소액임차보증금의 우선변제권 인정 여부

심판청구번호 국심1999부 0318(1999. 5. 1) 임차하여 거주하고 있는 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)가 소유자인 청구외 ○○○의 국세체납처분으로 인하여 1998.5.15 공매되었다. 처분청은 위 공매대금 67,600,000원을 국세기본법에 의한 우선순위에 따라 배분하면서 배분순위 2위인 청구인의 소액임차보증금 12,000,000원은 친족간의 허위계약에 의한 채권이라는 이유로 배분하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.12 이의신청, 1998.9.30 심사청구를 거쳐 1999.1.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인을 대신하여 청구인의 사위인 청구외 ○○○가 쟁점아파트의 전세금 30,000,000원을 96.5.10 청구인의 아들인 청구외 ○○○에게 지급한 것이 사실임에도 불구하고 처분청이 친족간의 통정한 허위계약으로 추정하여 공매대금 중 소액임차보증금12,000,000원을 배분하지 아니한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 제시하고 있는 전세계약서는 청구외 ○○○에게 고지된 증여세의 법정기일(1996.1.16)이 경과된 1996.4.30에 작성되었고, 또한 같은 날짜에 전세금을 지급한 것으로 볼 수 있는 입증자료의 제시가 없으므로 처분청이 이를 통정에 의한 친족간의 허위계약으로 보아 청구인에게 이 건 소액임차보증금을 배분하지 아니한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 전세금 중 소액임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 채권으로 볼 수 있는지에 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제35조 제1항 에서『국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다』고 규정하고, 제4호에서는『 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각대금중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권』이라고 규정되어 있고, 같은 법 제35조 제4항 단서에서는『납세자가 국세의 법정기일전 1년내에 대통령령이 정하는 친족 기타 특수관계인과 전세권·질권 또는 저당권의 설정계약, 가등기설정계약 또는 양도담보설정계약을 한 경우에는 통정한 허위계약으로 추정한다』고 규정되어 있다. 한편, 주택임대차보호법 제3조 및 제8조 제1항에서『임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 권리가 있고 이 경우 주택에 대한 경매신청의 등기전에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다』고 규정하고, 제3항에서는『제1항의 규정에 의하여 우선 변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분지 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제3조 제1항 및 제4조에서『보증금중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 하고, 특별우선변제받을 임차인의 범위는 보증금이 시 및 광역시에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다』고 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인의 자(子)인 청구외 ○○○이 1996.1.31을 납부기한으로 고지된 증여세(세액 100,378,490원)를 체납하자, 처분청은 그의 소유인 쟁점아파트를 1996.5.10 압류등기하였고, 1998.5.15 공매된 쟁점아파트의 공매대금 67,600,000원을 배분하면서, 배분계산서상 2순위인 청구인의 소액임차보증금12,000,000원을 제외하고 배분하였음이 등기부등본, 배분계산서 등 관련서류에 의하여 확인되고, 또한 청구인은 그의 자(子)인 ○○○이 쟁점아파트를 1994.7.12 취득할 당시부터 쟁점아파트에서 그의 자(子)와 함께 공매일 현재까지 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인된다. 청구인은 그의 자(子)인 ○○○과 1996.4.30 쟁점아파트 임대차계약(전세금: 30,000,000원)을 체결하였고, 그 대금은 1996.5.10 청구인의 사위인 청구외 ○○○가 청구인을 대신하여 지급하였으므로 쟁점아파트 공매대금배분시 위 전세금중 소액임차보증금(12,000,000원)은 우선 배분되어야 한다는 주장이나, 청구인이 제시하고 있는 임대차계약서내용에 의하면, 전세금 30,000,000원을 계약을 체결한 날인 1996.4.30 지급하도록 되어 있음에도 계약금, 중도금 없이 지급기일이 경과된 1996.5.10 지급하였다고 주장하고 있을 뿐 아니라 그 지급내용도 청구인의 사위인 ○○○건설(주)의 대표이사 ○○○가 청구인의 자(子)인 ○○○이 사원으로 재직하고 있는 ○○○건설(주)명의의 예금거래계좌로 대신 지급(온-라인 송금)하였다는 주장이어서, 그 지급금액이 전세금인지를 알 수 없고, 청구인 또한 그 지급금액이 전세금임을 입증하는 구체적이고 객관적인 증빙서류(입금증, 영수증 등)를 제시하지 아니하고 있다. 위 사실내용과 같이 청구인이 제시하고 있는 임대차계약서는 증여세의 법정기일(1996.1.16)이 경과된 1996.4.30 쟁점아파트에서 청구인과 함께 거주하던 그의 자(子)인 ○○○과 체결한 계약서일 뿐 아니라, 그 전세금도 청구인의 사위인 ○○○가 대표이사인 ○○○건설(주)의 예금거래계좌로 청구인을 대신하여 그의 자(子)인 ○○○에게 지급(온-라인 송금)하였다 하나, 그 지급금액이 전세금인 것으로 볼 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인과 증여세 체납자인 ○○○은 모자지간(母子之間)으로서, 쟁점아파트의 공매대금을 배분받기 위하여 허위의 임대차계약서를 작성한 것으로 보아 처분청이 쟁점아파트 공매대금(67,600,000원)을 배분하면서 청구인이 주장하고 있는 소액임차보증금(12,000,000원)을 청구인에게 배분하지 아니한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.