취득가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부

심판청구번호 국심1999부 0127(1999. 8.13) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 1988.2.11 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 4,239㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○ 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 243.6㎡, 건물 494.12㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)와 1997.4.25 교환으로 양도하고, 실지거래가 액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.8.7 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 66,739,750원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.2 심사청구를 거쳐 1998.12.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구 주장 청구인은 쟁점토지를 1997.3.10 청구외 ○○○과 390,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하였으나, 매수자 ○○○의 자금사정으로 ○○○ 소유의 쟁점외부동산과 교환하기로 하고, 쟁점외부동산을 346,000,000원으로 평가하여 그 차액 44,000,000원과 쟁점외부동산을 담보로 한 금융기관 융자금 170,000,000원, 건물전세보증금 100,000,000원 합계 314,000,000원을 받기로 하였으며, 그 중 238,000,000원을 수령하고 미수령액 76,000,000원에 대하여는 공증을 한 사실이 금융자료 및 공정증서 등에 의하여 확인되므로 이 건 양도소득세는 실지거래가 액에 의하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 390,000,000원, 쟁점외부동산을 346,000,000원으로 평가하여 차액 44,000,000원을 수수하여 교환하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 물물교환계약서에 청구인이 쟁점토지와 쟁점외부동산을 교환하면서 현금 346,000,000원을 수령하기로 되어 있어 쟁점토지의 양도가 액이 390,000,000원이라는 것이 확인되지 않고, 매수인이 쟁점토지 소유권이전 등기시 첨부한 검인계약서에는 취득가액이 기준시가로 계산된 385,749,000원으로 기재되어 있고, 처분청 조사시 매수인 확인서에는 취득가액이 390,000,000원으로 되어 있어 그 내용이 서로 다르므로, 처분청에서 쟁점토지를 실지거래가 액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 제1항 에서 『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(후단생략)』고 규정하고, 같은 법 제96조에서 『양도가 액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가 액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가 액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가 액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가 액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가 목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가 액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가 액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 1988.2.11 취득하여 1997.4.25 청구외 ○○○ 소유의 쟁점외부동산과 교환양도 하였음이 확인되고, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 360,000,000원, 양도가액을 390,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청은 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였음이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 소개인 없이 거래당사자간에 작성된 매매계약서(1988.1.10)와 양도자 ○○○의 거래사실확인서(1998.7.6)를 제시하고 있는 바, 위 매매계약서에 의하면 쟁점토지의 매매가 액이 360,000,000원으로 되어 있고, 동 매매가액을 양도자 ○○○이 확인하고 있으나, 양도자 ○○○의 거래사실확인서는 사인이 임의작성이 가능한 문서로서 객관적인 증거능력을 갖추고 있다고 보기 어려우므로 금융자료 등 달리 객관적인 증빙에 의하여 위 매매계약서상의 거래대금이 확인되지 아니하는 한 위 매매대금을 쟁점토지의 실지거래가 액으로 인정하기가 어려운 것으로 판단된다. (나) 전시법령에 의하면, 납세자가 신고한 부동산의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가 액의 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세하며, 취득가액 또는 양도가 액중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 규정하고 있는 바 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 쟁점토지의 실지양도가 액이 확인된다 하더라도 쟁점토지의 취득가액이 확인된다고 보기 어려운 이 건의 경우에, 취득가액은 기준시가에 의하여야 하며, 취득가액을 기준시가에 의할 경우 양도가 액도 기준시가에 의하여야 하므로, 쟁점토지는 그 실지양도가액의 확인여부에 불구하고 기준시가에 의하여 과세하는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 교환양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.