임대용건축물의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 부분의 비업무용부동산 해당 여부

심판청구번호 국심1999부 0103(1999. 6.23) 括�공장으로 사용하던 토지인 부산광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 2,415.6㎡(이하 "이 건 대지"라 한다) 지상에 1995.4.7. 골프연습장용 건물 464.79㎡(이하 "이 건 건물"이라 한다)를 신축·준공하여 1995.2.20. 청구외 ○○○과 이 건 대지 및 이 건 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 대한 임대차계약을 체결하고 현재까지 임대하고 있다.

• 나. 처분청은 청구법인이 1995.1.1.∼1995.12.31.사업연도(이하 "1995사업연도"라 한다) 중 이 건 건물이 준공된 1995.4.7.부터 1995.12.31.까지 쟁점부동산을 임대용 건축물로 보고 이 건 건물 부속토지로서 기준면적에 초과하는 이 건 대지 중 1,644.56㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)는 비업무용부동산에 해당된다고 보아 관련 차입금의 지급이자 126,293,880원(이하 "관련 지급이자"라 한다)을 손금불산입하여 1998.10.2. 청구법인에게 1995사업연도 법인세 53,785,220원과 동 농어촌특별세 2,778,460원을 결정고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 1998.11.5. 심사청구를 거쳐 1998.12.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 이 건 대지 2,415.6㎡는 청구법인이 공장으로 사용하던 토지에 아파트를 신축하면서 주거환경에 위해한 공장으로부터 50m 이상 떨어진 곳에 공동주택을 배치하라는 주택건설기준등에 관한 규정 제9조 제2항에 의하여 제외시킨 자투리땅이므로 국세청 예규(법인 46012-773, 1996.3.9)에 의거 이 건 아파트 준공일인 1995.3.30.부터 2년간은 비업무용부동산에서 제외하여야 하는데도, 처분청에서 쟁점토지를 비업무용부동산이라 하여 관련지급이자를 손금에 산입하지 아니한 것은 부당하다. 청구법인은 각종 직물을 생산·가공하여 판매함을 목적으로 1959.8.27. 설립하여 부산광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 3필지(대지: 54,580.9㎡, 이하 "당초 대지"라 한다)에서 공장을 가동하던 중 당초 대지에 아파트를 신축·분양할 목적으로 1992년 3월 주식회사 ○○○주택을 통하여 부산직할시의 주택건설 사업계획(안) 심의를 거치고 공동주택 설계를 하는 과정에서 주택건설기준 등에 관한 규정 제9조 제2항에 저촉되는 토지는 어차피 건축허가가 나지 않을 것이므로 당초 대지에서 이 건 대지를 포함한 14,606.92㎡를 아파트 부지에서 제외하고 1992년 6월에 주택건설업을 사업업종으로 추가한 후 1992년 8월에 아파트 건설에 착공하여 1995.3.30. 준공하였던 것이다. 이 건 대지 2,415.6㎡는 아파트 건설 당시 바로 동쪽편 옆(○○○동 ○○○)으로 ○○○염색공장(현재는 ○○○자동차보링공업사)이 위치하고 있어 전술한 주택건설기준 등에 관한 규정에 의거 부득이 1992.8.19. 당초대지를 분할하여 아파트 부지에서 제외시킨 자투리땅으로서, 청구법인은 이 자투리땅을 활용하기 위하여 그 지상에 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제6호 다목 의 규정에 의한 체육시설 기준면적(70m × 4m × 34타석 ＋ 10㎡ × 34 = 9,860㎡)에 부합하는 골프연습장을 1995.4.7. 신축하여 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 전세금 10,000,000원, 월세 9,000,000원에 임대하였던 것이다 위에서 살펴 본 바와 같이 아파트 신축업자인 청구법인으로서는 처분청이 쟁점부동산을 임대용부동산으로 판정함은 이해되나 임대용부동산 이전에 당초 이 건 대지는 아파트 신축과정에서 발생한 자투리땅임이 분명한 이상, 전술한 국세청 예규인 "아파트신축업자가 아파트를 신축하고 남는 자투리땅은 사업에 직접 사용하던 부동산으로 보아 당해 아파트 준공일로부터 2년간은 비업무용에서 제외하는 것이며, 동 예규는 1996.2.6. 이후 최초로 법인세를 신고납부하거나 결정·경정하는 분부터 적용한다"고 하였으므로 아파트 준공일인 1995.3.30.부터 2년간은 비업무용부동산에서 제외하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인은 1959.8.27. 설립되어 직물 제조업을 영위하는 업체로서 공장으로 사용하던 부산광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 대지 39,973.98㎡에 이 건 아파트를 신축하여 분양할 계획으로 1992년 6월에 주택건설업을 업종에 추가하였음이 사업자등록증 및 법인등기부등본에 의하여 확인되고, 1993년 4월 경상남도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○에 새로운 공장을 신축하여 1993.5.1. 공장을 이전하고 1995.3.30. 아파트 1,408세대를 준공하여 분양 완료하였음이 관련서류에 의하여 확인된다. 아파트 신축판매업자가 아파트를 신축하고 남는 자투리땅은 사업에 직접 사용하던 부동산으로 보아 당해 아파트 준공 일로부터 2년간은 비업무용에서 제외되는 것(국세청 법인 46012-773, 1996.3.9)이나, 자투리땅이란 여타 공사를 하고 남은 땅으로 건축법상 건축을 할 수 없는 기준평수 미만의 부정형의 작은 땅을 말하는 것으로서 토지의 위치, 면적, 사용가능 여부를 종합적으로 검토하여 판단할 사항인 바, 청구법인이 제시한 배치도 등의 증빙서류에 의하여 이 건 대지가 자투리땅에 해당되는지의 여부를 살펴보면, 청구법인은 이 건 대지에 골프연습장을 신축하여 임대할 목적으로 아파트 준공일 이전인 1994.11.7. 건축공사에 착공하여 1995.4.7. 준공하고, 1995.2.20. 청구외 ○○○골프연습장 ○○○과 임대차계약을 체결하여 현재까지 임대하고 있음이 관련 서류에 의하여 확인되는 바, 이 건 대지가 아파트 신축과 관련된 자투리땅이라는 청구주장은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구법인이 골프연습장으로 신축·임대하고 있는 쟁점부동산을 임대용부동산으로 보고, 임대용건축물의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 부분에 해당하는 쟁점토지가 비업무용부동산에 해당된다 하여 관련 지급이자를 손금불산입한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 법인세법(1995.12.29. 법률 제5033호로 개정되기 전의 것) 제18조의 3 제1항 본문 및 제1호에서 「다음 각 호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업연도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것」을 규정하면서, 같은 법 시행령 제43조의 2 제1항 본문 및 제2호와 제3항에서 「① 법 제18조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산(이하 "비업무용부동산등"이라 한다)을 말한다.

2. 업무에 필요한 적정한 기준면적을 초과하여 보유하는 부동산

③ 제1항의 규정에 의한 비업무용부동산등의 판정기준에 관하여는 총리령으로 정한다」고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제18조 제3항 본문 및 제2호 나 목과 제11호 다 목에서 「③ 영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 "비업무용부동산등"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.

2. 건축물에 직접 사용되는 부속토지로서 다음에 정하는 기준면적을 초과하는 토지

• 나. 기타 건축물(제6호 가 목·나 목·다 목, 제8호·제9호 및 제22호의 규정에 의한 부동산을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 부속토지 건축물의 바닥면적에 다음의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적과 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역에 적용되는 용적율로 나눈 면적에 1.2를 곱하여 계산한 면적 중 큰 면적

• 도시계획구역 내의 토지로서 주거지역·공업지역·준공업지역 및 전용공업지역의 적용배율은 4

11. 임대에 쓰이고 있는 부동산으로서 다음 각목의 1에 해당하는 것

• 다. 건축물의 부속토지로서 제2호의 규정에 의한 기준면적을 초과하는 부분」을 규정하고 있다. 한편, 주택건설기준등에 관한 규정 제9조 제2항은 공동주택·어린이놀이터·의료시설·유치원·○○○유아원·탁아시설 및 노인정은 공장·위험물저장 및 처리시설 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 특히 위해하다고 인정하는 시설로부터 수평거리 50미터 이상 떨어진 곳에 이를 배치하여야 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1959.8.27. 설립 이후 부산광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 3필지, 대지 54,580.9㎡에 공장을 설치하고 직물 제조업을 영위하다가 동 공장을 이전하고, 그 지상에 아파트를 신축·분양할 목적으로 청구외 주식회사 ○○○주택을 통하여 당초 대지 면적에 1,572세대의 아파트(공동주택)를 신축·분양하겠다는 주택건설 사업계획(안)에 대한 심의를 신청하여 1992.3.23. 심의권자인 부산직할시장으로부터 "사업계획 승인 신청시 주택건설촉진법 등 관계법령 및 규정에 적합하게 사업계획을 수립하고, 사업부지 주변은 지하철, 공장, 간선도로와 인접하고 있어 주택건설기준등에 관한 규정 제9조에 의한 소음도를 측정하여 건축물 이격 배치 또는 방음시설을 하고, 지하철과 인접한 부지는 입주자의 주거환경 보호를 위해 폭 5미터 이상의 수림대를 조성할 것"이라는 통보를 받았음이 확인된다. 또한 청구법인은 1992년 6월 법인등기부등본상 목적사업에 주택건설업을 추가하여 1992.6.11. 아파트 사업계획에 대한 승인(사업면적: 39,973.38㎡, 세대수: 1,408세대)을 받아 1992년 8월에 착공하고 1995.3.30. 준공하였는 바, 사업계획 승인 신청 시부터 이 건 대지 2,415.6㎡는 아파트부지에서 제외되었음과 신축·분양된 아파트 여러 동 중에서 건물의 바닥면적이 가장 적은 1개 동의 건물 바닥면적은 437.04㎡임이 관련자료에서 확인되고 이러한 사실에 대하여는 청구법인도 이를 인정하고 있다.

(3) 청구법인은 당초 대지에서 1992.8.19. 이 건 대지를 분할하여, 이 건 대지 지상에 1994.11.7. 골프연습장 신축공사를 착공하여 공사를 진행하던 중인 1995.2.20. 청구외 ○○○과 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 체결한 후 1995.4.7. 골프연습장 건물을 준공하였고, 청구외 ○○○이 현재까지 쟁점부동산을 임차하여 골프연습장 사업을 하고 있음이 확인되며, 이러한 사실에 대하여 청구법인도 이를 인정하고 있다.

(4) 아파트 신축·분양 후 남은 자투리땅은 당해 법인의 목적사업과 직접 관련하여 발생된 토지이므로 필지별로 계산하여 당해 지역에 신축한 최소면적 아파트 1개동의 부수토지보다 작은 면적내의 자투리땅이라면 아파트 준공 후 2년 동안은 비업무용부동산에서 제외된다 할 것(국심 96광 1709, 1997.12.16.외 다수, 같은 뜻임)이다. 청구법인은 이 건 아파트가 전술한 주택건설기준 등에 관한 규정 제9조에 의하여 공장 등 주거환경에 특히 위해하다고 인정되는 시설로부터 수평거리 50미터 이상 떨어져 건축되어야 하였기 때문에 당초 사업승인 신청 때부터 쟁점부동산 중 이 건 대지를 제외하지 않을 수 없었다고 주장하나, 청구법인이 제시한 이 건 대지와 이 건 아파트 설계도면을 검토한 결과 이 건 아파트 사업승인 신청 시부터 이 건 아파트부지에서 제외된 이 건 대지가 인근 공장 등 위해 시설로부터 수평거리 50미터만 정확하게 떨어져 구성된 면적인지 여부가 객관적으로 확인되지 않을 뿐만 아니라 그 면적(2,415.6㎡)도 이 건 아파트 최소면적 1개 동 건물(바닥면적 437.04㎡)의 부수 토지 1,748.16㎡(=437.04㎡ x 4)보다 큰 면적의 토지로서 이 건 아파트 신축·분양과 직접 관련하여 발생한 자투리땅으로 보기는 어렵고, 설령 이 건 대지가 전술한 주택건설기준 등에 관한 규정 제9조의 규정에 일치되는 면적이라 하더라도 이는 주택 관련법령에 의하여 아파트부지에서 제외된 토지로 보아야 하지 당초부터 이 건 아파트부지에서 제외하여 사업승인 신청된 이 건 대지를 아파트 신축·분양 후 남은 자투리땅으로 볼 수는 없는 것이다. 그렇다면 쟁점부동산은 이 건 건물이 준공된 1995.4.7부터 1995.12.31.까지 청구법인이 청구 외 ○○○에게 골프연습장으로 임대한 임대용부동산임에 틀림이 없으며, 처분청이 쟁점부동산을 임대용부동산으로 보아 임대용건축물인 이 건 건물의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 쟁점토지를 비업무용부동산이라 하여 당해 연도 법인세 소득계산시 관련지급이자를 손금불산입한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.