건물의 양도차익 산정시 실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심1999부 0004(1999. 9. 3) 득세 8,687,870원은 이를 취소한다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○ 대지 3필지 225.0㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1990.7.31 취득하여 1992.1.21 그 지상에 4층건물 490.47㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축하여 쟁점토지·건물을 1996.2.28 양도하고 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여, 쟁점건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하고 1996년 귀속분 양도소득세 11,617,870원을 1998.6.9 청구인에게 결정고지하였다가 1998.11.3 국세심사청구결정에 의하여 8,687,870원으로 경정 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.7 이의신청과 1998.8.29 심사청구를 거쳐 1998.12.23 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1990.7.31 취득하고 1992.1.6 쟁점건물을 신축하여 1996.2.28 양도하였으나 공사시 인명사고(사망)등으로 약 1억원의 손해를 보게 되어 양도소득세 자진신고를 하지 않았는 바, 1996.10.31 처분청으로부터 결정전 통지서를 수령하고 과세적부심사청구시 실지거래가액에 의하여 결정하여 줄 것을 요구하면서 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 입증할 자료는 첨부하였으나, 쟁점건물에 대하여는 그 당시에 충분한 입증자료를 징구하지 못하여 부득이 기준시가에 의하여 결정받았으며, 이 건 처분후 청구인이 보관하고 있는 잡기장, 견적서등을 토대로 증빙을 취합한 결과 인명사고 피해보상금 47,000,000원, 변호사 선임비 4,200,000원과 건축재료비 및 인건비등 161,366,020원으로 총 건물취득가액은 212,566,020원이며 양도가액은 99,596,856원(처분청 인정)인 사실이 공사견적서, 시공자의 확인서 및 영수증, 합의서, 변호사수임 영수증등에 의하여 확인되며 실제는 큰 양도차손(손해)를 본 경우에 해당되므로 예정 및 확정신고와 관계없이 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 이 건 심사청구에서 제시한 쟁점건물의 건축비용 212,566,020원중 측량 및 설계변경비, 작업전 이웃선물대 및 전등구입비 등(금액합계 1,700,000원)은 증빙이 없고, (○○○)공사중피해보상금, 건물관리 및 경비용역대, 전기공사대, 도배 및 장판대의 지출확인서와 청구외 ○○○가 작성한 사실확인서 등(금액 152,586,300원)은 1991년 8월부터 12월 사이의 공사기간중에 쟁점건물의 신축과 관련하여 청구인이 지출한 내용을 이 건 양도소득세 고지서를 받은 후 사인간에 작성한 서류들로서 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙으로 받아들일 수 없고 거래사실의 증빙인 세금계산서도 없어 이를 실지 취득가액으로 인정하기 어려우며 나머지 취득증빙금액은 58,280,720원이나 이 금액으로 쟁점건물의 실지거래 양도차익을 계산하면 41,316,136원(양도가액 99,596,856원-취득가액 58,280,720원)으로 이는 기준시가로 계산한 산출세액보다 많으므로 처분청의 당초결정은 정당한 것으로 판단된다. 다만, 이 건 양도소득세를 결정할 때에 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로, 쟁점건물의 양도차익은 기준시가로 계산하여야 함에도 양도가액을 쟁점토지·건물 모두 실지거래가액 450,000,000원으로 결정하였으므로 실지거래가액에 의하여 안분계산한 쟁점토지 양도가액 350,403,144원과 기준시가에 의하여 계산한 쟁점건물 양도가액 92,025,930원의 합계액 442,429,074원을 총양도가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

• 가. 쟁 점 청구주장 쟁점건물의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에 양도가액과 취득가액은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하면서 같은조 제5항 및 제6항에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 부칙 제8조에서 위의 규정은 시행일(1996.1.1)이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다(1995.12.30 대통령령 제14860호)고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 당초 쟁점토지의 경우 취득가액은 실지거래가액인 328,000,000원, 양도가액은 쟁점토지·건물 총 양도가액 450,000,000원을 기준시가에 의거 안분하여 산출한 350,403,144원으로 하고, 쟁점건물에 대하여 안분한 양도가액 99,596,856원은 확인되나 취득가액에 대하여는 확인할 수 없다는 이유로 기준시가에 의하여 취득가액은 74,924,000원, 양도가액은 92,025,930원으로하여 양도차익을 산출하여 과세한데 대하여 청구인이 심사청구한 바 국세청 실지거래가액에 의하여 안분계산한 쟁점토지 양도가액과 기준시가에 의하여 계산한 쟁점건물 양도가액의 합계액 442,429,074원을 총 양도가액으로 경정한 사실이 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 처분청이 결정한 쟁점토지에 대한 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없으나, 쟁점건물에 대하여 실지거래가액에 의할 경우 양도차손이 발생하였으므로 예정 및 확정신고와 관계없이 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다는 주장인 바, 이를 살펴보면,

(2) 쟁점건물은 청구인이 1992.1.21 신축한 철근콘크리트조의 4층건물로 지하1층부터 지상3층까지는 다방, 소매점, 농축산물직판장으로 사용하고 있는 근린생활시설(연면적 420.75㎡)이며 4층은 주택(69.72㎡)인 사실이 건축물관리대장 및 사진에 의하여 확인되고 있다.

(3) 청구인은 쟁점건물신축과 관련하여 공사비지급내역을 아래표와 같이 관련 입증자료와 함께 제시하고 있는 바, (단위: 원) 비 목 금 액 입 증 자 료 자재구입 및 인부노임 138,476,300 도목수 ○○○ 지출확인서, 일기장원본 설계비 4,500,000 건축물설계계약서, 건축사영수증, 확인서(인감) 측량 및 설계변경 500,000 증빙없음 작업전 이웃 선물대 500,000 ″ 산재 보험료 1,126,440 영수증서 공사중피해보상금(○○○) 1,000,000 영수증(○○○) 건물관리 및 경비용역대 4,700,000 확인서(○○○, 인감) 전기공사대 5,800,000 영수증(○○○, 인감) 전등 구입 700,000 증빙없음 도배 및 장판 2,610,000 확인서(벽지, 바닥재, 인건비, ○○○ 인감) 취 득 세 1,454,280 영수증(동래구청) 작업인부 피해보상금 47,000,000 합의서(92가합19500 손해배상 변호사○○○) 변호사 선임비 4,200,000 영수증(변호사 ○○○) 합계 212,566,020

(4) 청구인은 위 표에서 쟁점건물의 실지취득가액과 관련하여 쟁점건물 신축공사중 작업인부의 인명사고(4층 콘크리트타설중 1명 추락, 다리절단)로 청구외 ○○○외 6인에게 지급한 피해보상금 47,000,000원과 그 사건〔92가합 19500 손해배상(산재)〕해결을 위한 변호사비 4,000,000원, 강제집행비용 200,000원 총 51,200,000원을 지급한 사실등이 일 건의 증빙자료에 의하여 확인되어 쟁점건물신축공사와 관련하여 지급된 금액이 212,566,020원인 사실이 위 자료에 의하여 확인되며 설령 위 작업인부의 인명사고에 의한 피해보상금을 공사원가로 인정하지 아니한다 하더라도 청구인이 제시한 자료에 의한 공사원가는 161,366,020원으로 이는 쟁점건물을 신축하는데 있어 평당 건축비로 약 1,088,105원이 소요된 결과가 되어 이는 1996.1 기준 주택분양가 원가연동제시행지침(건설교통부)에 의하면 쟁점건물의 소재지인 부산지역 주택의 평당건축비는 최저 1,680,000원에서 최고 1,960,000원인 점을 감안하면 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(5) 그러나, 청구인이 제시한 위 표의 내용을 분석한 바, 자재구입, 인건비, 산재보험료, 기타 용역비등에 대하여는 구체적인 증빙자료에 의하여 확인되나 입증자료가 없는 전등구입 700,000원, 측량 및 설계변경비용 500,000원, 작업전 이웃 선물대금 500,000원에 대하여는 그 취득원가로 인정하기 어렵다할 것이므로 확인된 건물의 취득가액(순수공사대금)은 159,666,020원인 사실이 제시된 입증자료에 의하여 확인된다 할 것이다.

(6) 따라서 이 건 쟁점토지·건물의 양도가액 450,000,000원중 토지의 양도가액은 350,403,144원, 토지의 취득가액 328,000,000원, 건물의 양도가액 99,596,856원에 대하여는 처분청과 다툼이 없는 이 건의 경우, 건물의 취득가액은 159,666,020원인 사실이 위에서 확인된다 할 것이므로 청구인은 결국 양도차손을 보고 쟁점토지와 건물을 양도한 경우에 해당되어 양도소득세를 부과할 수 없다 할 것이다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 의결한다.