기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999구 2670(2000. 6.15) ㅑ殮ㅏそ�북구 ○○○동 ○○○ 소재 도로 7,555㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1980.9.19 취득하여 1995.1.25 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지가 기준시가가 없는 토지이므로 인근토지의 기준시가를 적용하여 1999.1.6 양도소득세 627,119,550원을 결정하였으나 이의신청 과정에서 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 토지 관할세무서장이 평가한 가액(이하 "세무서장이 평가한 기준시가"라 한다)을 적용하여 106,841,250원으로 감액 경정결정하고 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.6 이의신청 및 1999.7.6 심사청구를 거쳐 1999.11.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 불특정다수인이 사용하는 사실상의 도로라는 특수성이 있어서 기준시가 보다 낮은 가액으로 양도하였고, 예를 들어 상속재산 평가시에도 불특정다수인이 공용하는 사실상의 도로는 보상가격 등에 의해 재산가치가 인정되는 경우를 제외하고는 영("0")으로 평가하도록 하는 점으로 보아도 이 건 과세시 개별공시지가와 단순대비하여 과세한 것은 무리이며, 기준시가로 양도차익을 산정하는 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하는 것(대법원 92누11886, 1992.10.9, 96누860, 1997.2.11, 국심96부3647, 1997.5.1 등)인데 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익(486,313,537원)이 실지양도가액(105,770,000원)을 초과하므로 증거서류에 의하여 입증되는 실지양도가액 105,770,000원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 토지거래허가서 등을 제시하며 쟁점토지의 실거래양도가액이 105,770,000원이므로 이 금액을 초과하는 양도차익의 결정은 부당하다고 주장하나, 토지거래허가증은 매매거래를 허가한 것이지 실거래금액을 증명하는 서류는 아니라고 판단되므로 쟁점토지에 대한 세무서장이 평가한 기준시가의 12.63%에 불과한 105,770,000원이 실지거래가액이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 넘는다는 사실은 납세의무자가 입증해야 하는 바(같은 뜻, 대법 98누908, 1998.4.10외 다수), 청구인은 실거래 매매대금을 입증할 만한 영수증이나 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 정확한 실거래가액이 확인되지 않고 있다.

(3) 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 기준시가보다 낮은 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 없는 한 계약서의 기재만으로는 실지 양도가액을 확인할 수 없는 것으로 보는 바(같은 뜻, 대법 96누5810, 1997.6.27), 청구인은 특별한 사유도 없이 쟁점토지를 세무서장이 평가한 기준시가의 12.63%인 낮은 가격으로 양도하였다고 주장하므로 이 가액을 실지양도가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 위 사실과 관련법령을 종합해 볼 때, 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 결정일까지 양도소득세 신고나 실거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 아니함에 따라 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되므로 양도차익을 기준시가로 결정한 당초처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 [양도가액은 다음 각호의 금액으로 본다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 양도당시의 기준시가를 규정하고 있으나 그 단서에 [다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호 [취득가액]의 가목은 취득당시의 기준시가를 규정하고 있으나 그 단서에 [다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 본문은 [법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.]고 규정하고 있고, 그 제3호는 [양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 본문은 [제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.]고 규정하고 있고, 그 제2호는 [제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우]를 규정하고 있다. 한편 같은 법 시행령부칙(1995.12.30 개정) 제8조 제2항은 […… 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.]고 규정하고 있다.
• 다. 실지양도가액의 적용여부 청구인은 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여야 하고, 실지양도가액을 입증하는 증거서류로 부동산매매계약서, 토지 등 거래계약허가증, 매수인의 거래사실확인서(인감증명서 첨부), 법무사 사무소장의 확인서를 제시하고 있다. 살피건대, 청구인이 제시하는 서류들은 실지거래가액을 입증할 수 있는 직접적이고도 객관적인 증거자료라고 보기 어렵고, 또한 청구인이 주장하는 양도가액은 당시의 기준시가 대비 12.6%에 불과한 가액이며, 또한 그 가액은 쟁점토지 양수인들이 3년 뒤 광주광역시로부터 보상받은 가액(쟁점토지 면적 7,555㎡중 1,866㎡에 대하여 238백만원을 보상받았음) 대비 11%에 불과한 가액인 데 이 당시에는 지가가 급격하게 변동하지 않았던 때라는 점을 감안한다면 청구인이 주장하는 가액을 양도당시의 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.