대통령령이 정하는 사유가 발생한 때에는 제1항의 규정에 의하여 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 주택건설등록업자·사원용임대주택건설자 또는 기숙사건설자로부터 소득세 또는 법인세에 가산하여 징수한다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제31조 제8항에서 『주택건설등록업자·사원용임대주택건설자 또는 기숙사건설자의 납세지 관할세무서장은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 승인을 얻은 사업계획 또는 영 제63조 제11항에 규정된 사용검사필증에 의한 공공시설용지비율·국민주택비율 또는 기숙사비율이 각각 제4항의 공공시설용지비율·국민주택비율 또는 기숙사 비율에 미달하는 때에는 그 미달하는 부분에 대한 세액을 주택건설등록업자, 사원용임대주택건설자 또는 기숙사건설자로부터 지체없이 징수하여야 한다』고 규정하고 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 1997.8.25 매수법인과 쟁점부동산의 양도계약을 체결하고 잔금청산전인 1997.9.9 소유권이전등기를 하였음이 부동산매매계약서, 등기부등본에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. (나) 쟁점부동산의 양도 및 대금정산 경위에 대하여 살펴본다.
① 국세청장은 이 건 심사결정에서 쟁점부동산의 매매대금(4,290,000,000원)보다 매수법인이 인수하는 청구인의 채무액(4,658,876,000원)이 더 크므로 대금정산할 것이 없으며, 부동산매매계약서에 계약 당일에 매매대금을 일시불로 지급한다고 약정하고 있으므로 매매계약시 매매대금의 지급이 완료되었다고 보고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.
② 쟁점부동산의 매매계약서(3매)에 의하면, 쟁점부동산의 매매대금을 4,290,000,000원으로 하고 청구인의 금융기관 등의 채무원금 4,658,876,000원(이자는 등기이전시까지는 청구인이, 등기이전후는 매수법인이 책임짐)을 매수법인이 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하고, 위 매매대금은 계약일에 일시불로 지급한다고 약정하고 있으나, 청구인은 위 청구인의 채무액에 받을 어음 803,000,000원이 포함되어 있는 바, 동 받을 어음은 청구인이 거래은행에서 할인받은 어음으로서 우발채무로 위 채무액에 포함시켰다는 주장이며, 동 어음채무를 제외할 경우 청구인의 채무액은 3,855,000,000원이 되어 청구인이 매매대금중 받을 금액은 435,000,000원이 남아 있으며, 위 매매계약서 특약사항에서 "매매대금은 1997.12.31까지 지상물 명도 및 가압류 은행채무(할인어음 포함), 기타의 채무 등 모든 법적 문제를 완전 정리한 후 정산처리한다"고 약정하고 있고, 청구인은 채무에 대한 이자부담이 상당하여 이를 매수법인에게 넘기기 위하여 잔액정산전에 소유권이전등기를 해준 것뿐이며, 1998.7.18 현재 최종잔금 정산시 잔액은 182,321,422원이었으나 1998.10.20 만기 약속어음 1매 80,000,000원을 수령하고 나머지 금액은 탕감하기로 하였다고 주장하면서 위 약속어음 사본을 제시하고 있고(동 약속어음은 매수법인의 부도로 1998.10.20 지급거절됨), 매수법인의 거래잔액 확인서(1998.7.18)에 첨부된 거래명세서에 의하면, 매수법인이 금융기관 원금상환 및 연체이자, 전세보증금 반환 및 합의금 등으로 1997.9.30∼1998.3.12기간중 4,107,678,578원을 지급하고 매매계약금 4,290,000,000원에서 잔액이 182,321,422원이 남아 있음이 확인된다. 위 사실관계로 볼 때, 청구인이 청구인의 채무를 매수법인이 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하고, 매수법인은 소유권이전등기(1997.9.9)후 인수받은 청구인의 채무 및 연체이자 등을 대위변제하다가 어음발행일인 1998.7.18 쟁점부동산의 잔금을 정산하였다고 봄이 상당하다고 판단된다. (다) 쟁점부동산의 건축물의 멸실시기에 대하여 살펴본다.
① 국세청장은 이 건 심사결정에서 쟁점부동산의 8개업체의 임차보증금이 1998.3.12 상환되고, 임차업체중 ○○○기업이 1998.3.19 폐업하였으며, 청구인이 1998.2.21 및 1998.4.21 멸실신고를 한 점 등으로 보아 쟁점부동산의 건물철거일이 1997.12.27이라는 청구주장을 배척하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.
② 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면 1998.4.21 철거로 인하여 건축물이 말소된 사실이 확인되는 바, 말소소인에 찍힌 위 날짜는 말소정리일이므로 위 날짜에 건축물이 철거되었다고 단정하기 어렵고, 쟁점부동산의 임차인 12인의 확인서에 의하면, 쟁점부동산의 건물은 1997.12.27 철거완료되었다고 확인하고 있고, 청구인은 임차업체 ○○○기업이 1998.3.19 폐업신고한 것은 1997.12월 당시 IMF환란으로 자금사정이 나빠 임대보증금의 지급이 지연됨에 따라 폐업신고가 지연된 것이라고 해명하고 있고, 청구인이 제시한 현장 사진에 의하면 촬영일인 1997.12.27현재 쟁점부동산은 건물이 철거되어 나대지 상태로 있음이 확인되며, 처분청의 이의신청 결정에서도 "1997.12월에 쟁점부동산의 지상건물을 멸실하고 1998.4.21 멸실신고한 사실이 확인된다"고 보고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 건축물은 적어도 1997.12.27 이전에 철거되었다고 봄이 상당한 것으로 판단된다. (라) 쟁점부동산의 양도시 나대지 여부에 대하여 판단한다. 조세감면규제법 제66조 제1항 및 같은법 시행령 제63조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 면제받기 위하여 양도토지에 건축물이 정착되어 있지 않아야 한다는 요건은 양도인이 양도토지에 관하여 매매대금의 거의 전부를 지급받고 양수인이 사실상 소유자로서의 권리를 행사할 수 있을 때까지 갖추면 되는 것이므로, 잔금을 받지 아니한 상태에서 토지의 소유권이전등기를 한 경우 매매대금의 거의 전부가 지급된 것이 아닌 만큼 비록 소유권이전등기가 양수인에게 넘어갔다 하더라도 매매대금이 완불되지 아니하였으므로 소유권이전등기 사실만을 중시하여 그 때를 기준으로 나대지 여부를 판정할 것은 아니라 할 것인 바(대법원 89누1681, 1989.9.12, 대법원 86누 643, 1987.1.20 같은 뜻), 위에서 살펴본 바와 같이 이 건의 경우 비록 쟁점부동산의 소유권이전등기는 1997.9.9 경료되었으나 잔금정산일이 1998.7.18로 확인되고, 건물은 1997.12.27 이전에 철거된 사실이 확인되므로 쟁점부동산은 잔금정산일 현재 건축물이 철거된 나대지로 보아 양도소득세의 감면대상에 해당하는 것으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 소유권이전등기일을 기준으로 나대지 여부를 판단하여 쟁점부동산에 건축물이 있는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 법리 및 사실관계를 오인한 잘못이 있다 하겠다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 매수법인은 양도자로부터 1997.9.9 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하면서 국민주택 건설비율을 100%로 하여 양도소득세 감면신청을 하였으나, 소유권이전등기후인 1998.5월 쟁점부동산의 건축허가 신청시 국민주택 건설예정면적이 확정되어 매수법인이 1998.6.1 국민주택 건설비율을 90%로 축소조정하여 수정신고를 하였으며, 청구인은 동일자로 국민주택 건설비율 10% 감소분에 대한 기감면세액을 추가납부하였음이 세액감면신청서, 양도소득세 납부영수증 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. (나) 청구인은 국민주택 건설비율 감소분에 대한 청구인의 추가납부세액은 매수법인이 부담할 세액이므로 환급하여야 한다는 주장인 바, 처분청이 확인하는 바와 같이 매수법인은 그 간 정상적으로 법인세 등 제세를 신고하여 온 바, 이 건 세액감면신청 역시 매수법인이 당초 소유권이전등기시 스스로 국민주택 건설비율을 100%로 신고하였다가 그 다음 해에 감면비율을 90%로 줄여서 수정신고함에 있어 이에 대하여 양도자인 청구인에게 사전에 동의를 얻었거나 사전 약정이 있었던 것이 아니라 매수법인이 쟁점부동산에 대한 건축허가를 득하면서 후발적으로 국민주택 건설면적이 축소확정되어 발생된 일로서 청구인과 매수법인이 공히 이 사실을 인정하고 있을 뿐만 아니라, 전시 법령에 따르면 주택건설등록업자 등이 승인받은 국민주택 건설비율이 당초 감면신청한 비율에 미달하는 때에는 그 미달하는 부분에 대한 세액은 주택건설등록업자 등 매수자로부터 징수하는 것으로 규정하고 있으므로 국민주택 건설비율의 축소조정에 따라 청구인이 추가납부한 위 세액은 이를 매수법인으로부터 추징하는 것은 별론으로 하더라도 과오납금으로 청구인에게 환급함이 타당한 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.