연체임대료에 대한 수입금액 산입 여부

심판청구번호 국심1999부 0293(1999. 8.11) 82.12.28 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 주택 및 점포용 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1993.11.13 청구외 ○○○에게 임대보증금 100,000,000원, 월세금 8,000,000원에 1996.11.30까지 임대하기로 하는 부동산임대차계약을 체결하고 임대보증금 100,000,000원을 수령하였으며, 1994.1.15 위 ○○○의 직원이라는 청구외 ○○○명의로 전세금 100,000,000원, 존속기간 1996.11.30까지로 하는 전세권설정등기가 되었고, 1994.1.19 ○○○가 그의 명의로 된 전세권 100,000,000원을 청구외 ○○○주식회사에 제공하여 근저당설정등기를 하고 시설자금 명목으로 대출받았다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 임대하고도 이에 대한 종합소득세 신고를 이행하지 아니하였다는 이유로 1993.11.13 임대계약일 이후 각 연도의 소득금액을 추계결정하여 1998.5.9 청구인에게 1993년 귀속 종합소득세 1,471,500원, 1994년 귀속 종합소득세 24,717,290원 및 1995년 귀속 종합소득세 1,015,930원 합계27,204,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.6 이의신청, 1998.9.22 심사청구를 거쳐 1999.1.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 임대기간동안 6,000,000원의 임대료를 받은 것이 전부이고, 연체된 임대료도 이미 수령한 임대보증금에서 공제받을 수 없다는 대법원의 확정판결을 받게 되어 보증금에 대한 권리조차 없어졌는데 처분청이 연체임대료를 보증금에서 받은 것으로 보아 과세하였으므로 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 부동산의 대여로 인하여 발생하는 소득의 수입시기는 계약 또는 관습에 의하여 지급일을 정하였을 때에는 그 정하여진 날을 수입시기로 하고 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액을 총수입금액으로 하는 것인 바, 청구인이 임차인과 매월 30일에 임대료를 받기로 임대차계약을 체결·약정하고 임대차가 진행되어 채권 즉, 임차인에게 채무이행을 청구할 수 있는 권리가 성립되었으므로 청구인이 계약일로부터 임대료를 지급받지 못하였더라도 이는 총수입금액에 산입되는 것이므로 청구인이 미수임대료에 관한 채권의 회수가능성이 전혀 없게 되었다는 것을 객관적으로 입증하지 못하는 한 임차인에 대한 채권을 계속 보유하고 있는 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 연체임대료를 기 수령한 임대보증금에서 지급받을 수 없게 된 경우에도 약정에 따른 임대료 등을 수입금액에 산입하여야 하는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1995.12.29 개정전 소득세법 제18조 (부동산임대소득) 제1항의 규정에 의하면, "부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에 "부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 "부동산임대소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다"고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 『제1항에서 "대여"라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다』고 규정하고 있고, 같은 법 제24조(총수입금액의 계산) 제1항의 규정에 의하면, "거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은 법 제27조(필요경비의 계산) 제1항의 규정에 의하면, "부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993.11.13 청구외 ○○○에게 임대보증금 100,000,000원, 월세금 8,000,000원에 1996.11.30까지 쟁점부동산을 임대하기로 하는 부동산임대차계약을 체결하고 임대보증금 100,000,000원을 수령하였으며, 1994.1.15 위 ○○○의 직원이라는 청구외 ○○○명의로 전세금 100,000,000원, 존속기간 1996.11.30까지로 하는 전세권설정등기가 되었고, 1994.1.19 ○○○가 그의 명의로 된 전세권 100,000,000원을 청구외 ○○○주식회사에 제공하여 근저당설정등기를 하고 시설자금 명목으로 대출(90,900,000원)받은 사실이 있으며, 한편, 청구인은 쟁점부동산의 임대료로서 1994년 3월 중 6,000,000원을 지급받은 이후 나머지를 전혀 지급받은 사실이 없음을 이유로 1996.6.5 ○○○에게 임대차계약의 해지를 통고하는 내용증명을 발송하고, 등기부등본상의 전세권자 ○○○와 근저당권자 ○○○주식회사를 상대로 전세권설정등기등 말소청구소송을 제기하였으나, 청구인은 피고에 대하여 임대차계약의 효력 즉, 위 임대차계약에 기하여 연체임대료를 임차보증금에서 공제할 수 있다는 것을 주장할 수 없다는 이유로 청구인이 패소하였음이 법원의 확정판결문(대법원 96가합○○○, 1997.9.24)에 의하여 확인된다.

(2) 부동산의 임대로 인한 수입금액의 귀속시기는 전세금 및 임대료의 지급을 청구할 수 있는 권리가 확정된 때라 할 것이므로 임대료 등 수입금액을 수령해야만 총수입금액에 산입하는 것이 아니라 외상 및 할부 등 『수입할 금액』도 총수입금액에 산입하여야 하는 것으로서 청구인은 임차인과 임대차계약을 체결하고 매월 30일에 임대료를 받기로 약정하였으므로 청구인이 임대료를 지급받지 못한 것이 사실이라 하더라도 매월 미수된 임대료를 수입금액에 계상하여야 할 것이다(국심 96서1397, 1996.12.9외 다수 같은 뜻임), 또한, 청구인은 위 대법원의 확정판결에 의하여 이미 수령한 임대보증금에 대한 권리도 행사할 수 없게 됨으로써 연체임대료를 지급받을 수 없게 되었는데도 이를 지급받은 것으로 보아 과세하였으므로 부당하다고 주장하나, 위 확정판결은 청구인과 임차인 ○○○간에 체결되어 이미 유효하게 성립한 임대차계약에 터잡아 그 후에 설정된 전세권설정등기 등의 효력여부에 관한 다툼으로서 동 판결내용이 청구인이 임차인인 ○○○에게 연체임차료 지급의 이행을 청구할 권리까지 배제하고 있는 것이 아니므로, 쟁점부동산의 임대와 관련하여 청구인과 임차인 ○○○간에 체결된 임대차계약이 유효하게 존속하는 한, 매월 임대수입에 상당하는 금액을 부동산임대수입금액에 산입되어야 하는 바, 처분청이 각 과세연도의 총수입금액을 산정하고 소득금액을 결정(추계조사결정)하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.