부동산의 양도가액 산정방법

심판청구번호 국심1999부 0034(1999. 8.13)

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지 대지 165㎡ 및 건물 436.052㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.3.8 취득하여 1992.6.30 양도하고, 1993.5.31 실지거래가액(취득가액 165,000,000원, 양도가액 195,000,000원)에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.3.20 청구인에게 1992년도 귀속 양도소득세 28,679,170원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.7 이의신청 및 1998.8.25 심사청구를 거쳐 1998.12.19 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여, 처분청이 거래상대방에 대한 우편조회를 통하여 사실로 확인되었음에도 불구하고, 검인받은 부동산매매계약서에 전세보증금이 기재되어 있지 아니하고, 금융자료의 제시가 없으며, 쟁점부동산의 지가상승율이 마산시의 지가상승율에 미달된다 하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액에 대한 증빙으로 중개인의 인적사항 조차 기재되어 있지 않은 부동산매매계약서(검인계약서)를 제시하고 있으나, 부동산거래는 중개인의 중개에 의해 형성되는 것이 관행인 바, 중개인이 없거나 중개인의 서명이 없는 부동산계약서는 일반적으로 객관적 신빙성을 인정할 수 없는 것이므로, 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액을 인정하기는 어렵다. 또한, 쟁점부동산은 정당한 매매가격으로 거래되지 못할 특별한 사정이 없을 뿐만 아니라 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래증빙 등에 의하여 확인된 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 공정과세위원회의 심의결과에 따라 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 『토지의 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래장법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는, 『실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 들고 있으며, 같은 조 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 하면서, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서 『국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.3.8 쟁점부동산을 취득하여 1992.6.30 양도하고, 1993.5.31 실지거래가액(취득가액 165,000,000원, 양도가액 195,000,000원)으로 양도소득세 확정신고한 사실이 쟁점부동산 등기부등본 및 양도소득세 과세표준확정신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 신고한 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 고세한 사실이 과세자료에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산 보유기간 중 경상남도 마산시의 지가 상승률은 147%인 데 비하여 청구인이 신고한 실지거래가액 상승률은 118%이고, 쟁점부동산 중 토지의 공시지가 상승률을 보면, 1990.9.1 최초고시일 기준(취득일: 1989.3.8)의 개별공시지가가 690,000원/㎡인데 비하여 양도시점(1992.6.30)의 개별공시지가는 955,000원/㎡이므로 140.4%가 상승한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 1989.3.8 기준시가의 120.8%에 상당하는 165,000,000원에 취득하여, 3년 4개월 보유한 후 1992.6.30 기준시가의 88.7%에 상당하는 195,000,000원에 양도한 것으로 신고하면서, 취득 및 양도당시의 검인 부동산매매계약서, 매수자 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있으나, 위 검인 부동산매매계약서는 부동산 중개인이 없는 계약서이고, 매수자 사실확인서외에 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 금융자료 등의 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 지가상승율(118%)이 쟁점부동산 소재지인 마산시의 지가상승율(147%)에 비하여 낮게 상승한 사실에 대하여 객관적인 사유를 제시하지 못하고 있다. 사실이 이러하다면, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아야 할 것이므로, 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.